Основы земельного права

    Правила о купле-продаже земли также допускают применение норм гражданского законодательства при совершении этих сделок между собственником земельного участка и его новым приобретателем, при проведении конкурсов и аукционов по продаже земли. Однако земельное законодательство устанавливает и ряд запретов, в частности, на продажу в частную собственность земельных участков, имеющих важное природоохранное назначение, на самовольное изменение целевого назначения земельного участка, на приобретение в собственность иностранными физическими и юридическими лицами участков земель сельскохозяйственного назначения и т.д. Земельное законодательство устанавливает и другие ограничительные условия, соблюдение которых требуется при привлечении к регулированию земельных отношений норм гражданского законодательства.

    Иногда  в самом земельном законодательстве делается отсылка к гражданскому законодательству, если те или иные отношения, связанные с использованием земли, регулируются гражданским законодательством. Но для применения норм гражданского законодательства не всегда требуется обязательное указание об этом в законе. Применение их бывает не только желательно, но и необходимо, если существует пробел в земельном праве, а определенные земельные отношения в силу их имущественного содержания и однородности с гражданскими отношениями могут быть урегулированы нормами гражданского права.

    Однако  не все нормы гражданского законодательства, и в частности Гражданского кодекса  о недвижимом имуществе, могут применяться  к регулированию земельных отношений, а только те которые не противоречат Земельному кодексу. То же можно сказать и по вопросу объекта права собственности и иных прав на землю.

    Нормы административного права применяются  к тем земельным отношениям, участники  которых находятся в положении  власти и подчинения. Это происходит, например, в случае захвата земли, когда компетентный орган государственной власти, опираясь на закон, в порядке наказания решает вопрос об изъятии земельного участка. Следовательно, государственный орган принимает управленческое решение, т.е. административно-правовой акт, на основании которого прекращается право пользования землей. Данное решение является обязательным для органов Землеустроительной службы, которые выясняют границы земельного участка в натуре (на местности) и передают его другому пользователю (собственнику) земли. Оно является обязательным и для бывшего пользователя земельного участка, так как последний не вправе игнорировать требования, содержащиеся в документе государственного органа.

    Связь земельного права, регулирующего  отношения по поводу использования земли, с водным, лесным, горным правом обусловлена тем, что земля - важнейшая часть всей биосферы, вместилище всех других связанных с нею природных объектов: лесов, вод, животного и растительного мира, полезных ископаемых и иных ценностей недр земли. Без использования земли практически невозможно использование других природных ресурсов. При этом бесхозяйственность по отношению к земле немедленно или впоследствии будет наносить вред всей окружающей среде, не только приводить к разрушению почв, их эрозии, засолению, заболачиванию, химическому загрязнению, но и сопровождаться ухудшением условий использования других природных ресурсов (загрязнение вод продуктами эрозии почв, потеря запасов воды при орошаемом земледелии, обезлесение, опустынивание. загрязнение и сокращение территорий, служащих средой обитания животного мира, и т.д.). Поэтому нормы законодательства о рациональном и комплексном использовании земель повышают эффективность норм экологического законодательства: водного, лесного, горного и др.

    Из  сказанного нетрудно усмотреть также  неразрывную связь  земельного права  с охраной природы. Земельно-правовые нормы  приводятся в соответствие с экологическими требованиями, происходит экологизация норм земельного права.

    Всеобщие  экологические связи в природе приводят к тому, что хозяйственная эксплуатация одного природного ресурса оказывает влияние на состояние других природных объектов и в целом природной среды. Поэтому стоит задача обеспечения охраны природы в процессе хозяйственной эксплуатации отдельных ее составных частей: земель, вод, лесов, недр.

3. Принципы земельного  права

    Земельному  праву как самостоятельной отрасли  права присущи свои определенные общие принципы. Анализ современного земельного законодательства (ст.1 Земельного кодекса) позволяет выделить несколько таких принципов. К ним относятся:

    1) учет значения земли как основы  жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование  отношений по использованию и  охране земли осуществляется  исходя из представлений о  земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю;

    2) приоритет охраны земли как  важнейшего компонента окружающей  среды и средства производства  в сельском хозяйстве и лесном  хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде.

    Имеется в виду необходимое ограничение хозяйственной свободы пользователей земли в целях охраны окружающей среды, разработка конкретных эффективных мер по ее охране, различающихся в зависимости от особенностей самих земель и той или иной хозяйственной деятельности;

    3) приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат.

    Данный  принцип логично вытекает из первого  и второго принципов. Но если соблюдение первых двух принципов косвенно содействует  охране жизни и здоровья людей, то третий принцип указывает на необходимость принятия таких специальных решений и выполнения таких действий, которые прямо и непосредственно позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить вредное воздействие на его здоровье при использовании земли;

    4) участие граждан и общественных  организаций (объединений) в решении  вопросов, касающихся их прав  на землю, согласно которому  граждане Российской Федерации,  общественные организации (объединения)  имеют право принимать участие  в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством.

    Этот  принцип, по сути, воспроизводит положения  Федерального закона от 19 мая 1995г. №82-ФЗ "Об общественных объединениях" (СЗ РФ - 1995 №21 -Ст.1930), который определяет права общественных объединений участвовать в выработке решений органов государственной власти и органов местного самоуправления и способы их реализации (ст.ст.17 и 27);

    5) единство судьбы земельных участков  и прочно связанных с ними  объектов, согласно которому все  прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

    6) приоритет сохранения особо ценных  земель и земель особо охраняемых  территорий, согласно которому изъятие  ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий;

    7) платность использования земли,  согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

    Земельный кодекс в ст.65 под одним общим  названием "Платность использования  земли" понимает земельный налог  и арендную плату за землю. Между тем правовая природа этих двух видов платы за землю различна. Земельный налог представляет собой властное предписание государства. От налога может освободить землепользователя только компетентный государственный орган и только на основании закона. Арендная плата - предмет свободной договоренности сторон, заключающих договор аренды земельного участка. Средства от арендной платы поступают арендодателю в соответствии с условиями договора, в то время как земельный налог идет в государственный бюджет в тех суммах, которые установлены законом о плате за землю;

    8) деление земель по целевому  назначению на категории, согласно  которому правовой режим земель  определяется исходя из их  принадлежности к той или иной  категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства;

    Принадлежность  земель к той или иной категории (их по Земельному кодексу семь - ст.7)2 предопределяет основное их целевое  назначение и соответствующий правовой режим использования земель каждой конкретной категории (с учетом зонирования и разрешенного использования). Отнесение земель к категории и перевод их из одной в другую производится компетентными органами власти и определяется в ст.8 Земельного кодекса РФ, но никак не самими пользователями земли;

    9) разграничение государственной  собственности на землю на  собственность Российской Федерации,  собственность субъектов Российской  Федерации и собственность муниципальных  образований, согласно которому  правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами.

    В настоящее время названное разграничение  определяется Федеральным законом  от 17 июля 2001г. №101-ФЗ "О разграничении  государственной собственности  на землю"3;

    10) дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы;

    11) сочетание интересов общества  и законных интересов граждан,  согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

    Так, например, при изъятии земель для  государственных и муниципальных нужд, с одной стороны, удовлетворяются потребности государства и муниципальных образований в земле, с другой - гарантируется защита имущественных прав граждан в форме денежных компенсаций или предоставления другого равноценного земельного участка взамен изъятого (ст.ст.60-63 Земельного кодекса РФ).

    Приведенный перечень принципов земельного права, на которых должно строиться и  государственная политика в сфере  землепользования, не является исчерпывающим  и может быть дополнен путем принятия других федеральных законов. На это прямо указывает п.2 ст.1 Земельного кодекса.

4. Земельные правоотношения

    Земельные правоотношения - это общественные отношения, которые складываются между  органами власти, организациями и  частными лицами по поводу распределения, использования и охраны земель и которые регулируются нормами земельного права.

    Российская  Федерация, ее субъекты и муниципальные  образования, могут выступать в  земельных правоотношениях в  двух качествах.

    Во-первых, как регуляторы этих отношений применительно к земельным участкам, находящимся под их юрисдикцией на их территории. В этих случаях их акты имеют властный характер, иллюстрацией чего могут служить обязательные предписания при ведении государственного земельного кадастра, зонирование земель, санитарные и ветеринарные правила, требования по охране природы, сервитуты и др.