Ипотечное кредитование в России: проблемы и перспективы развития

• 85% стоимости кредитуемого Жилого помещения, указанной в договоре-основании приобретения
• 85% стоимости кредитуемого или иного Жилого помещения, оформляемого в залог (из отчета об оценке)

В качестве обеспечения  в счёт приобретение строящегося жилья выступают:

1. Залог кредитуемого Жилого помещения (ипотека в силу закона с закладной)
2. Залог иного Жилого помещения (ипотека в силу договора с закладной)
3. Поручительство совершеннолетних членов семьи Заемщика -  будущих собственников кредитуемого объекта
4. Поручительство супруги(а)

На срок оформления Объекта  в залог возможно потребуется  оформление залога другого(их) Объекта(ов) недвижимости, залоговая стоимость  которого(ых) покрывает сумму кредита  и процентов по кредиту за период не менее одного года [37].

 

1. БАЗОВЫЕ ПРОГРАММЫ 

              СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛОГО ДОМА

Целью данной программы  является индивидуальное строительство.

В качестве объекта программы  выступает частный дом.

Максимальный размер кредита  исходя из платежеспособности заемщика,  не должен превышать меньшую  из величин:

• 85% работ по индивидуальному строительству кредитуемого жилого дома
• 85% стоимости кредитуемого или иного Жилого помещения, оформляемого в залог (из отчета об оценке)

В качестве обеспечения  в счёт строительства жилого дома:

1. Залог кредитуемого Жилого дома (ипотека в силу закона с закладной)
2. Залог иного Объекта недвижимости  (ипотека в силу договора с закладной)
3. Поручительство совершеннолетних членов семьи Заемщика -  будущих собственников кредитуемого объекта
4. Поручительство супруги(а)

При оформлении в залог  кредитуемого дома  до выдачи кредита оформляется залог земельного участка/ права аренды земельного участка, на котором строится или будет построен жилой дом.

Возможна отсрочка в  погашении основного долга по кредитам на индивидуальное строительство:

1. Отсрочка в погашении основного долга с увеличением срока кредитования.
2. Увеличение срока кредитования на период строительства [37]

 

1. СПЕЦИАЛЬНЫЕ ПРОГРАММЫ 

ЗАГОРОДНАЯ  НЕДВИЖИМОСТЬ

Целью данной программы  является приобретение или строительство.

Объекты программы- гараж, машино-место

Максимальный размер кредита  исходя из платежеспособности заемщика,  не должен превышать:

• 85% сметной стоимости/стоимости производимых работ
• 85% стоимости кредитуемого Объекта недвижимости

В качестве обеспечения  в счёт гаража:

1. Различные виды обеспечения -залог жилого дома, дачи, квартиры, поручительство, залог автомобиля , ценных бумаг и т.д.
2. До 1 млн руб. поручительство 1-го физического лица. От 1 млн до 1,5 млн руб. – поручительство 2-х физических лиц
3. Кредиты свыше 1 500 000 рублей предоставляются с обязательным оформлением залога имущества (кроме залога машино-места)
4. При кредите на строительство– оформляется  промежуточный залог другого Объекта недвижимости, залоговая стоимость которого покрывает разницу между суммой кредита и 1,5 млн. рублей

В СЛУЧАЕ ЗАЛОГА кредитуемого гаража ТРЕБУЕТСЯ  ЗАЛОГ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, на котором расположен данный гараж [37].

 

2. СПЕЦИАЛЬНЫЕ  ПРОГРАММЫ

 ГАРАЖ

Цель – приобретение и строительство

Объект- гараж, машино-место

Максимальный размер кредита  исходя из платежеспособности заемщика,  не должен превышать:

• 85% сметной стоимости/ стоимости производимых работ
• 85% стоимости кредитуемого Объекта недвижимости

В качестве обеспечения  в счёт приобретения и строительства  гаража выступают:

1. Различные виды обеспечения -залог жилого дома, дачи, квартиры, поручительство, залог автомобиля , ценных бумаг и т.д.
2. До 1 млн руб. поручительство 1-го физического лица и От 1 млн до 1,5 млн руб. – поручительство 2-х физических лиц
3. Кредиты свыше 1 500 000 рублей предоставляются с обязательным оформлением залога имущества (кроме залога машино-места)
4. При кредите на строительство – оформляется  промежуточный залог другого Объекта недвижимости, залоговая стоимость которого покрывает разницу между суммой кредита и 1,5 млн. рублей [37].

 

2. СПЕЦИАЛЬНЫЕ ПРОГРАММЫ

 НА ЖИЛЬЕ  ДО 300 000 РУБЛЕЙ

Цель данной программы- покупка строящегося или готового жилья.

В качестве объекта программы  выступает:

Квартира (доля, часть), в  т.ч. таун-хаус

Жилой дом (доля, часть), в  т.ч. таун-хаус

Максимальный размер кредита исходя из платежеспособности заемщика, не должен превышать меньшую из величин:

1. 85% стоимости кредитуемого Жилого помещения, указанной в договоре-основании строительства / приобретения
2. 300 000 рублей
3. Разницы между стоимостью кредитуемого Жилого помещения, (согласно Договору – основания) и стоимостью продаваемого  объекта недвижимости.  Относится только к  связаным сделкам купли –продажи недвижимости.

В качестве обеспечения  в счёт покупки строящегося или  готового жилья до 300000 рублей выступают -жилой дом, дача, квартира  (в т.ч. доли), поручительство, автомобиль, ценные бумаги и т.д.

На сегодня самой  актуальной программой ипотечного кредитования является программа «МОЛОДАЯ СЕМЬЯ» [37].

 

КРЕДИТ ПО ПРОГРАММЕ  «МОЛОДАЯ СЕМЬЯ»

Молодая семья-  это  семья, в которой хотя бы один из супругов не достиг 35-ти летнего возраста или неполная семья (семья с одним родителем и ребенком/детьми), в которой родитель не достиг 35-ти летнего возраста.

Целью данной программы  является приобретение или строительство жилья.

Объект программы - квартира (доля, часть), в т.ч. таун-хаус,  жилой  дом (доля, часть).

Основные отличия программы  «МОЛОДАЯ СЕМЬЯ»:

1. максимальная сумма кредита увеличена с 85% до 90% при наличии детей в семье
2. существует возможность при расчете максимальной суммы кредита учитывать доход родителей
3. увеличение срока кредитования или предоставление отсрочки платежа в случае рождения ребенка на период до 3-х лет

По кредитам, предоставляемым  в рамках программы «Молодая семья», применяются  специальные процентные ставки. Программа «Молодая семья» действует только  в рамках  базовых кредитных программ, целью которых является:

1. Приобретение готового жилья, находящегося в собственности продавца - квартира, дом  или часть квартиры/ дома («вторичка»).
2. Приобретение жилья на этапе строительства или уже построенная новостройка, на которую  у продавца еще не оформлено право собственности -  квартира, таун-хаус, состоящий из нескольких блок- секций.
3. Индивидуальное строительство частного дома

Максимальный размер кредита исходя из платежеспособности заемщика, не должен превышать меньшую из величин:

1. 85% стоимости объекта для семьи без детей
2. 90% стоимости объекта для семьи с детьми

Основными требованиями к созаёмщикам по программе «МОЛОДАЯ СЕМЬЯ» выступают:

1. Супруги
2. Супруги и Родитель (Родители) членов Молодой семьи
3. Мать (отец) из неполной семьи и ее (его) Родитель (Родители) Допускается оформление в качестве Созаемщика  ИНОГО ЛИЦА, доход которого учитывается при расчете максимального размера кредита.

В данном случае  число  Созаемщиков НЕ МОЖЕТ ПРЕВЫШАТЬ 3-Х ЧЕЛОВЕК.

Особенность данной программы  состоит в отсрочке в погашении  основного долга и в увеличении срока кредитования.

При рождении ребенка (детей) в период действия кредитного  договора может быть предоставлена отсрочка по уплате основного долга (с увеличением срока кредитования) / увеличен срок кредитования  на срок до достижения  ребенком возраста 3 лет.

Общий срок кредитования может быть увеличен не более чем  на 5 лет 

(с учетом возможности  получения отсрочки/увеличения срока кредитования при индивидуальном строительстве жилого дома) [37].

 

ИПОТЕКА С ГОСУДАРСТВЕННОЙ  ПОДДЕРЖКОЙ

 

Программа «Ипотека с  государственной поддержкой» (далее  – Программа) разработана на основе жилищной программы Банка «Ипотечный стандарт» с учетом определенных особенностей.

Главное преимущество Программы:

Предоставление кредита  под пониженную процентную ставку - не более 11% годовых при оформлении ипотеки жилого помещения.

Отличительные особенности кредита:

• кредит предоставляется на цели приобретения уже построенного или строящегося жилого помещения у застройщика, инвестора и т.д.
• кредит предоставляется только в рублях;
• размер кредита может составлять 100% стоимости кредитуемого жилого помещения при выдаче кредита под залог иного жилого помещения .

Категории клиентов:

• «Участники зарплатных проектов» - категория 2;
• «Сотрудники Банка» - категория 1;
• «Улица» (прочие клиенты) – категория 4.

Валюта кредита - только рубли

Срок кредитования

не более 360 месяцев (в  полных годах, т.е. срок кредитования в  месяцах должен быть кратен 12)

Максимальный размер кредита

8 000 000 рублей – для  Москвы и Санкт-Перербурга

3 000 000 рублей – в  других регионах

Спопсоб погашения-аннуитетные  платежи 

Максимальный размер кредита определяется, исходя из платежеспособности клиента, и минимальной из величин:

1. при оформлении ипотеки кредитуемого жилого помещения 80% стоимости жилого помещения
2. 100 % стоимости кредитуемого жилого помещения, 80 % стоимости предмета ипотеки при оформлении ипотеки иного жилого помещения

и не должен превышать 8 000 000 рублей для Москвы и Санкт-Петербурга,

3 000 000 рублей для других  регионов.

В обязательном порядке  вне зависимости от цели кредита  оформляется

Основное обеспечение

Залог кредитуемого жилого помещения (оформляется ипотекой в  силу закона) или иного жилого помещения (оформляется до выдачи кредита ипотекой в силу договора)

Дополнительное обеспечение

Поручительства всех членов семьи заемщика/созаемщиков, которых предполагается зарегистрировать в оформляемом в залог жилом  помещении по месту постоянного проживания в случае, если они не являются созаемщиками (без учета платежеспособности)

Анализ рынка ипотечного кредитования в Рязани, показывает, что основной проблемой, препятствующей развитию ипотеки, является низкий уровень доходов граждан,  нестабильность платежеспособности населения.

Кроме этого, причины  недостаточно динамичного увеличения количества и роста объемов выдаваемых кредитов, по моему мнению, заключаются  в следующем:

а) значительный удельный вес недекларируемых доходов  граждан. Документально подтвердить свои доходы могут не более 10-12% потенциальных заемщиков.  

б) сохраняющаяся на высоком  уровне процентная ставка по жилищным ипотечным кредитам, номинирование  кредитов в иностранной валюте.

г) в структуре предложения  жилья наибольший удельный вес занимает так называемый первичный рынок за счет различных форм долевого участия в строительстве жилья, объекты которого на стадии строительства не могут выступать предметом ипотеки.

д) недостаточная информированность  продавцов жилья о сущности и особенностях сделок купли-продажи жилья за счет ипотечного кредита, их недоверие к банкам-кредиторам, а зачастую нежелание использовать официальные механизмы денежных расчетов.