Основы земельного права

    От  бесплатного использования следует  отличать бесплатное предоставление земельных  участков в собственность, владение, пользование.

    Рыночная  стоимость земельного участка, в  соответствии со ст.66 Земельного кодекса, устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998г. №135 - ФЗ "Об оценочной деятельности"11. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

    Государственная кадастровая оценка земли производится в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000г. №316.

    Государственной кадастровой оценке земель подлежат все категории земель на территории Российской Федерации. Ее проводят органы Росземкадастра.

    При государственной кадастровой оценке земель принимаются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей. Оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального  использования.

    В процессе государственной кадастровой  оценки земель проводится оценочное  зонирование территории. Оценочной  зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального  использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

    Органы  исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Роскомземкадастра утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель. Поскольку государственная кадастровая оценка земель проведена в настоящее время не везде, по правилу п.13 ст.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" при отсутствии кадастровой стоимости земли применяется нормативная цена земли.

    Нормативная цена земли была впервые введена  в России Законом "О плате за землю" для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка (ст. 25).

    В настоящее время порядок определения  нормативной цены земли установлен постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 года № 319.

    Нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения и представляет собой административно устанавливаемую стоимость земельного участка в составе группы земельных участков, включенных в одну оценочную зону.

    Органы  местного самоуправления (администрации) могут своими решениями повышать или понижать установленную соответствующим  субъектом Российской Федерации нормативную цену земли, но не более чем на 25 процентов. В любом случае нормативная цена земли не должна превышать 75 процентов уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

    Порядок определения нормативной цены земли аналогичен порядку определения кадастровой стоимости земельного участка.

    Арендная  плата взимается за земли, переданные в аренду. Размер арендной платы  определяется договором аренды в  соответствии со ст. 614 ГК РФ и является существенным условием договора аренды земельного участка.

    Общие начала определения арендной платы  при аренде земельных участков, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, могут быть установлены  Правительством РФ (п. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

8. Управление земельными ресурсами

    Земли, находящиеся в пределах Российской Федерации, и составляют земельный  фонд страны. Хотя собственность и  иные права на земельные участки  осуществляются в разных формах, государство  несет ответственность за их состояние, использование, охрану. Государственным органам принадлежит ведущая роль в управлении земельными ресурсами: они организуют и осуществляю землеустройство, земельный кадастр и мониторинг земель, государственный контроль за использованием земель, разрешают земельные споры. Основой государственного управления является принцип устойчивого развития, который включает предоставление широких земельных полномочий региональным органам исполнительной власти, субъектам Федерации, органам местного самоуправления.

    Важной  прерогативой государственного управления земельными ресурсами является классификация земель по категориям в зависимости от их целевого назначения. Это позволяет государству:

    во-первых, находиться у истоков определения  назначения земель, не допускать без  достаточных оснований перевода их из одной категории в другую;

    во-вторых, осуществлять контроль за режимом использования  земель в зависимости от их целевого назначения.

    Стабильность  целевого назначения земель, сохранение, прежде всего, сельскохозяйственных земель, недопущение их необоснованного перевода в менее эффективные формы использования всегда являлось краеугольным принципом российского земельного права. Площадь земель, предоставленных для сельскохозяйственного производства, ежегодно сокращается, что не может не вызывать тревоги, заставляет предпринимать усилия по обеспечению продовольственной безопасности страны.

    Второй  категорией земель являются земли населенных пунктов - поселений. Они используются как пространственный базис для  проживания, строительства зданий, сооружений, удовлетворения культурно-бытовых нужд населения.

    Самой большой категорией земельного фонда  по площади считаются земли лесного  фонда, режим которых подчиняется  правилам использования, охраны и воспроизводства  лесов, на них произрастающих. К землям водного фонда относятся земли, занятые водными объектами, водоохранные зоны, прибрежные полосы и др. Близки к ним по режиму использования земли особо охраняемых территорий - природоохранного, заповедного, рекреационного, историко-культурного назначения. Резервом являются земли запаса.

    Государственное управление землями подразделяется на общее и отраслевое управление. Общее управление земельными ресурсами  осуществляется органами общей и  специальной компетенции и распространяется на все территории независимо от категорий земель и форм владения ими.

    Общее управление землями возложено на Федеральное Собрание, Президента, Правительство Российской Федерации.

    Государственный комитет России по земельным ресурсам и землеустройству, например, является специально уполномоченным государственным органом в области охраны земель. Таким образом, Госкомзем - орган общего управления специальной компетенции.

    Отраслевое  управление осуществляется министерствами, государственными комитетами, Федеральными службами по принципу подведомственности им предприятий, учреждений, организаций, которым предоставлены земли. Осуществление ими управления, как правило, не зависит от территориального размещения земель. Задачи перед отраслевым управлением ставятся органами общего государственного управления.

    По  отношению к вопросам управления землями представительные органы местного самоуправления и местные администрации  являются органами общей компетенции, так как эти вопросы составляют только часть их полномочий наряду со множеством других. Компетенция органов местного самоуправления, полномочия в сфере регулирования земельных отношений закрепляются в правовых актах, в том числе в актах органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления.

    Вопросы управления землями содержатся:

    в уставах муниципальных образований;

    в решениях представительных органов  муниципальных образований;

    в постановлениях, распоряжениях, приказах, договорах исполнительных органов - администраций муниципальных образований, их структурных и территориальных подразделений;

    Регулирование земельных отношений является содержанием  деятельности районных комитетов по земельным ресурсам и землеустройству, относящихся к органам государственной  власти специальной компетенции.

    Более подробно полномочия местного самоуправления по управлению землями закрепляются законодательством субъектов Российской Федерации. Так, Конституция (Основной Закон) Республики Тува возлагает на представительные органы местного самоуправления осуществление общественного контроля за состоянием, сохранностью и использованием земли, ее недр, водных, лесных и других ресурсов.

    Областной Закон "О местном самоуправлении в Свердловской области" (1995г.) наделяет полномочиями администрации муниципальных  образований в области использования  земли и других природных ресурсов, охраны природы.

    Администрация:

    разрабатывает и выполняет программы по использованию  земель, повышению плодородия почв, охране земельных ресурсов в комплексе  с другими природными ресурсами;

    организует  ведение земельного кадастра и мониторинга земель;

    обеспечивает  планирование использования земель;

    предоставляет и изымает в установленном  законом порядке земельные участки;

    обеспечивает  контроль за использованием и охраной  земель;

    защищает  права собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов;

    представляет  и изымает в установленном  порядке участки недр для разработки месторождений полезных ископаемых;

    обеспечивает  проведение обязательных мероприятий  по борьбе с вредителями, болезнями  сельскохозяйственных растений и сорняками;

    принимает в соответствии с законодательством  решения об установлении или снятии карантина в связи с болезнью растений, организует контроль за соблюдением  техники безопасности при применении химических средств защиты растений, а также правил, связанных с установлением карантина;

    организует  мероприятия по охране природы и  улучшению экологической среды, рациональному использованию, сохранению и восстановлению природных ресурсов, а также строительство и реконструкцию  объектов охраны природы;

    содействует проведению комплексной независимой  экологической экспертизы строящихся объектов, а также предприятий, загрязняющих почву, воздушный и водный бассейны;

    регистрирует  право собственности на землю, права  землевладения и землепользования, договоры на временное пользование земельными участками и договоры их аренды;

    взимает плату за землю;

    разрешает в пределах своей компетенции  земельные споры;

    принимает в соответствии с законодательством  решения о наложении штрафов  за ущерб, причиненный природной среде;

    осуществляет  иные полномочия в соответствии с  законодательством.

    Важной  особенностью управления землями муниципальных  образований является нетождественность  полномочий, методов управления применительно  к земельным участкам различных  форм собственности.

    Органы  местного самоуправления не вправе осуществлять государственный контроль за использованием и охраной земель без специально переданных полномочий, а также перелагать свои полномочия контроля за использованием и охраной муниципальных земель на районные земельные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству.

    Органы  местного самоуправления тесно взаимодействуют  с органами государственного управления - районными комитетами по земельным  ресурсам и землеустройству и  комитетами по охране окружающей среды.