Договор аренды предприятия

В тех  случаях, когда возможность изменения или расторжения договора не предусмотрена законом или договором и сторонами не достигнуто об этом соглашение, договор может быть изменен или расторгнут одной из сторон только по решению суда 

      1.3. Права кредиторов  при аренде предприятия

      Исполнением обязательства признается совершение должником в пользу кредитора  определенного действия, составляющего  содержание обязательства, либо воздержание  от совершения, обусловленного обязательством действия, которого вправе требовать кредитор. Наиболее часто исполнение обязательства проявляется именно в совершении должником активных действий, но иногда и в воздержании от их совершения.

      В соответствии с п.1. ст. 307 ГК исполнение обязательства может выражаться в совершении должником таких действий, как: передача имущества кредитору в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление (в договорах купли-продажи, поставки, контрактации, на снабжение энергоносителями и др.), во временное пользование (в договорах аренды, найма жилого помещения и др.); выполнение работы (по договорам подряда, строительного подряда, на проектные и изыскательные работы и др.); оказание различных услуг; уплата денег.

      Во  внедоговорных обязательствах исполнение должником своих обязанностей проявляется в возмещении ущерба, причиненного потерпевшему, в возврате неосновательного обогащения лицу, за счет которого оно произошло, и др.

      В некоторых случаях для исполнения определенных видов обязательств фактического совершения действий, составляющих содержание обязательства недостаточно. Если иное не предусмотрено законом или договором, требуется еще их специальное оформление, подтверждение соответствующим передаточным актом или иным документом, подписанным сторонами, без чего обязательство не признается исполненным.

      Уклонение одной из сторон таких обязательств от подписания документов о передаче продаваемой недвижимости или сдаваемых в аренду зданий и сооружений считается отказом продавца или арендодателя от исполнения их обязанности по передаче имущества, а покупателя или арендатора - от его принятия (абз.3.п.1. ст.556, абз.3. п.1. ст.655 ГК).

      Должнику  предоставлено право при исполнении обязательства потребовать подтверждения, доказательств того, что исполнение поручает сам кредитор или уполномоченное им на это лицо и несет риск последствий не предъявления такого требования, если иное не предусмотрено договором, не вытекает из обычаев делового оборота, или существа обязательства.

      Принцип реального исполнения обязательств выражается в том, что должник обязан исполнить обязательство в натуре, фактически, т.е. совершить те действия, которые составляют содержание обязательства, не заменяя это денежной компенсацией.

      Кредитор  также наделен правами требовать  от лица, получившего в аренду предприятие погашение долгов предыдущих хозяев, т.к. в договоре это было обговорено.

      Лицо, арендовавшее предприятие подчиняется  кредитору на тех же условиях, что  и существовали ранее до совершения сделки аренды предприятия и т.д.

      В соответствие со ст. 397 ГК при неисполнении должником обязательства кредитор имеет право передать дело в судебные органы или же налоговые органы.

      ВЫВОДЫ:

      Данная  глава содержит понятие аренды предприятия. Понятие договора аренды предприятия, как основание возникновения  гражданско-правовых отношений.

      Договор аренды предприятия является основным регламентирующим документом и основанием заключения сделки. Сделку невозможно считать совершенной, пока не будет подписан договор аренды, а также произведена государственная регистрация договора аренды предприятия.

      Заключение  договора аренды предприятия при  оформлении отношений по аренде предприятия между арендодателем и арендатором, также учитывает права кредиторов при аренде предприятия. 
 
 
 
 
 
 
 

      Глава 2. Элементы договора аренды предприятия

      2.1. Предмет договора

      По  договору аренды предприятия в целом  как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязан передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здание, сооружение, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства. Запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства передаются арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором. Также по договору передаются права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. Арендатору передаются также права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия (товарный знак, фирменное наименование, знак обслуживания и т.п.), и другие исключительные права. Арендодатель может уступить арендатору право требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

      Однако  не подлежат передаче арендатору права  арендодателя, полученные им на основании  разрешения (лицензии) на занятие соответствующей  деятельностью, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами. Если же арендодатель включит в состав предприятия обязательства, исполнить которые арендатор не сможет из-за отсутствия у него такого разрешения (лицензии), то арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами.

      Согласно  ст. 658 ГК договор аренды предприятия  заключается только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность: он  

считается ничтожным и его исполнение не допускается. Отсюда следует, что положение о форме договора аренды предприятия является императивной нормой, и стороны по своему усмотрению не могут предусмотреть иную форму. Кроме того, предприятие как имущественный комплекс является недвижимостью, поэтому договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

      До  передачи предприятия в аренду арендодатель должен письменно уведомить об этом кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия. Предприятие подлежит передаче арендатору по передаточному акту (ст. 650 ГК). Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление к подписанию передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором. Для составления передаточного акта необходимо провести инвентаризацию и составить баланс.

      Порядок проведения инвентаризации регулируется методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств². По итогам инвентаризации составляется передаточный акт, в котором указываются объекты, передаваемые в аренду и входящие в состав предприятия, записывается их балансовая стоимость, процент износа, остаточная стоимость и т.д.

      При прекращении договора предприятие должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту. В этом случае подготовка предприятия к передаче осуществляется арендатором и за его счет. Необходимо

также провести инвентаризацию материальных ценностей предприятия и составить баланс.

      По  договору аренды предприятия арендатор наделяется широкими правами по распоряжению имуществом. Так, согласно ст. 660 ГК он вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору в отношении таких ценностей другому лицу. Однако это не должно повлечь уменьшения стоимости предприятия и не должно нарушать других положений договора аренды. Такой порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

      К правам арендатора относится также  право вносить изменения в состав арендованного предприятия, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, если иное не предусмотрено договором. Также в соответствии со ст. 662 ГК арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения.

      Однако  арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возмещения стоимости улучшений. Для этого он должен доказать, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при этом были нарушены принципы добросовестности или разумности. Это правило направлено, прежде всего, на то, чтобы прежде, чем осуществлять реконструкцию или улучшать имущество, арендатор оценил целесообразность этих улучшений. Так, если, например, на произведенные арендатором улучшения были потрачены большие средства, а качество имущества улучшилось незначительно, суд может освободить арендодателя от обязанности возмещать арендатору стоимость этих улучшений.

      Все расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, а также уплата платежей по страхованию арендованного имущества возлагается на арендатора, однако договором может быть установлено иное (т. е. Арендодатель может взять на себя эти расходы). Поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии в течение всего срока действия договора, включая текущий и капитальный ремонт, также обязан арендатор (ст. 661 ГК). Эта норма носит императивный характер, т.е. не может быть изменена по соглашению сторон.

      При передаче предприятия в аренду права и обязанности арендодателя по отношению к работникам предприятия переходят к арендатору в том же порядке, что и при реорганизации предприятия. Данные отношения регулируются не ГК, а законодательством о труде.

      Установленные ГК правила о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются и к договору аренды предприятия (ст. 662 ГК). По общему правилу, записанному в ст. 167 ГК, при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах. Однако данные положения применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

      В договоре аренды предприятия необходимо определить размер арендной платы и  периодичность внесения арендных платежей. Одностороннее изменение условий договора не допускается. Основания досрочного расторжения договора перечислены в ГК и распространяются на все виды арендных сделок. В то же время в договоре стороны могут предусмотреть дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды предприятия. В тексте договора стороны могут также предусмотреть имущественную ответственность и штрафные санкции в отношении виновной стороны за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

      Предметом договора аренды предприятия является предприятие, вместе с хозяйственными постройками, технологией производства, оборудованием и т.д.

      Договор аренды предприятия невозможно заключить, не определив его содержания, предмета и формы.  

      2.2. Форма и государственная  регистрация договора  аренды предприятия.  Передача арендованного  предприятия

      Форма договора подчиняется общим правилам о форме сделок. Если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма, договор может заключаться в любой форме, которая предусмотрена для совершения сделок. Когда стороны достигли соглашения заключить договор в определенной форме, он признается заключенным после придания ему условленной формы, даже если законом для договоров данного вида такая форма и не требовалась (п.1. ст.434 ГК)..

      Для любого договора аренды предприятия  предусмотрено его письменное заключение путем составления одного документа подписанного обеими сторонами.

      Государственная регистрация предполагает внесение информации о совершенных сделках  в единый государственный реестр, открытый для заинтересованных лиц. Государственную регистрацию сделок осуществляют органы юстиции.

      Если  сделка подлежит государственной регистрации, то до момента такой регистрации сделка не считается облеченной в требуемую форму.

      Требование  государственной регистрации не может быть установлено соглашением  сторон, т.е. стороны не вправе требовать регистрации сделки, если это не предусмотрено законом.

    Несоблюдение  нотариальной формы сделки либо требования о государственной регистрации  всегда влечет недействительность сделки. Несоблюдение простой письменной формы  влечет недействительность сделки только в случаях, специально предусмотренных законом.