Договор аренды предприятия

      Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту.

    Подготовка  предприятия к передаче, включая  составление и представление  на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. 

      2.3. Содержание договора (права и обязанности сторон)

      Содержание  договора - это совокупность условий, на которых он заключен. По общему правилу, закрепленному в законе, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или другими нормативными актами (п.4 ст.421 ГК).

      Согласно  закону договор должен соответствовать  обязательным для сторон правилам, которые установлены законом и иными правовыми актами, действующими при его заключении. В случае принятия после заключения договора закона, устанавливающего обязательные для сторон правила, иные, чем действовавшие на момент его заключения, условия заключенного договора сохраняют силу. Это правило не применяется в случаях, когда в самом законе его действие распространено на отношения, которые возникли из ранее заключенных договоров (ст. 422 ГК РФ).

      Условия, на которых заключается договор, имеют разное значение и оказывают неодинаковое влияние на его заключение. Вследствие этого условия делят на существенные, обычные и случайные. Это деление имеет практическое значение для установления факта заключения договора и разработки его условий.

      К существенным относятся обязательные условия, достижение совершения по которым необходимо для возникновения договора. Если не будет соглашения хотя бы по какому-то одному из существенных условий договора или оно совсем не будет в него включено, договор не может признаваться заключенным. Договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п.1. ст.432 ГК).

      Отнесение условий договора к существенным зависит от указаний закона, вида договора, а также соглашения сторон.

      Существенными признаются условия:

      1) о предмете договора;

      2) те, которые названы в законе  или иных нормативных актах  как существенные;

      3) необходимые для конкретного  договора;

      4) все те условия, относительно  которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1. ст.432 ГК).

      Обычные условия не нуждаются в согласовании сторон. Они предусмотрены в соответствующих  нормативных актах и вступают в действие в момент заключения договора. Предполагается, что если стороны заключили договор, то тем самым они согласились и с теми условиями, которые содержатся в законодательстве об этом договоре. Например, при заключении договора аренды автоматически вступает в действие условие, предусмотренное ст. 211 ГК, в соответствии с которым риск случайной гибели имущества несет его собственник. Если стороны не желают заключать договор на обычных условиях, они могут включить в содержание договора пункты, отменяющие или изменяющие обычные условия, если последние определены диспозитивной нормой.

      Случайными  называются такие условия, которые  изменяют либо 
дополняют обычные условия. Они включаются по усмотрению сторон 
(так, применительно к последнему примеру стороны могут договориться, что риск случайной гибели имущества будет нести арендатор, а не арендодатель).

      Обязанности арендодателя:

      - производить капитальный ремонт  передаваемой вещи (если иное  не предусмотрено в договоре);

      -предупредить  арендатора о правах третьих  лиц. 

      Права арендодателя:

      - требовать уплаты аренды;

      - требовать от арендатора в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок (не более чем за два срока подряд), если иное не предусмотрено договором;

      - требовать расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату.

      Обязанности арендатора:

      - использовать имущество в соответствии  с договором и назначением;

      - своевременно вносить арендную  плату;

      - производить текущий ремонт; а  также нести иные расходы по  содержанию имущества;

      - возвратить имущество в состоянии,  определенном условиями 
договора, или в состоянии нормального износа.

      Права арендатора:

      - истребовать сданное внаем имущество и возмещение убытков, 
причиненных несвоевременностью предоставления имущества;

      - требовать расторжения договора  и возмещения убытков, причиненных  неисполнением договора;

      - при обнаружении недостатков  в арендуемом имуществе:

      а) требовать их устранения либо уменьшения цены, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора;

      б) удержать из арендной платы сумму  расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя;

      в) требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арендуемое имущество;

      - если арендодатель не произвел  капитальный ремонт:

      а) произвести его за счет арендодателя;

      б) потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

      Права и обязанности арендатора по договору аренды могут переходить по наследству. Арендодатель вправе отказать наследнику умершего арендатора во вступлении в  договор на оставшийся срок, только если предоставление имущества в  аренду было обусловлено личными качествами арендатора.

      Если  договор истек, а арендодатель, не возражает против продолжения пользования  имуществом, договор считается возобновленным на тех же условиях, но уже на неопределенный срок. 

      2.4. Характеристика субъектов (арендатор и арендодатель)

      По  договору аренды (имущественного найма) арендодатель (займодатель) обязуется  предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное  пользование и владение или должно во временное пользование.

      По  общему правилу и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних – коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договора аренды в роли арендодателя или арендатора должны выступать специальные субъекты.

        Арендодателем может быть любое физическое или юридическое лицо, имеющее статус собственника, а также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Вместе с тем выделяют такие виды договора аренды, в которых, лица одной из сторон, либо обеими сторонами могут быть только су6ъекты.

      Сдача имущества в аренду - один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Лицо, не являющееся  
 

собственником соответствующего имущества, должно иметь  полномочия на сдачу этого имущества  в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника³. В частности, в роли арендодателей в таких случаях выступают комитеты по управлению имуществом разных уровней.

      Арендатором может быть лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование, либо группа лиц объединенных в товарищество. Никаких специальных требований к арендатору закон не предъявляет. 

      2.5. Цена договора  аренды предприятия  и ее соотношение  с арендной платой

      Если  плата не определена, то применяются условия, обычно используемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

      Арендная  плата может устанавливаться  в виде:

      а) твердой суммы платежа;

      б) доли продукции, плодов, доходов, полученных в результате использования имущества арендатором;

      в) передачи обусловленной договором  вещи в собственность арендодателю;

      г) предоставления арендатором определенных услуг;

      д) возложения на арендатора затрат на улучшение  арендованного имущества.

      Размер  арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Законом могут предусматриваться и другие минимальные сроки пересмотра ее размера.

      Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые  он не несет ответственности, существенно

ухудшаются  условия пользования имуществом либо его качество. Арендодатель может  потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд.

      Условия, при которых арендатор имеет  преимущественное право на продление договора аренды на новый срок:

      - надлежащее исполнение обязательств  по ранее заключенному договору: использование имущества по назначению, обеспечение его сохранности  своевременное внесение арендной  платы и т. д.;

      - готовность арендатора заключить договор на условиях, предлагаемых другими потенциальными арендаторами;

      - письменное уведомление арендодателя  о желании арендатора продолжить  арендные отношения в срок, предусмотренный  договором, а если такой срок  не предусмотрен, то в разумный  срок.

      Арендная  плата взимается в соответствии, что представляет данный объект и  следующие параметры:

      - степени обустройства (лифт и  т. п.);

      - фактической площади здания и т.д.

      Данный  перечень не является исчерпывающим. Арендная плата может покрывать коммунальные услуги, услуги по охране здания или сооружения, однако может заключаться и отдельное соглашение, по которому они будут оплачиваться сверх арендной платы.

      Гражданский кодекс (ст. 659 и ст. 664) закрепляет особый порядок передачи арендатору и возвращения им предприятия. Передача предприятия осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны. Обязательство арендодателя передать предприятие арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору в пользование или владение и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче предприятия на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отход от исполнения взаимных обязанностей: арендатора - от принятия имущества, арендодателя - от передачи имущества. В случае если обе стороны отказываются от подписания передаточного акта, это следует рассматривать как расторжение договора по соглашению сторон.  

      ВЫВОДЫ:

      Данная  глава рассматривает элементы договора аренды предприятия, такие как предмет договора, форму и государственную регистрацию договора аренды предприятия, передачу арендованного предприятия, содержание договора и т.д.