Правовые проблемы признания права собственности на самовольную постройку

В такой юридически безвыходной ситуации лицо, осуществившее  самовольное строение, приобретает  право обратиться в суд и становится истцом не только на основании ст. 222 ГК РФ, но и благодаря пп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ, где указано, что права и обязанности возникают на основании судебного решения, и ст. 12 ГК РФ, согласно которой одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

Значение ст. ст. 8 и 12 ГК РФ для признания права  собственности на самовольное строение переоценить сложно, учитывая тот факт, что юридически самовольная постройка не существует, не является объектом гражданских прав, а значит, и спора о праве на такое строение быть не может. Статьи 8, 12 ГК РФ в отношении института самовольной постройки дают возможность лицу использовать такие способы защиты гражданских прав, как признание права и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Признать право  собственности на самовольную постройку  возможно только в исковом производстве, поскольку в заявлении граждан о признании права собственности на самовольную постройку речь идет об имуществе, которое имеет денежную оценку, а значит, указанные споры носят имущественный характер и подлежат рассмотрению судами в порядке искового производства.1 Эта же позиция нашла свое отражение в Постановлении Президиума ВАС РФ от 3 сентября 2002 г. N 4544/02.2

Иск о признании  права собственности может быть удовлетворен, если устранены все  признаки самовольной постройки, кроме  разрешения на строительство, так как  оно должно предшествовать строительству. Хотя разрешение на строительство восполнить невозможно, истцу необходимо с помощью судебно-технической либо строительно-технической экспертизы и заключения органа архитектуры и градостроительства доказать соблюдение градостроительных и строительных норм и правил,3 доказать, что не нарушены охраняемые права и интересы третьих лиц, и тем самым устранить признаки самовольности строения. Только после подтверждения права на земельный участок, подтверждения, что нет нарушений градостроительных и строительных норм и правил, не нарушаются охраняемые права и интересы третьих лиц, у суда есть основания удовлетворить иск и признать право собственности на самовольную постройку.

Если же обратиться в суд за признанием права собственности на самовольно возведенное строение не в исковом производстве, а в порядке особого производства в соответствии со ст. 262 ГПК РФ для установления юридического факта владения строением на праве личной собственности, то признать право собственности за лицом будет невозможно, так как в этом случае подлежат восстановлению правоустанавливающие документы о принадлежности строения, которые на самовольное строение отсутствуют изначально.

Лицо, как физическое, так и юридическое, также не может обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку на основании давности владения, т.е. приобретательной давности ст. 234 ГК РФ. Такой возможности и оснований признания права собственности на самовольную постройку закон не содержит, что подтверждается п. 4 Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2003 г.1 В противном случае будут не только легализованы самовольные постройки, но и за лицом, самовольно построившим строение, будет закреплено право бессрочного пользования земельным участком. Как указал ФАС Волго-Вятского округа, применение к рассматриваемым отношениям норм о приобретательной давности означало бы освобождение лица, создавшего самовольную постройку, от обязанности соблюдения обязательных требований законов и иных правовых актов, строительных и градостроительных норм и правил.2

Приобретательная  давность - это основание приобретения права собственности на вещь, призванное устранить неопределенность в титуле владения. 

5. Целевое назначение  земельного участка 

Правоприменительная практика при признании права  собственности на самовольную постройку обращает особое внимание на наличие у застройщика вещных прав на земельный участок. Именно с наличием вещных прав на земельный участок ст. 222 ГК РФ в первую очередь связывает признание права собственности на самовольную постройку.

На основании пп. 2 п. 1 ст. 40, ст. ст. 41, 42 ЗК РФ собственник земельного участка, а также лица, не являющиеся собственниками земельных участков (землепользователи, землевладельцы и арендаторы), имеют право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения, а также использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

В соответствии с п. 1 ст. 7 ЗК РФ земли в РФ по целевому назначению подразделяются на семь категорий, в том числе земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Использование земли не по целевому назначению не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, возможно в пределах, определяемых его целевым назначением. Правовой режим земель устанавливается на основании их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Причем имеются  приоритеты использования земельных  участков по принципу их целевого назначения. В связи с чем, помимо перечисленного (соблюдение строительных и градостроительных  норм и правил, интересов третьих лиц), при признании права собственности на самовольную постройку лицу необходимо подтвердить, что возведение самовольной постройки не изменило и не нарушило целевого назначения земельного участка. Таким образом, застройщик, кроме подтверждения своего права на земельный участок, обязан также подтвердить соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка при строительстве самовольной постройки.

Необходимо помнить, что земельный участок, занятый  самовольной постройкой, может использоваться только по разрешенному назначению. Использование земельного участка не по целевому назначению на основании ст. ст. 45, 46 ЗК РФ и ст. ст. 284, 285 ГК РФ является основанием для прекращения прав на земельный участок и его принудительного изъятия.

Суд может признать собственником постройки лицо, в  собственности, пожизненном наследуемом  владении, бессрочном (постоянном) пользовании  которого находится земельный участок, но если при строительстве объекта  норма о целевом назначении земельного участка будет нарушена, а компетентный орган откажет в изменении целевого назначения земли, то даже в судебном порядке признать право собственности на постройку будет невозможно.1 Таким образом, решение вопроса об изменении разрешенного использования (целевого назначения) земель не входит в юрисдикцию суда. В противном случае данная ситуация будет противоречить ст. 8 ЗК РФ, согласно которой перевод земель из одной категории в другую осуществляют уполномоченные органы государственной власти или местного самоуправления.

Но как быть, если право собственности на самовольную  постройку признано судом без  учета и (или) с нарушением целевого использования земельного участка  и решение суда вступило в законную силу?

Поскольку целевое  использование земельного участка  не изменено в установленном законом  порядке, а суду этот вопрос не подведомственен, судебное решение в данном случае, как нам кажется, не должно и не может являться основанием для регистрации права в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Признание права собственности на самовольную постройку не изменяет целевого назначения земельного участка, отвод земельного участка (передача в собственность) в установленном законом порядке предполагает обязательно и его целевое назначение, следовательно, на основании п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка не утрачивает статуса самовольной, а регистрирующий орган должен отказать в регистрации права собственности на самовольную постройку даже на основании судебного решения. Приведенная ситуация часто находится вне поля зрения как судов, так и регистрирующих органов, что по недосмотру приводит, к сожалению, к неправильному применению норм закона и нарушению интересов третьих лиц.

В противоположность этому судебное решение, которым был удовлетворен иск о признании права собственности на самовольную постройку в соответствии со ст. 222 ГК РФ, т.е. при подтверждении права на земельный участок и его использование по целевому назначению, отсутствии нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а также отсутствии нарушений охраняемых прав и интересов третьих лиц, не просто разрешает спор о принадлежности имущества конкретному лицу, но является основанием возникновения у этого лица права собственности на него (ст. 8 ГК РФ).1 Иными словами, в рассматриваемой ситуации судебное решение приобретает правообразующий характер, являясь элементом юридического состава, опосредующего возникновение у заинтересованного лица такого вещного права (права собственности), которого ранее у него не было.2

В этом случае право  собственности на самовольную постройку, признанное в судебном порядке согласно п. 1 ст. 28 ФЗ № 122-ФЗ подлежит государственной регистрации на общих основаниях. Регистратор права на недвижимое имущество и сделок с ним не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.

Таким образом, только при наличии законного  и обоснованного судебного решения  право на самовольно возведенное  строение может и должно быть внесено  в ЕГРП.

Заключение 

Подводя итог выполненной  работе можно сделать следующие выводы:

самовольной постройкой может быть жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, то есть только недвижимое имущество.

Недвижимое имущество  является самовольной постройкой, если оно возведено на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо создано без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Наличие хотя бы одного из указанных нарушений свидетельствует о самовольной постройке.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ (ред. 27.07.2006) право  собственности на самовольную постройку  может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем  ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

При изучении новой  редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ появляются вопросы  как осуществляется иной порядок  признания права собственности  и кто признает право собственности на самовольную постройку, кроме суда.

Основополагающим  правилом юридической техники при  создании законов является наличие  механизма реализации нормы. В п. 3 ст. 222 ГК РФ указана абстрактная  возможность признания права  собственности без указания кто признает право и как это происходит.

Рассмотрев правовое регулирование прихожу к выводу, что признавать право собственности  может орган местного самоуправления.

Одним из спорных  вопросов при признании права  собственности на самовольную постройку  после изменений, внесенных Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", который вступил в силу с 1 сентября 2006 г., стал момент определения правоотношений, к которым должна применяться новая норма.

Дата подачи иска в этом случае не может являться определяющим моментом при выборе нормы  закона, подлежащей применению, так  как при рассмотрении вопроса о применении нормы закона, касающейся института самовольной постройки, не являющегося объектом гражданских правоотношений, необходимо исходить из того, что моментом признания самовольной постройки объектом гражданских прав будет являться судебный акт о признании права собственности на нее, сам по себе факт предъявления в суд искового заявления о признании права собственности на самовольную постройку не порождает возникновения гражданских правоотношений относительно этой постройки.

Необходимо помнить, что земельный участок, занятый самовольной постройкой, может использоваться только по разрешенному назначению. Использование земельного участка не по целевому назначению на основании ст. ст. 45, 46 ЗК РФ и ст. ст. 284, 285 ГК РФ является основанием для прекращения прав на земельный участок и его принудительного изъятия. 

Список  использованной литературы 

Законодательные материалы 

1)Гражданский  Кодекс (часть первая) // Собрание  законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301

2)Гражданский  Кодекс (часть вторая) // Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 410,

3)Гражданский  Кодекс (часть третья) // Собрание  законодательства РФ", 03.12.2001, N 49, ст. 4552.

4)Гражданский  Кодекс (часть четвертая) // Собрание  законодательства РФ", 25.12.2006, N 52 (1 ч.), ст. 5496.

5)О введении  в действие части четвертой  гражданского кодекса Российской  Федерации: Федеральный закон  от 18.12.2006 N 231-ФЗ //Собрание законодательства  РФ", 25.12.2006, N 52 (1 ч.), ст. 5497.