Ипотечное кредитование в России: проблемы и перспективы развития

В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек.

К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. их было  уже 15 450.

Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11.

В это время залог  являлся самым надёжным и гарантированным  способом обеспечения кредита.

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована.

В финансовое обращение  широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные  обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.

Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию  кредитно - финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам  ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно - инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов [38].

В России послереволюционного  периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и,  прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях  по распоряжению имуществом [1, с. 165-167].

 Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.

В нем нашли отражение  следующие положения:

— основания возникновения  ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;

— порядок заключения договора об ипотеке;

— закладная как ценная бумага;

— государственная регистрация ипотеки;

— обеспечение сохранности  имущества, заложенного по договору об ипотеке;

— переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к  другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

— последующая ипотека;

— уступка прав по договору об ипотеке;

— обращение взыскания  на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества;

— особенности ипотеки  земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир [6, с. 356].

Но даже при этом ипотека в России развивается крайне медленно. Острота жилищной проблемы в стране всем известна, но ипотека пока в очень незначительной степени способствует ее решению. Факторов, тормозящих развитие ипотеки в России, предостаточно.

Прежде всего, медленные  темпы развития ипотечного рынка в России объясняются относительно низким уровнем доходов подавляющего большинства россиян. Их условно можно разделить на две количественно неравноценных группы: "богатых", то есть тех, кто может купить себе жилье и без всякой ипотеки, и "бедных", то есть тех, у кого не хватает средств даже на первоначальный взнос. И только где-то между этими группами находится небольшая прослойка потенциальных покупателей жилья через механизмы ипотечное кредитование (в основном, это сотрудники крупных компаний и банков, получающие достаточную "белую" зарплату).

Критерием доступности  жилья считается примерно равное соотношение между ценой 1 кв.м  и среднемесячным доходом семьи. В России до этого далеко, причем с годами соотношение это только ухудшается: если в 2003 году средней семье не хватало 23% до указанной суммы, то в 2006 году - уже 53%.

По различным экспертным оценкам, в России в настоящее  время по ипотечным схемам приобретается  лишь примерно 4-5% жилья. И это несмотря на то, что ипотекой в России в том или ином виде занимаются сотни банков (правда, тон на рынке задают лишь десять-двенадцать из них, прежде всего "Сбербанк" и "ВТБ"), и каждый год на рынок выходят все новые и новые участники.

Другим важным фактором, тормозящим развитие ипотечного кредитования в России, является отсутствие эффективного рынка ипотечных ценных бумаг. К сожалению, несмотря на то, что действует федеральный закон от 1 ноября 2003 года "Об ипотечных ценных бумагах", такие ценные бумаги выпускаются в незначительных количествах и особого воздействия на рынок не оказывают.

Тормозит развитие ипотеки  в России также отсутствие единого  кадастра объектов недвижимости. Для  того чтобы купить жилье в рассрочку, человеку нужно четко понимать, сколько  он должен платить и за что. В странах с развитой экономикой кадастры как раз и помогают государству и его гражданам в данном вопросе. Однако в России кадастр развит крайне слабо, и быстро получить достоверную информацию об интересующем объекте недвижимости практически невозможно.

Среди факторов, тормозящих развитие ипотеки в России, можно также выделить и проблему с "длинными" деньгами, и условия, на которых сегодня выдаются ипотечные кредиты, и сложность процедурной стороны ипотечных сделок, и многое-многое другое. Очевидно, что к развитию массовой ипотеки могло бы привести существенное снижение процентных ставок, но конъюнктура рынка не позволяет банкам это сделать. Да они, собственно, и не особенно к этому стремятся.

Ну и конечно же, важным тормозящим фактором является безудержный рост цен на недвижимость. В частности, цены на жилье в Москве повысились в 2006 году почти в два  раза (в середине апреле средняя  цена 1 кв.м столичной квартиры составила $4200).

Подобный рост цен на квартиры увеличивает разрыв между количеством нуждающихся в улучшении жилищных условий, количеством желающих получить ипотечный кредит и количеством реальных ипотечных сделок. Процесс получения кредита - это дело небыстрое, и очень часто получается так, что одобренной банком суммы кредита оказывается недостаточно для приобретения выбранной квартиры.

По мнению специалистов, если бы рост цен на жилье был, например, в два раза меньше, то количество ипотечных сделок в Москве могло  бы увеличиться в два раза. Пока же в России наблюдается следующая ситуация: ипотека (хотя она еще и очень далека от мировых параметров), возможно, и делается доступнее, но вот жилье - точно становится все более и более недоступным для подавляющего большинства граждан.

 

Выводы

 

Ипотечное кредитование прошло долгий и сложный путь развития.    Зародившись в доисторические времена и изначально представляя из себя лишь разновидность обеспечения возврата кредита должником, ипотека с середины XIX века переживает во всем мире бурное развитие, превратившись в настоящее время в сложный и многообразный финансовый инструмент, являющийся важнейшим фактором экономического развития и оказывающий - через привлечение средств в промышленное и жилищное строительство - мощное стимулирующее воздействие на широкий диапазон смежных отраслей и экономику в целом.

2. Ипотечное кредитование в настоящее время                                    2.1. Порядок предоставления ипотечного кредита 
коммерческими банками

Ипотечный банк – кредитная  организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций – долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент.

В зависимости от объекта  кредитования, кредитной политики и  организационной структуры каждый коммерческий бакан определяет  технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

- предварительное рассмотрение  заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;

- андеррайтинг;

- принятие решения  о выдаче ипотечной ссуды;

- оформление кредитного  договора и договора о залоге;

- сопровождение кредита  и контроль за исполнением  кредитного договора.

На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.

Второй этап заключается  в том, чтобы оценить потенциальную  возможность заемщика ввергнуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе учувствуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций – отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы – застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья. 

 Результаты анализа  используются для того, чтобы  определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.

Результаты андеррайтинга  оформляются в виде справки или  заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета. 

На третьем этапе  кредитный комитет рассматривает  материалы полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.  

На четвертом этапе  банк заключает  с заемщиком кредитный  договор. При  заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными  Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:

- сумма кредита и  размер банковского процента;

- порядок и сроки  выдачи кредита;

- порядок и сроки  погашения процента;

- описание и цена  обеспечения, предусматриваемые  в отдельном договоре залога;

- размер санкций, уплачиваемых  стороной, нарушивший условия договора. 

Одновременно с заключением  кредитного договора заключается договор  залога и оформляется закладная, а также заключается договор  страхования в пользу банка. Без  этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.