Основы земельного права

    В соответствии с ранее действующим  законодательством при перерегистрации  права пользования земельным участком на право собственности и в собственность бесплатно передавалось лишь часть участка в пределах действующих на момент перерегистрации предельных норм предоставления земельных участков, остальная же часть могла по желанию гражданина быть выкуплена им в собственность по договорной цене либо передана ему в пожизненное наследуемое владение6.

    Переход от уплаты земельного налога к арендной плате может стать достаточно болезненным для юридических  лиц. В связи с этим предусмотрено: арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с решением Правительства РФ, что позволит устанавливать более низкие, льготные размеры арендной платы по сравнению с теми, которые вводятся отдельными субъектами РФ, на необходимый переходный период. Особая льгота предусмотрена для объектов транспортных систем естественных монополий - размер арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и занятых указанными объектами, не может быть выше размеров ставок земельного налога, установленных для земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

    Институт  пожизненного наследуемого владения предусмотрен Земельным кодексом (ст.21) только для  граждан, которые приобрели это  право до введения Кодекса в действие. Кодекс не допускает распоряжение земельным  участком, предоставленным на этом праве, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство. Введенное ограничение на распоряжение земельным участком означает невозможность передачи такого участка в аренду или безвозмездное срочное пользование, как предусмотрено ст.267 ГК РФ. Для того чтобы получить право распоряжаться участком, его достаточно переоформить в собственность бесплатно при условии оплаты лишь сборов, установленных федеральными законами для регистрации нового права на землю.

    Аренда  земельных участков - один из видов  пользования земельными участками, предоставляющий иной объем прав, чем вышеуказанные права на землю. Правовое регулирование аренды земельных участков должно основываться на нормах гражданского законодательства, а в Земельном кодексе установлены лишь некоторые особенности аренды земельных участков.

    На  праве аренды земельные участки могут быть предоставлены как гражданам, так и юридическим лицам.

    Земельный кодекс исходит из того, что по общему правилу именно собственники земельных  участков могут свободно предоставлять  их в аренду в соответствии с нормами  гражданского и земельного законодательства. Ограничения установлены в отношении Российской Федерации - собственника земельных участков, указанных в п.4 ст.27 Земельного кодекса в качестве исключенных из оборота. То же положение содержится в п.11 ст.22 - запрет на передачу в аренду изъятых из оборота земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

    В числе таких исключений можно  назвать п.2 ст.16 Федерального закона "Об особо охраняемых природных  территориях", допускающий аренду на территории национальных парков, которые относятся к землям, исключенным из оборота. Исключением из общего правила о передачи земли в аренду ее собственником является предусмотренное п.10 ст.22 Земельного кодекса положение о том, что в случае наследования земельных участков лицам, не достигшим совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

    Земельным кодексом закреплено преимущественное право арендатора земельного участка по истечении срока договора аренды на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением следующих случаев:

    когда собственник находящегося на этом участке  здания, строения или сооружения захочет  реализовать свое преимущественное право на аренду данного земельного участка (п.5 ст.35);

    когда граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных  на земельных участках, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, желают осуществить свое исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды (п.1 ст.36);

    когда арендодатель желает прекратить договор  аренды в связи с совершением  арендатором действий (бездействия), предусмотренных ст.46 Земельного кодекса.

    Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог и внести их в  качестве вклада в уставный капитал  хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако при заключении договора аренды земельного участка можно предусмотреть необходимость такого согласия. В указанных ситуациях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением случаев передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. Реализация на практике последней нормы потребует, скорее всего, внесения изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".Аналогичный порядок предусмотрен и для передачи земельного участка в субаренду.

    Более широкий объем прав предоставлен в соответствии с п.9 ст.22 Земельного кодекса арендатору при аренде земельного участка, находящегося в государственной  или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет.

    Помимо  того, что арендатор земельного участка  получает право в пределах срока  договора аренды земельного участка  передавать свои права и обязанности  по этому договору третьему лицу без  согласия собственника земельного участка  при условии его уведомления, указанная норма предусматривает, что изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды прав арендатора не допускаются.

    Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

    Если  государство или муниципальное  образование - собственник земельного участка выразит желание продать его, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу за исключением случаев, предусмотренных п.1 ст.36 Земельного кодекса.

    Особая  норма, регулирующая передачу земельного участка в аренду для государственных  или муниципальных нужд либо для  проведения изыскательных работ, содержится в п.7 ст.22 Земельного кодекса, в котором, в частности, определен срок такой аренды - не более чем 1 год.

    Земельный кодекс ввел понятие "публичный сервитут" в земельное законодательство (ст.23) впервые на уровне федерального закона. Однако этот институт не нов для  современного российского законодательства. Водный кодекс в 1995г. (ст.ст.43-44) и Лесной кодекс в 1997г. (ст.21) ввели понятия "водные сервитуты" и "лесные сервитуты". Описание публичного сервитута наиболее подробно до принятия Земельного кодекса было дано в ст.64 Градостроительного кодекса, которая закрепила, что публичный сервитут устанавливается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления в случаях, когда это определяется государственными или общественными интересами. Земельный кодекс развил эти положения и предусмотрел, что публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков (п.2 ст.23 Земельного кодекса).

    В соответствии с положениями ст.23 Земельного кодекса в результате установления публичного сервитута, так же как и при установлении частного сервитута, возникает обременение земельного участка правами лиц, в интересах которых он установлен, но только в данном случае круг этих лиц может быть неопределенным: например, при установлении прохода населения через земельный участок (участки) к прибрежной полосе. Известно, что при запрете на приватизацию прибрежной полосы за последние годы огромное количество земельных участков по берегам рек и озер было передано в частную собственность для строительства дач, коттеджей, баз отдыха. В результате население было лишено права свободного доступа к водным объектам. Установление публичных сервитутов может помочь в решении этой проблемы.

    Земельным кодексом определены отдельные виды публичных сервитутов, которые корреспондируют предусмотренным Гражданским кодексом частным сервитутам: например, для обеспечения прохода или проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи и т.п. Основное отличие будет, как уже указывалось, в способе установления сервитута и в тех интересах, в которых он устанавливается. Собственник земельного участка в целях прокладки линии электропередачи или газопровода к своему участку может заключать договор с собственником соседнего земельного участка либо с несколькими собственниками участков, через которые будет осуществлен подвод коммуникаций к его участку, и в таком случае это будет частный сервитут. Если же через существующий район индивидуальной жилой застройки будет необходимо провести коммуникации для вновь застраиваемой территории, это скорее всего будет сделано на основе установления публичного сервитута.

    Земельным кодексом установлены следующие  виды публичных сервитутов:

    прохода или проезда через земельный  участок;

    использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

    размещения  на земельном участке межевых  и геодезических знаков и подъездов  к ним;

    проведения  дренажных работ на земельном  участке;

    забора воды и водопоя;

    прогона скота через земельный участок;

    сенокоса  или пастьбы скота на земельных  участках в сроки, продолжительность  которых соответствует местным  условиям, обычаям, за исключением таких  земельных участков в пределах земель лесного фонда;

    использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом  водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в  установленном порядке;

    временного  пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

    свободного  доступа к прибрежной полосе.

    Сервитут  может устанавливаться на определенный срок (срочный сервитут) или без  указания срока (постоянный сервитут). Это в равной степени относится  к частным и к публичным сервитутам. При установлении сервитута должно соблюдаться следующее правило: осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

    В отношении платы за ограниченное пользование земельным участком (сервитут) законодатель ввел разные требования по отношению к платности такого использования применительно к частному и публичному сервитуту. Так, собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

    При введении публичного сервитута собственник  обремененного участка может  требовать плату от органа государственной  власти или органа местного самоуправления, установившего сервитут, если это приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка.

    Если  установление публичного сервитута  приводит к невозможности использования  земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков (п.7 ст.23). Также лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке (п.8 ст.23).

    Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

    Земельным кодексом (ст.24) закреплено право безвозмездного срочного пользования земельными участками, которое не является совершенно новым институтом для современного российского законодательства. Первым отличительным признаком данного права на землю выступает безвозмездность пользования. Кроме того, предоставление земельных участков в срочное пользование подразумевает установление срока пользования - в договоре или прямо в законе (1 год в соответствии со ст.24 Земельного кодекса). При предоставлении земельных участков на этом праве из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, срок определяется договором: например, при предоставлении служебного надела - сроком трудового договора.