Ипотечное кредитование в России: проблемы и перспективы развития

С другой стороны, выдавать ипотечные кредиты банкам выгодно. Увеличивать кредитный портфель они смогут за счет либо корпоративных, либо частных кредиторов. Юридические лица, которые благополучно пережили кризис, как правило, уже имеют рентабельные условия выгодной ипотеки в «своем» банке. И что бы привлечь надежного корпоративного клиента банкирам придётся сильно постараться.

Потребительские кредиты  хотя и востребованы на рынке, всё-таки остаются крайне рисковыми для банков. Таким образом, наилучшим способом размещения средств для кредитных  организаций являются займы под  залог недвижимости. Именно поэтому  за ипотечных кредиторов ведется нешуточная борьба [33].

К сожалению, пока ипотечные  кредиты доступны только для заемщиков  с доходом выше среднего. И это  с учетом значительного улучшения  условий кредитования: с начала 2011 года ставки по ипотеке снижены в  среднем на 3,5-5%, а размер первоначального взноса варьируется от 10 до 20% цены недвижимости. Однако средний класс, на который и рассчитывают в основном ипотечные банки, покупать жилье не очень торопится. Ведь безработица в стране остается на высоком уровне, а, чтобы накопить денег на покупку однокомнатной квартиры, большинству россиян придется непосильно работать несколько десятков лет.

Но есть клиенты, которые  все же решаются обратиться в банк за ипотечным займом. И только половина из всех обратившихся, имеют шанс получить ипотеку. Заемщика, который один раз нарушил условия погашения банковского займа, сегодня кредитовать не возьмется никто. Банки требуют официального подтверждения дохода, внесения залога и первоначального взноса. При этом, чем большую сумму заемщик сможет заплатит сразу, тем значительно лучшие условия выгодной ипотеки ему предложат в большинству ипотечных программ.

По мнению аналитиков рынка недвижимости, ипотека с  первоначальным платежом в 10% может  стать невыгодной для заемщика. Почти  все банки, предоставляющие кредиты с минимальным авансовым взносом, сейчас требуют оформления полиса комплексного страхования и дополнительного страхования заемщика на случай дефолта. Кроме этого, все кредитные организации взимают дополнительные комиссии за оформление займа и пользование средствами банка. В итоге, дополнительные расходы заемщика достигают до 5% от суммы ипотечного кредита, что не делает ипотеку выгодной.

Тем не менее, в 2011 году стоит  ожидать значительного улучшения  условий кредитования. Требования к заемщикам вряд-ли ослабляться, но и банки предложат большее количество программ с низкими ставками и минимальным авансовым взносом и выгодной ипотекой.

Председатель Правительства  Российской Федерации В.В.Путин 9 февраля 2010 г. провел совещание по вопросу «О мерах по развитию жилищного строительства и обеспечению жильём граждан».  
Цитата: "Нужно создать такие условия, чтобы коммерческим банкам было выгодно работать в этой сфере деятельности, чтобы они осознали это и не затягивали, не опоздали с началом этой деятельности. Тем более что Центральный банк России все, что зависит от него, сделал: ставка рефинансирования снижена и снижена существенным образом. Если мы сейчас еще и в ипотеку направим 250 млрд, я не вижу оснований держать на уровне 14% ипотечную ставку в коммерческих финансовых учреждениях." .

"Мы с вами уже  много раз говорили о том,  заявляли об этом, что мы в  текущем году дополнительно выделим  250 млрд рублей для того, чтобы  оживить ипотеку. Целью этих  дополнительных финансовых вливаний  является снижение в конечном итоге ставки по ипотечным кредитам. Еще раз хочу подчеркнуть: вот это - цель. Цель - не деньги туда дать, а добиться снижения ставок. Сегодня пока это не так, сегодня мы и денег туда пока в нужном объеме не направили - только 40 млрд, а планировали 250…" .

 Оставшиеся 210 млрд. - это деньги Пенсионного фонда  и Фонда национального благосостояния, которые будут направлены ВЭБом  в ипотечные ценные бумаги  и облигации ОАО «АИЖК». А эти  бумаги ещё выпустить надо  под кредиты, которые тоже ещё  надо выдать. Дело это не пяти минут и не месяца. Учитывая текущий низкий спрос на ипотеку и скорость оформления эмиссии, в год бы уложиться.  
А целей хорошо бы обозначить три:

1. Доходы.  
2. Стоимость недвижимости.  
3. Процентные ставки.

Лет семь назад ипотечный кредит брали совсем небогатые люди, обычные клерки. Да, ставки доходили до 30% годовых, но недвижимость стоила дешевле в несколько раз. Размер кредита был меньше и ежемесячные платежи тоже. То, что на ипотеку морально были готовы немногие, а банки по-другому подходили к отбору заемщиков – другой вопрос.  
Ещё на совещании у В.Путина обсуждались меры по развитию жилищного строительства, в том числе строительства жилья экономичного класса. Значит, про стоимость недвижимости не забыли.  
Осталось наращивать доходы…

3.2. Снижение процентных ставок

В пятницу, 20 мая 2011 года, премьер-министр РФ Владимир Путин, выступая с отчетом о деятельности правительства перед депутатами Госдумы, в числе прочего коснулся проблем социальной сферы — а именно вопроса снижения ставок по ипотеке.

Как сообщает Русская  Служба Новостей, этот же вопрос в субботу, 21 мая, премьер обсуждал и с главой «Сбербанка» Германом Грефом. Владимир Путин отметил, что власти стремятся  снизить ипотечный кредит до того уровня, когда бы им смогли воспользоваться большинство российских граждан. В перспективе сделать ипотечную ставку в 5-6% годовых, заявил председатель правительства. Пока же, по статистике Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), ипотечный кредит в 12,7% не могут себе позволить 83% россиян [34].

Глава «Сбербанка» в  разговоре с премьером отметил, что крупнейший российский банк запустил ипотечную программу, которая позволяет, оплатив первый пятидесятипроцентный взнос, выплачивать по ипотеке 8% в течение 8 лет [29].

Напомним, минимальная  процентная ставка по ипотеке в России на сегодняшний день составляет 11,75%. Однако даже такая цифра не позволяет  большинству россиян покупать жилье  таким образом. Согласно опросу НАФИ 83% опрошенных назвали причиной - недостаточный уровень дохода. Также 32% российских граждан не уверенны в стабильности своего дохода и поэтому боятся пользоваться ипотечным кредитом.

Премьер-министр России Владимир Путин заявил, что ипотечная  ставка на уровне 14 процентов является безосновательной. Об этом глава правительства сказал во вторник на совещании, посвященном жилищному строительству, передает агентство "Интерфакс" [36].

"Ставки рефинансирования снижены, если мы сейчас еще в ипотеку направим 250 миллиардов, я не вижу оснований держать на уровне 14 процентов ипотечную ставку", - подчеркнул премьер.

По словам Путина, цель выделения 250 миллиардов - "не деньги туда направить", а добиться снижения ставок. "Сегодня пока это не так, правда, мы и денег туда в нужном объеме пока не направили, только 40 миллиардов", - признал он.

Напомним, ранее глава  правительства ставил задачу добиться снижения ставок по ипотечным кредитам до 10-11 процентов. Путин также сообщил, что выделение 250 миллиардов рублей будет только "первым шагом" для того, чтобы ипотека стала снова доступна россиянам [36].

Общее оживление макроэкономической ситуации в России в ушедшем 2010 году привело к стабилизации цен на жилье и оживлению ипотеки как главной составляющей кредитования при покупке недвижимости.

Если ситуацию с ипотекой в 2008 и 2009 годах можно было кратко охарактеризовать крылатой киноцитатой: «Пациент скорее мертв, чем жив…», то 2010 год принес надежду на «реанимацию» ипотеки, причем достаточно стремительными темпами, и с хорошей перспективой на полное выздоровление.

Снижение процентных ставок по вновь выдаваемым ипотечным  кредитам стало главным событием для привлечения новых заемщиков. Согласно проведенному ЛЕВАДА — центром опросу (ноябрь 2010), самой определяющей характеристикой при открытии ипотеки для 35 % опрошенных была именно низкая кредитная ставка. Второе и третье места заняли срок кредитования (31 %) и размер первого взноса (29.5 %).

Первой организацией, объявившей еще в феврале 2010 года о снижении процентов по ипотеке, стало «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АИЖК), объявившее о появлении в своем ассортименте кредитных продуктов под 9 % годовых («Новостройка» и др.).

В апреле о снижении ставок объявил такой знаковый тяжеловес финансовой системы России, как Сбербанк. По предоставляемым Сбербанком кредитным программам «Ипотечный стандарт» и «Ипотечный+» ставки за год снижались трижды. По заявлению Н. Карасевой, руководящей в Сбербанке управлением по розничному кредитованию, «Минимальная ставка по рублевым кредитам на конец года составляет 9.5 %». Правда, подобный минимум доступен лишь для кредитов на срок не более 10 лет и только для корпоративных клиентов Сбербанка, но и для других клиентов, не входящих в эту категорию, проценты по ипотечным кредитам Сбербанка снизились с показателей 2009 года весьма существенно.

Снижение ставок, главным  образом, коснулось именно рублевых ипотечных кредитов.

Коммерческим банкам также пришлось решиться на снижение ставок по ипотечным кредитам. Например, «Райффайзенбанк» снизил в 2010 году процентные ставки трижды «Проценты по ипотеке на приобретение недвижимости на вторичном рынке жилья наш банк выдает, начиная от 11.75 %» — рассказывает руководитель департамента по обслуживанию физических лиц ЗАО «Райффайзенбанк» Андрей Степаненко.

Рассчитанный компанией  «Кредитмарт» в ноябре 2010 года минимальный  общероссийский уровень процентов  по ипотеке (для вторичного рынка  недвижимости) составил 11.86 % для рублевых кредитов и 9.6 % для долларовых. Динамика среднерыночной ставки по ипотечным рублевым продуктам, по данным «Кредитмарта», составляет за ноябрь 2010 — октябрь 2010 — октябрь 2009 красноречивую цепочку 15.19 — 15.71 — 18.68 % соответственно.

По мнению большинства  экспертов, снижение ставок, главным образом, коснулось именно рублевых ипотечных кредитов. Гендиректор «ИПОТЕК.РУ» Д. Овсянников называет годовое снижение ставок почти на процент — с 14.6 до 13.7 %. По мнению руководителя «Русипотеки» А. Ипполитова, снижение еще больше — 12.7 %. Если учесть, что минимальный уровень по ипотечным кредитам в новейшей истории России был зафиксирован в марте 2008 года на уровне 12.4 %, то можно констатировать сравнимость процентных ставок по ипотечным кредитам на конец 2010 года с их докризисным уровнем. В 2011 году если и стоит ждать дальнейшего снижения уровня ставок выплат по ипотеке (в усредненном межбанковском виде), то незначительно.

Полная отмена либо частичное  снижение банковских комиссий при оформлении ипотеки — тоже позитивная новость 2010 года для новых заемщиков. В апреле такую косвенную выплату по своим ипотечным кредитам отменил Сбербанк. Его примеру последовали и некоторые коммерческие банки (например, «Флексинвест»). Те финансовые банковские учреждения, которые снизили комиссию вместо ее полной отмены, прекратили взимать штрафы за досрочное погашение кредитов (тот же «Райффайзенбанк» и др.)

По данным Управления качества и стратегического маркетинга банка Сосьете Женераль, 2010 году средний срок выдачи кредитов на приобретение жилья удлинился в среднем по России почти в 2 раза по сравнению с 2009 годом (22.5 года вместо 13). Появились совершенно новые кредитные продукты со сроком действия в 30 и даже 50 лет. Ассортимент ипотечных кредитов сильно расширился. Как свидетельствует гендиректор НБИК («Независимое бюро ипотечного кредитования») Е. Таубкина, кроме возможности взять ипотеку тремя видами валют (рубли, доллары, евро), появились реально действующие программы для молодых семей, надежных заемщиков и постоянных клиентов — в том числе и в коммерческих банках. Также Е. Таубкина говорит о появлении в 2010 году ипотечных программ, по которым на момент полного закрытия кредита ответственному заемщику может исполниться 75 лет. Еще полтора года назад подобное было просто немыслимо.

Ушедший 2010 год ознаменовался  значительным снижением требований к заемщикам со стороны банковских структур. В категорию потенциальных  ипотечных клиентов вошли и граждане с небольшим стажем работы (во многих банках достаточно одного года трудоустройства на последнем месте работы), и собственники бизнеса (даже индивидуальные предприниматели). Число банковских отказов стало меньше, смягчились бюрократические требования по оформлению документации о доходах. Руководитель департамента вторичного жилья в агентстве «Кутузовский проспект» А. Девятых сообщает о возвращении на рынок кредитных продуктов с самым минимальным пакетом документов, чье рассмотрение производится в ускоренном режиме. Региональный директор «DeltaCredit» по Центральному Федеральному округу Н. Коняхина отмечает при этом большую тщательность и профессионализм банковских работников при рассмотрении кредитных дел. «Анализ кредитоспособности стал более строгим и детализированным. Просрочки по прошлым кредитам — особенно злостные — скорее всего, послужат причиной отказа» — заявляет Н. Коняхина [33].

Солидность первоначального  взноса подтверждает грамотность заемщика в его планировании расходов и  управлении собственным бюджетом…

Новым явлением для ипотечного посткризисного кредитования стала  внимательность банкиров к количеству иждивенцев в семье ответственного заемщика (до 2008 года практически не учитывалось). Как разъясняет Д. Овсянников (генеральный директор «ИПОТЕКА.РУ»), на каждый неработающий член семьи уменьшает ежемесячную гарантийную кредитную сумму на 5 — 10 тысяч рублей. С учетом длительности ипотеки общая сумма кредита может уменьшится очень значительно — от полумиллиона до миллиона рублей и даже больше, и эти цифры — только на одного иждивенца.