Основы земельного права

    Развивая  положение Земельного кодекса (п.3 ст.15) о том, что иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные  юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами, "Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения" устанавливает, что иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст.3).

    Важно также помнить, что указанный  Закон не распространяет своего действия на земельные участки, предоставленные  из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального  жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и  дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

    Важной  составляющей земельного законодательства Российской Федерации являются подзаконные  акты: указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, ведомственные акты.

    Так, на развитие земельных отношений  оказали значительное влияние следующие  Указы Президента РФ:

    "О  дополнительных мерах по наделению  граждан земельными участками"  от 23 апреля 1993г. №480;

    "О  регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27 октября 1993г. №1767 и от 24 декабря 1993г. №2287;

    "О  налогообложении продажи земельных  участков и других операций  с землей" от 7 декабря 1993г. №2118;

    "О  государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" от 11 декабря 1993г. №2130;

    "О  праве собственности граждан  и юридических лиц на земельные  участки под объектами недвижимости  в сельской местности" от 14 февраля 1996г. №198;

    "О  реализации конституционных прав граждан на землю" от 7 марта 1996г. №337;

    "О  государственной поддержке садоводов,  огородников и владельцев личных  подсобных хозяйств" от 7 июня 1996г.  №819;

    "О  гарантиях собственникам объектов  недвижимости в приобретении  в собственность земельных участков под этими объектами" от 16 мая 1997г. №485.

    Правительство РФ, во исполнение своих полномочий, также активно участвует в  формировании земельного законодательства. Им, в частности, в последние годы были приняты следующие постановления:

    "О  проведении инвентаризаций земель для определения возможности их предоставления гражданам" от 12 июля 1993г. №659;

    "Об  утверждении Положения о порядке  установления границ землепользования  в застройке городов и других  поселений" от 2 февраля 1996г.  №105;

    "Об  утверждении Федеральной целевой программы "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра" от 3 августа 1996г. №932;

    "О  мерах по стабилизации экономического  положения агропромышленного комплекса  Российской Федерации в 1996г." от 7 февраля 1996г. №135;

    "О  мерах по обеспечению сельскохозяйственных  товаропроизводителей минеральными  удобрениями и химическими средствами  защиты растений в 1997г." от 14 февраля 1997г. №166;

    "Об  экономических условиях функционирования  агропромышленного комплекса Российской Федерации в 1997г." от 26 февраля 1997г. №224;

    "О  порядке определения нормативной  цены земли" от 15 марта 1997г.  №1319.

    К ведомственным актам принято  относить приказы, инструкции, правила, наставления, принимаемые центральными органами исполнительной власти, к которым относятся министерства, государственные комитеты и ведомства (Центральный банк, Федеральная служба лесного хозяйства и др).

    Примерами нормативных ведомственных актов, затрагивающих земельные отношения, могут служить:

    Приказ  Государственного комитета РФ по охране окружающей среды "Об утверждении  Порядка выдачи разрешений на добывание  объектов животного мира, принадлежащих  к видам, занесенным в Красную  книгу Российской Федерации" от 4 апреля 1997г. (Бюллетень нормативных актов. 1997. № 12);

    Инструкция  о ввозе на территорию Российской Федерации и вывозе с территории Российской Федерации семян сортов растений и племенного материала  пород животных. Утверждена Министерством  сельского хозяйства и продовольствия РФ и Государственным таможенным комитетом РФ 8 мая 1997г.;

    Приказ  Государственного комитета РФ по охране окружающей среды "О порядке рассмотрения материалов на ввоз в Российскую Федерацию  ядовитых веществ" от 16 января 1997г.

2. Предмет и система  земельного права

    Предмет и методы земельного права. Земельное  право - это совокупность правовых принципов  и норм, регулирующих общественные отношения, связанные с определением правового статуса и режима использования  земельных участков.

    Предметом земельного права являются общественные отношения, возникающие в связи с распределением, использованием и охраной земель. В условиях земельной реформы и совершенствования управления экономикой развивается самостоятельность пользователей земли, наблюдается расширение прав собственников земли и землепользователей, в том числе арендаторов.

    Государственное управление земельным фондом сочетается с широкой самостоятельностью пользователей  земли.

    Методы  земельного права. Предоставление земли  для хозяйственных нужд производится на основании решения (постановления) компетентного государственного органа. Те же органы выносят решение об изъятии (выкупе) земли или каких-либо изменениях в праве землепользования. Возникновение, изменение или прекращение земельных правоотношений происходит на основании административно-правового акта - решения (постановления) государственного органа. В этом случае данный государственный орган выступает в качестве хозяйствующего субъекта, иными словами "управляющего государственным земельным имуществом", а не как "власть".

    Для административно-правового метода регулирования общественных отношений  характерно проявление "власти и  подчинения". Этот метод используется и в земельном праве.

    Участники таких отношений не равноправны, ибо один дает обязательные для исполнения предписания, а другой обязан их точно и вовремя исполнять.

    Так, административно-правовым методом  регулируется предоставление и изъятие (выкуп) земли для целей обороны, охраны природы, прокладки коммуникаций, а также некоторые другие отношения, например:

    в области государственного контроля за правильным использованием земель;

    при регулировании отношений первичного и вторичного землепользования - в  той части этих отношений, в которых  присутствует общегосударственный  интерес;

    при межхозяйственном и внутрихозяйственном землеустройстве;

    при разрешении земельных споров и т.п.

    Важно, однако, всегда иметь в виду, что  административный метод распространяется не на все виды земельных отношений. Так, на стадии предоставления государственной  земли в пользование может  применяться административный метод, но уже на следующей за этим стадии - при внутрихозяйственном планировании использования земли - применение этого метода значительно ограничено.

    Новое законодательство расширяет, права  всех землепользователей, запрещая вмешательство в их хозяйственную деятельность. В отличие от административно-правового метода здесь применяется метод дозволения. Земельное право дает правомочие землепользователю (или управомочивает) свободно действовать, тогда как орган государственного управления обязан воздерживаться от каких-либо решений, ограничивающих хозяйственную свободу землепользователя. И если закон допускает административно-правовое вмешательство во внутрихозяйственные дела землепользователей, то это возможно лишь в строго указанных в законе случаях: при угрозе порчи земли, при непринятии мер по борьбе с сорной растительностью, эрозией почв.

    Таким образом, если в одних случаях  допускается метод администрирования, то в процессе внутрихозяйственного использования земли - смешанный  метод, т.е. в основном свободное дозволение и в ограниченных законом случаях - администрирование. Характерным примером сложного содержания метода земельных отношений является предоставление государственной земли на условиях аренды. Земля в этих случаях предоставляется на основании хозяйственного решения компетентного органа управления, а затем заключается договор, который устанавливает права и обязанности участников договорных (арендных) отношений. Если арендатор нарушает земельное законодательство, к нему применяется метод гражданско-правового воздействия, который не исключает судебного рассмотрения возникшего конфликта.

    Система земельного права. Земельное право  как отрасль, имеющая свою систему, состоит из общей части, содержащей правовые нормы и положения, относящиеся ко всей отрасли в целом, и особенной части, охватывающей нормы, регулирующие отдельные виды земельных отношений.

    Правовыми институтами, составляющими общую  часть земельного права, являются:

    институт  права собственности на землю;

    институт  иных видов прав на землю;

    институт  управления в области землепользования;

    институт  землеустройства;

    институт  государственного земельного кадастра;

    институт  контроля за использованием земли;

    институт  правовой охраны земель;

    институт  юридической ответственности за нарушение земельного законодательства.

    Правовыми институтами особенной части  являются: группы правовых норм, устанавливающих  наличие в государственном земельном  фонде отдельных категорий земель и их правовой режим, формы и виды землепользования, права и обязанности отдельных собственников земли и землепользователей - сельскохозяйственных организаций, колхозов, совхозов, кооперативов, арендаторов, крестьянских хозяйств, различных категорий граждан.

    Разграничение норм земельного, гражданского и иных отраслей права. С предметом и системой земельного права тесно связана проблема разграничения действия норм гражданского, земельного и других отраслей права в части, касающейся регулирования земельных отношений. Это связано, прежде всего, с тем, что земля объективно выступает одновременно в нескольких значениях и, следовательно, объектом различных видов общественных отношений, в том числе земельных и имущественных.

    Как известно, предметом гражданского права  являются имущественные и личные неимущественные отношения, а предметом административного права - управленческие отношения (ст.2 ГК РФ). Предметом же земельного права являются земельные отношения, которые представляют собой комплекс имущественных и управленческих отношений.

    Отношения по использованию которого в определенной части могут регулироваться нормами гражданского и земельного законодательства; с другой стороны, земля выступает и как объект властных полномочий.

    Поскольку закон допускает сделки с землей и она становится объектом товарного  оборота, постольку возможность применения к земельным отношениям норм гражданского права значительно расширяется. Но при этом необходимо учитывать особенности земельных отношений. В Указе Президента Российской Федерации "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27 октября 1993г1. установлено, что совершение сделок с землей регулируется гражданским законодательством, но с учетом требований земельного и иного специального законодательства (п.1 Указа).