Ипотечное кредитование в России: проблемы и перспективы развития

е) неподготовленность других участников рынка недвижимости и  в первую очередь агентств [37].

Программа 888

 

Совсем недавно Сбербанк предложил новую программу по ипотечному кредитованию- Купите квартиру на первичном рынке жилья в кредит на сверхвыгодных условиях или так называемая программа 888. Она действует с 8 марта по 30 июня 2011 года.

 Условия кредитования  в рамках специального предложения:

1. Сроки кредита ”Приобретение строящегося жилья” не более 8 лет
2. Первоначальный взнос не менее 50% стоимости кредитуемого объекта недвижимости
3. Процентная ставка 8% годовых в рублях до и после регистрации объекта недвижимости
4. Минимальная сумма кредита 300 000 рублей
5. Погашение суммы кредита аннуитентными платежами
6. Обеспечение по кредиту- залог кредитуемого или иного объекта недвижимости (до регистрации ипотеки- требуется оформление другого жилого помещения, за исключением случаев проведения Банком установленной процедуры отбора объекта недвижимости, в которых возможно оформление иных форм обеспечения).
7. Срок проведения акции – с 8.03.2011 по 30.06.2011 г.

Условия досрочного погашения  кредита:

Не ранее, чем через 3 месяца от даты, следующей за датой предоставления кредита, часть досрочно возвращаемого кредита- не менее 15 000 рублей.

Дополнительные расходы  по кредиту:

Оплата услуг по оценке и страхованию жилого помещения, оформляемого в залог, а также расходы, связанные с его оформлением.

Неустойка за несвоевременное  погашение кредита- о,5% от суммы просроченного  платежа за каждый день просрочки, включая  дату погашения просроченной задолженности.

При условиях кредитования, отличных от указанных, процентная ставка может отличаться [37].

Выводы

В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки. Однако опыт реализации этих программ показывает, что рынок ипотечных кредитов развивается медленно. Несмотря на определенные позитивные сдвиги долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для российских коммерческих банков.

Система ипотечного кредитования в настоящее время не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом.

Целью развития системы  ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

 

3. Перспективы развития ипотечного кредитования в России

3.1. Перспективы ипотечного кредитования на 2011 год

 

В конце 2009 – начале 2010 года ситуация на ипотечном рынке в России заметно оживилась. Снизились цены на жилье, а значительная часть россиян в той или иной мере оправилась от последствий финансового кризиса и обзавелась стабильными источниками доходов.

Учитывая положительные  тенденции, осенью 2009-го Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Министерство регионального развития и ряд других министерств приступили к разработке «Долгосрочной стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в РФ». К концу года проект документа был опубликован, а параллельно уже началась активная работа по практической реализации его положений.

Антикризисные меры правительства, направленные на общее восстановление финансовой системы страны, специализированные меры, призванные помочь заемщикам, попавшим в сложную финансовую ситуацию вкупе с мерами по развитию ипотечного кредитования и множеством льготных программ для отдельных категорий граждан призваны сделать ипотечное кредитование доступным как минимум для 60% населения нашей страны [33].

Предполагается, что в  недалеком будущем ипотека станет основным механизмом приобретения жилья  для «среднего класса», а выплаты  по кредитам будут составлять не более  трети доходов заемщиков. Но это  в будущем. А что мы имеем сейчас?

Планомерное снижение ставки рефинансирования, проводимое Центробанком начиная с середины 2009 года, является своего рода зеркалом общей ситуации в экономике страны.

Вслед за снижением ставки ЦБ РФ банки начали снижать и ставки по ипотечным кредитам. Согласно «Стратегии развития», средняя ставка по ипотеке к 2011 году составит 13%. Более того, председатель Правительства Владимир Путин требует, чтобы этот процесс происходил еще быстрее – в его планах снизить ставку к концу 2010 года до 10-11% [32 ].

Снижение первоначального  взноса. В начале марта 2010 года были внесены поправки в статью 3 Федерального закона РФ «Об ипотечных ценных бумагах». Поправки позволили банкам безбоязненно снизить первоначальный взнос по ипотеке с 30% до 20%, что и произошло.

В настоящее время 20% является своего рода стандартом первоначального взноса, при этом некоторые банки пошли еще дальше, снизив эту цифру до 10-15% (а Банк «Советский» в одной из своих программ и вовсе отказался от первоначального взноса).

Однако, первоначальный взнос ниже 20% пока еще является фактором риска для банка, что, разумеется, не в лучшую сторону отражается на процентной ставке по таким предложениям.

Развитие ипотеки на первичном рынке жилья. Государство  заинтересовано в развитии строительной отрасли страны, а для этого  необходимо привлечение в нее дополнительных инвестиций. Именно поэтому большинство правительственных программ в 2010 году направлено на поддержку ипотечного кредитования в сегменте новостроек.

Это в первую очередь  программа рефинансирования объемом 250 млрд. руб., проводимая Внешэкономбанком и АИЖК. Программа уже вызвала ряд критических замечаний от банкиров, которым, разумеется, значительно интересней государственное рефинансирование кредитов на вторичном рынке жилья [33].

Кроме того, активная работа по решению проблем «обманутых дольщиков» и «долгостроя» как на уровне законотворчества, так и в области практических мер, призвана снизить риски для банков и их клиентов, связанные с приобретением жилья в новостройках и, как следствие – сделать условия кредитования значительно более дружественными заемщику.

Отдельно стоит отметить новую программу АИЖК по рефинансированию ипотечных кредитов, выданных на покупку  малоэтажного жилья. Пилотная версия продукта будет опробована в Оренбургской области в одном из районов  комплексной жилой малоэтажной застройки.

Малоэтажное строительство  в настоящее время получает активную государственную поддержку, в начале марта 2010 года были внесены поправки в ряд федеральных законов, направленные на обеспечение дальнейшего развития отрасли. В связи с этим в скором будущем следует ожидать появление у ведущих отечественных банков специализированных кредитных продуктов в области «малоэтажки», ориентированных на стандарты АИЖК [32].

 Развитие инструментов реструктуризации. Для помощи заемщикам, оказавшимся в сложной жизненной ситуации, правительством разработана программа реструктуризации долга, реализуемая «Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов». В 2009 году были выданы первые стабилизационные займы, после чего программа неоднократно корректировалась и становилась более «дружелюбной» для заемщиков.

В конце 2009-го АРИЖК ввело  программу повторной реструктуризации, заключавшуюся в обмене реструктурированных  ипотечных кредитов на облигации  АРИЖК с дисконтом 20-25% и сроком погашения в 2028 году, а в начале 2010-го расширило ее предложением банкам продавать агентству такие ссуды за «живые» деньги по номиналу, но с рассрочкой примерно на пять лет (что в итоге дает примерно аналогичный дисконт).

Эта мера пока не вызвала  особого интереса у банков, поскольку несопоставима по доходности с продажей предмета залога, тем не менее, после дополнительной «шлифовки», из программы АРИЖК может получиться вполне рабочий инструмент.

Развитие рефинансирования. Снижение ставок закономерно подталкивает заемщиков, оформивших ипотечные кредиты под более высокий процент, к поиску способов привести свои ежемесячные выплаты в соответствие с новыми реалиями.

Банки охотно включились в борьбу за клиентов, вводя собственные  инструменты рефинансирования. Хорошим  примером стали кампания Альфа-Банка, снизившего комиссию за выдачу кредита в рамках рефинансирования до 50% от обычной и Газпромбанка, объявившего о рефинансировании своих собственных ипотечных займов с целью приведения их в соответствие с текущими кредитными программами.

Ориентация на потребности  клиента. Банки начали активнее вкладывать средства в проекты, призванные сделать  процесс получения кредитов простым  и доступным для заемщиков.

Так, «Сбербанк» приступил  к переоборудованию нескольких десятков своих московских офисов в «ипотечные центры», задача которых – упростить процедуру оформления ипотечного кредита до вида «одного окна». Аналогичный подход использовал Меткомбанк, открывший специализированный ипотечный офис в строящемся районе Екатеринбурга. В целом подобными центрами обзавелось большинство крупных российских банков, а в дальнейшем их количество будет только расти.

«Стратегия развития» ипотеки в 2010 году ориентируется на следующие результаты: восстановление доверия граждан и кредитных организаций к ипотеке и, как следствие – увеличение спроса; снижение процентных ставок; появление большого количества разнообразных кредитных предложений и общее развитие жилищного строительства.

Спрос на ипотеку если и вырастет, то незначительно. По мнению аналитиков, должно пройти 1-1,5 года с момента восстановления приемлемого уровня доходов человека до возникновения желания получить ипотечный кредит. Это логично, поскольку финансовый кризис наглядно показал большинству россиян, что стабильность сегодня еще не означает стабильности завтра [33].

Касательно снижения ставок эксперты сходятся во мнении, что  цифра в 13% на конец года выглядит абсолютно реальной. При этом по ряду льготных программ вполне возможно достичь и «путинских» 10-11%.

Тенденция к увеличению количества и разнообразия кредитных предложений от банков очевидна уже сейчас и будет планомерно развиваться вместе с самой отраслью [32].

Ожидается и «прибавка» в жилищном строительстве. Уже к  концу 2009 года Россия вышла на уровень ~60 млн. квадратных метров жилья в год, а к концу 2010-го этот показатель с большой вероятностью повысится еще на 1-2%.

В целом же развитие ипотеки  будет тесно связано с общим  ростом российской экономики. Таким  образом, «двигателем прогресса» в 2010 году однозначно станет деятельность государства. Большинство антикризисных инструментов и мер по стимулированию кредитования используются в нашей стране впервые, поэтому результат во многом будет зависеть от того, насколько ответственно подойдут власти к их работе и усовершенствованию.

Ипотека в России проходит период восстановления, по окончании которого (2011-2012 гг.) нам обещан «бурный рост». Удастся ли стране достигнуть этой цели – станет ясно в самое ближайшее время.

Кредитование ипотечными займами является одним из основных приоритетных видов деятельности для банков. Если сравнивать с прошлым годом, количество ипотечных кредитов выросло в несколько раз и  может увеличиться еще на 30-50%. Кроме того, среднее число заявок на получение ипотечного кредита увеличилось на 40-60%, и более часть из них банками одобряется.

Однако, объем ипотечных  кредитов, предоставленных в 2010 году, составил всего 60% от уровня 2008 г. По мере стабилизации экономики в стране, люди снова стали задумываться о  приобретении жилья и недвижимости. Таким образом, сегодня на рынок вернулись покупатели, откладывавшие покупку жилья в течение полутора лет.

Второй причиной, побудившей людей покупать жилье именно в 2010 году стал низкий уровень цен на недвижимость, а в 2011 году стоит ожидать  только значительного увеличения стоимости жилья. Соответственно на момент 2010 года ипотека была выгодной.

Кроме того усилия правительства  и банкиров не прошли бесследно. По заявлению премьер-министра, на развитие ипотеки и жилищного строительства  в 2011 году будет направлено свыше 1 трлн. рублей бюджетных средств. С помощью государства, основные ипотечные кредиторы, Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк смогут предоставлять ипотечные кредиты на очень привлекательных для заемщика условиях. Коммерческим банкам, чтобы удачно конкурировать на ипотечном рынке, также придется выдавать дешевую выгодную ипотеку, либо ориентироваться на особых клиентов, которых госбанки обслуживать отказываются.