Правовые проблемы признания права собственности на самовольную постройку

Следующие мнение, что при регистрации права  собственности можно использовать ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ которая носит довольно общий характер.

В связи с  этим не могу не согласится с Плотниковой  И. которая утверждает, что ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ носит рамочный характер.3

В силу п. 1 ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ право собственности на созданный объект недвижимого имущества  регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Согласно п. 3 ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ в случае, если земельный  участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

На основании  п. 4 ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ в случае, если земельный  участок, отведенный для создания объекта  недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Согласно ч.1 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ1 разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.

В силу п. 1 ст. 14 ФЗ № 122-ФЗ проведенная государственная  регистрация возникновения и  перехода прав на недвижимое имущество  удостоверяется свидетельством о государственной  регистрации прав. Таким образом, право собственности подтверждается свидетельством о праве собственности.

Таким образом, для регистрации права собственности  на самовольную постройку в принципе можно использовать ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ.

В соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Если конкретизировать указанное определение получается, что государственная регистрация юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация лишь создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом, но никак не может являться основанием возникновения права собственности.

То есть регистрация не является основанием возникновения права собственности, а является актом которым государство признает уже возникшее право собственности. Следовательно при регистрации права собственности на самовольную постройку в силу ст. 25.3 или ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ не возникает право собственности, а всего лишь подтверждается существующее право собственности. Однако самовольная постройка не является имуществом в юридическом смысле так как на неё отсутствует право собственности у лица создавшего самовольную постройку из-за несоблюдения правил строительства. Таким образом, поскольку у лица создавшего самовольную постройку не возникает право собственности, а государственная регистрация права собственности на самовольную постройку всего лишь подтверждает существующее право собственности со стороны государства, но никак не создает это право получается, что регистрация права собственности на основании ст. 25.3 или ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ противоречит теоретическим выводам науки гражданского права.

Существует точка  зрения, что признавать право собственности на самовольную постройку в ином установленном законом порядке должны и правомочны органы местного самоуправления (государственной власти).

Порядок признания  права собственности на самовольную  постройку через органы местного самоуправления представляется более оправданным и обоснованным, особенно в случаях, если застройщиком и собственником земельного участка является одно лицо. В данном случае возможен и более предпочтительным будет административный порядок признания права собственности на самовольную постройку.

Основанием для  такого порядка признания права  может служить п. 4, внесенный Законом N 93-ФЗ в ст. 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса  Российской Федерации"1, на основании которого до 1 января 2010 г. не требуется получения разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а достаточно только предоставления технического паспорта такого объекта.

Такая позиция  соответствует и положениям ст. ст. 263, 266 и 269 ГК РФ, в которых устанавливается, что собственник либо лицо, обладающее вещными правами на земельный  участок, вправе возводить и создавать на нем здания, сооружения и другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности. Указанные статьи не предусматривают обязанности получения разрешения на строительство.

Вопрос об оставлении на месте самовольной постройки  в таком случае может решать орган местного самоуправления (государственной власти), как правило, это местная администрация. Именно орган местного самоуправления, согласно п. 20 ст. 14 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"2 и ст. 8 Градостроительного кодекса РФ, выдает разрешение на строительство на территории местного самоуправления, а согласно ст. ст. 28, 29 Земельного кодекса РФ основанием для строительства является решение о предоставлении земельного участка под строительство, которое принимается органом государственной власти либо органом местного самоуправления. Значит, орган местного самоуправления (государственной власти) может разрешить сохранение самовольно возведенного строения на месте при подтверждении права на земельный участок, а также если признает, что признаки самовольности возможно устранить во внесудебном порядке, строение построено в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, с соблюдением строительных норм и правил,1 не нарушает интересы третьих лиц и отсутствуют иные причины, препятствующие признанию права собственности на самовольную постройку.

В ситуации, когда  отсутствует спор о правах, судебный порядок признания права собственности  на самовольную постройку представляется весьма нелогичным, долговременным, а  порой и дорогостоящим. Решение  по таким вопросам вполне правомочны принимать и органы местного самоуправления (государственной власти), а данный порядок будет логично завершаться вынесением решения об оставлении объекта индивидуального жилищного строительства на месте с последующей регистрацией на него права собственности в органах регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Необходимо установить четкую процедуру такого порядка  признания права собственности  на самовольной постройки, закрепить  перечень документов, которых будет  достаточно для принятия законного и обоснованного решения органом местного самоуправления об оставлении постройки на месте. На наш взгляд, такими документами должны быть следующие: правоустанавливающие документы на земельный участок, заключение уполномоченной организации либо строительно-технической экспертизы и органа архитектуры (градостроительства) о возможности сохранения постройки, согласие от заинтересованных лиц, чьи права могут быть нарушены постройкой, что строением не нарушаются их права и интересы.

Считаем, что признание и возникновение права собственности на самовольную постройку посредством регистрации самовольного объекта не отвечает природе и смыслу государственной регистрации права, противоречит нормам гражданского законодательства, предъявляемым к легализации такого рода строений, и не может являться тем самым "иным" порядком признания права собственности, в то время как признание права собственности на самовольную постройку через органы местного самоуправления (государственной власти) в большей степени соответствует их полномочиям, действующему законодательству и требованиям, предъявляемым к признанию права собственности на самовольную постройку Гражданским кодексом РФ. 

3. Действие закона  «о дачной амнистии»  во времени 

Одним из спорных  вопросов при признании права собственности на самовольную постройку после изменений, внесенных Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", который вступил в силу с 1 сентября 2006 г., стал момент определения правоотношений, к которым должна применяться новая норма.

Согласно п. 1 ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, если это прямо предусмотрено законом. Следовательно, новая редакция ст. 222 ГК РФ не распространяется на правоотношения, возникшие до 1 сентября 2006 г., однако правоприменительная практика неоднозначно подходит к решению данного вопроса.

Судебно-арбитражная  практика ФАС Уральского округа исходит  из того, что, если иск о признании  права собственности на самовольную постройку заявлен до 1 сентября 2006 г., а судебное решение состоялось после вступления в силу Закона N 93-ФЗ, применяется редакция п. 3 ст. 222 ГК РФ, действовавшая до указанной даты.1

Однако судебно-арбитражная  практика ФАС Центрального округа говорит  об обратном: дата подачи иска в этом случае не может являться определяющим моментом при выборе нормы закона, подлежащей применению, так как при  рассмотрении вопроса о применении нормы закона, касающейся института самовольной постройки, не являющегося объектом гражданских правоотношений, необходимо исходить из того, что моментом признания самовольной постройки объектом гражданских прав будет являться судебный акт о признании права собственности на нее, сам по себе факт предъявления в суд искового заявления о признании права собственности на самовольную постройку не порождает возникновения гражданских правоотношений относительно этой постройки.2

По моему мнению позиция ФАС Центрального округа по этому вопросу соответствует  требованиям гражданского законодательства и смыслу ст. 222 ГК РФ, так как до легализации самовольной постройки, т.е. до признания права собственности на нее, она юридически не существует, а значит, юридически значимых отношений в связи и по поводу самовольной постройки как объекта недвижимости возникнуть и существовать не может.

Основной смысл  института самовольной постройки выражается в санкции за допущенные нарушения при осуществлении строительства недвижимого имущества. В связи с этим право собственности на объект самовольного строительства согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ может быть признано за гражданином судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, а за юридическими лицами - только на основании решения суда. 

4. Существующие проблемы  при обращении  в суд для признания  права собственности  на самовольную  постройку 

До вступления в силу Закона N 93-ФЗ право на обращение в суд за признанием права собственности на самовольную постройку было предоставлено как фактическому застройщику, так и собственнику земельного участка, на котором возведена постройка.

С принятием  и вступлением в силу Закона N 93-ФЗ порядок признания права собственности на самовольную постройку претерпел изменения. Из субъектов, обладающих правом на признание права собственности на самовольную постройку, был исключен фактический застройщик, т.е. лицо, осуществившее постройку. Право собственности на самовольную постройку может быть признано только за собственником земельного участка либо лицом, обладающим вещным правом на земельный участок.

Необходимо заметить, что внесенные в п. 3 ст. 222 ГК РФ изменения не лишили застройщика, не являющегося собственником земельного участка и не обладающего вещными правами на него, процессуальной правоспособности. За таким лицом, исходя из содержания и смысла п. 3 ст. 222 ГК РФ, при передаче самовольной постройки в собственность владельца земельного участка сохранено право требовать возмещения расходов по возведению самовольной постройки при подтверждении им факта, что постройка возведена собственными силами, за свой счет, и документальном обосновании понесенных затрат.

Исходя из содержания и смысла ст. 222 ГК РФ, правоотношения по поводу признания права собственности  на самовольную постройку являются сферой публичных правоотношений, поэтому  споры о признании права собственности на самовольные объекты недвижимости не могут рассматриваться и передаваться сторонами для их рассмотрения в третейский суд, а подлежат рассмотрению в зависимости от подсудности исключительно в судах общей юрисдикции либо арбитражных судах.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку, исходя из смысла и содержания ст. 222 ГК РФ, вправе предъявить лицо, владеющее земельным участком на праве собственности либо обладающее вещными правами на этот участок и осуществившее самовольную постройку за свой счет.

К искам о  признании права собственности, как и о сносе самовольных  построек, не применяются сроки исковой  давности.

В случае предъявления иска о признании права собственности  нарушения нет, есть оспаривание  права. Право на судебную защиту оспариваемого права не ограничено каким-либо сроком.1

Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную  постройку, не приобретает на нее  право собственности, оно не вправе распоряжаться постройкой, а все сделки, направленные на распоряжение самовольной постройкой, недействительны либо ничтожны с момента их совершения. Юридически самовольная постройка не существует, не является объектом гражданских прав, а значит, и спора о праве на такое строение быть не может.