Договор аренды предприятия

      Кроме того, по договору аренды предприятия  арендодатель, обязан уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

      Правила, касающиеся аренды здания или сооружения, применяются и к аренде предприятия; за исключением специальных правил; предусмотренных ГК для аренды предприятия.

      В соответствии с ГК, передаче арендатору не подлежат права арендодателя, полученные им на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него лицензии, не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

      Размер  арендной платы является существенным условием и должен быть определен договором аренды предприятия. Договор оформляется в письменной форме путем составления одного документа и подлежит государственной регистрации. С момента регистрации договор считается заключенным.

      Передача  арендованного предприятия осуществляется по передаточному акту.

      На  арендодателе лежит обязанность  до передачи предприятия в аренду письменно уведомить всех кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, и о передаче предприятия в аренду. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.

      Кредитор, который не был вообще уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск об удовлетворении его требований в течение года со дня; когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду;

      После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав предприятия долгам, которые был и переведены на арендатора без согласия кредитора. Обязанностью арендатора является поддержание предприятия в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществление его текущего и капитального ремонта. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

      Порядок пользования имуществом арендованного  предприятия и внесения арендатором  улучшений в арендованное предприятие определяется договором аренды. Если этот порядок не определен, применяются правила ст. 660 и 662 ГК.

      Суть  их сводится к следующему: арендатор без согласия арендодателя имеет право:

      а) продавать, обменивать, предоставлять  во временное пользование либо взаймы материальное ценности, входящие в  состав арендованного предприятия;

      б) сдавать материальные ценности в  субаренду;

      в) передавать свои права и обязанности  по договору аренды в отношении материальных ценностей другим лицам (перечисленные  права осуществляются при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды);

      г) вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

      Арендатор вправе получить возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения. Последний может быть освобожден от указанной обязанности, если докажет, что издержки арендатора превышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и/или эксплуатационных свойств, или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.  
 
 
 
 

1.2. Заключение договора  аренды предприятия  при оформлении  отношений по аренде предприятия 

      В соответствии с законом договор  вступает в силу и приобретает  обязательность для сторон с момента  его заключения. Вместе с тем сторонам предоставлено право установить, что условия заключенного ими  договора распространяются на их отношения, которые возникли до заключения договора.

      В законе или договоре может быть установлено, что истечение срока договора прекращает обязательства его сторон. При отсутствии в договоре такого условия он считается действующим  до предусмотренного в нем момента  окончания исполнения сторонами обязательства. Однако окончание срока действия договора не влечет освобождения сторон от ответственности за его нарушение (ст.425 ГК).

      Договор признается заключенным, если между сторонами, в требуемой в таких случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п.1. ст. 432 ГК). Заключение договора регламентируется ст. 432 - 449 ГК. В них закреплены две стадии при заключении договора:

      - оферта (предложение заключить договор);

      - акцепт (согласие заключить договор).

      Соответственно, стороны называются оферент и  акцептант. Договор считается заключенным, когда оферент получает акцепт от акцептанта.

      Момент  заключения договора

        Для консенсуальных¹ договоров соглашение считается состоявшимся в тот момент, когда оферент получил согласие акцептанта.

      Реальные  договоры считаются заключенными с  момента передачи соответствующего имущества (т.е. с момента вручения его приобретателю, сдачи перевозчику  для отправки последнему, сдачи в  организацию связи для пересылки  покупателю).

      Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента  его регистрации, если иное не установлено  законом (ст. 433 ГК).

      Место заключения договора

      Местом  заключения договора является то место, которое указано в самом договоре. Если в договоре не указано место его заключения, то он признается заключенным по месту жительства гражданина или в месте нахождения юридического лица, направившего оферту (ст. 444 ГК).

      Начало-окончание  действия договора

        Договор вступает в силу и  становится обязательным для сторон с момента его подписания либо на следующий день после заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

        Истечение срока договора только тогда прекращает его действие, когда стороны надлежащим образом исполнили все лежащие на них обязанности. Если не исполнена хотя бы одна обязанность, вытекающая из договора, то он не

прекращает  своего действия и по истечении срока, на который был заключен. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

      Заключение  договора в обязательном порядке

      Указанный порядок применяется в тех  случаях, когда заключение договора является обязательным для одной  из сторон в силу закона.

      При заключении договора в обязательном порядке применяются правила ст. 445 ГК. Заинтересованная в договоре сторона, для которой его заключение не является обязательным, направляет другой стороне, для которой заключение договора является обязательным, проект договора (Оферту). Сторона, для которой заключение договора является обязательным, должна в течение 30 дней со дня получения оферты рассмотреть ее и направить другой стороне:

      -либо извещение об акцепте;

      -либо изменение об акцепте оферты на других условиях (протокол разногласий к проекту договора);

      -либо извещение об отказе от акцепта.

      В первом случае договор считается заключенным в момент получения оферентом извещения об акцепте.

      Во  втором случае сторона, получившая извещение  об акцепте оферты на иных условиях, вправе либо известить другую сторону  о принятии договора в ее редакции, либо, передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение 30 дней со дня получения такого извещения или истечения срока для акцепта. Если же сторона, не согласная с протоколом разногласий, в указанные сроки не передает, возникший спор на рассмотрение суда, договор считается незаключенным.

      В третьем случае, а также в случае неполучения ответа на оферту в установленный срок оферент вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

      Проект  Договора может направить и сторона, для которой заключение договора обязательно. В таком случае другая сторона, для которой заключение договора не является обязательным, вправе в течение 30 дней направить другой стороне:

      -либо  извещение об акцепте;

      -либо  извещение об отказе от акцепта;

      -либо  извещение об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора).

      В первом случае договор считается  заключенным на условиях, содержащихся в оферте.

      Во  втором случае также в случае неполучения ответа на оферту в установленный срок, договор не будет заключен.

      В третьем случае сторона, для которой заключение договора является обязательным, должна в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая этот протокол, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда, который и определит условия, по которым у сторон имелись разногласия. Если сторона, направившая протокол разногласий, не перенесет возникший спор на рассмотрение суда, договор считается незаключенным.

      Изложенные  правила о сроках применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

      Заключение  договора на торгах

      Заключение  договора на торгах регламентируется ст. 447-449 ПС. Сущность указанного способа  состоит в том, что договор  заключается организатором торгов с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права, либо специализированные организации. Торги могут проводиться в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило, лучшие условия; Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

      Аукционы  и конкурсы могут быть как открытыми, так и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать  любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели. 
 

      Изменение и расторжение  договора

      Основания изменения и расторжения  договора

      По  общему правилу договор должен исполняться  на тех условиях, на которых он был  заключен. Изменение или расторжение договора возможно только по взаимному соглашению сторон. Решения суда в этом случае не требуется. Исключения из этого правила могут быть установлены законом или договором.

      В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается  законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.