Правовые проблемы признания права собственности на самовольную постройку

ПРАВОВЫЕ  ПРОБЛЕМЫ ПРИЗНАНИЯ

ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ  ПОСЛЕ ПРИНЯТИЯ ЗАКОНА "О  ДАЧНОЙ АМНИСТИИ" 

Введение 

1. Понятие самовольной  постройки

2. Выбор органа  власти регистрирующего право  собственности на самовольную  постройку

3. Действие Закона «О дачной амнистии» во времени

4. Существующие  проблемы при обращении в суд  для признания права собственности  на самовольную постройку

5. Целевое назначение  земельного участка

Заключение

Список использованной литературы 

Введение  

В данной работе будут рассмотрены правовые проблемы которые появились после принятия Закона «О дачной амнистии» с учетом сложившейся судебной практики.

В соответствии со ст. 13 Федерального Закона РФ от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в  некоторые законодательные акты Российской Федерации» по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»1 (далее – ФЗ № 93-ФЗ) настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 сентября 2006 года. Неофициальное название ФЗ № 93-ФЗ закон «О дачной амнистии». Целью принятия ФЗ N 93-ФЗ являлось желание сделать процедуру государственной регистрации сделок с принадлежащими гражданам объектами недвижимости более лёгкой, так как на значительную часть недвижимости у граждан отсутствуют правоустанавливающие документы или же указанные документы не соответствуют требованиям законодательства РФ.

Целью данной работы является выявление существующих правовых проблем после принятия Закона «О дачной амнистии» и предложение возможных путей их решения.

Для достижения указанной цели будут выполнены  следующие задачи:

- изучено правовое  регулирование строительства зданий  и сооружений;

- проанализировано  понятие самовольной постройки;

- рассмотрены  последствия принятия Закона  «О дачной амнистии»;

- изучена практика  Высшего Арбитражного Суда РФ;

- проанализированы  решения Федеральных арбитражных  судов округов;

- выполнено сравнение  судебных решений по проанализированным  делам;

В работе использовались сравнительный метод, анализ, синтез, дедукция, индукция.

Также изучены  мнения ученых, занимавшихся проблемами судебной практики, таких как Богданова  И.С., Деев А.В., Жогов Д.Ю., Лазарев  В., Маковская А.А., Малета С.Е., Моргунов С., Пиджаков А.Ю.  

1. Понятие самовольной  постройки 

Во-первых, самовольной  постройкой может быть жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, то есть только недвижимое имущество. Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся  земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, другими словами, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Все остальные вещи признаются движимым имуществом. Если окажется, что спорный объект не обладает статусом объекта недвижимости, то в претензиях по ст. 222 ГК РФ будет отказано1 - спорный объект оказался временным сооружением (павильоном)). В другом деле2 было отмечено, что техническими критериями отнесения имущества к недвижимому являются:

- монтаж имущества  на специально возведенном для него фундаменте;

- подведение  к нему стационарных коммуникаций;

- принадлежность  строения к капитальным;

- характер работ  по привязке фундамента к местности.

В то же время  отсутствие подведенных коммуникаций само по себе не является определяющим признаком при установлении прочности связи с землей и невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Данный признак должен исследоваться судом наряду с другими критериями. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться судом с учетом всех документов, имеющихся в материалах дела.3 Поэтому, оценив все представленные доказательства, судьи пришли к выводу о невозможности признания бытового корпуса, производственного корпуса по изготовлению корпусной мебели, производственно-складского корпуса, склада строительных и промтоварных материалов недвижимым имуществом, поскольку данные объекты возведены из легких металлических конструкций (панелей и профнастила с утеплением).

В другом деле ФАС  ВВО решил, что арочный склад  не является объектом недвижимости, так  как представляет собой сооружение со стенами в виде металлического профиля на железобетонном ленточном  фундаменте и асфальтированной площадкой для складирования, не имеющее стационарных коммуникаций.1

Во-вторых, недвижимое имущество является самовольной  постройкой, если оно возведено на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо создано без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Наличие хотя бы одного из указанных нарушений свидетельствует о самовольной постройке. 

2. Выбор органа власти  регистрирующего  право собственности  на самовольную  постройку 

В соответствии со ст. 2 ФЗ № 93-ФЗ в пункт 3 статьи 222 части первой Гражданского кодекса  Российской Федерации внесены следующие изменения:

1) абзац первый  признан утратившим силу;

2) первое предложение  абзаца второго после слова  "судом" дополнено словами  ", а в предусмотренных законом  случаях в ином установленном  законом порядке,";

3) в абзаце  третьем слова "указанными лицами" заменены словами "указанным лицом".

Таким образом, в новой редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ признать право собственности на самовольную  постройку возможно не только через  суд, но и в ином установленном  законом порядке, а также только при наличии у лица, осуществившего самовольную постройку, вещных прав на земельный участок.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ (ред. 27.07.2006) право  собственности на самовольную постройку  может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

При изучении новой  редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ появляются вопросы  как осуществляется иной порядок  признания права собственности и кто признает право собственности на самовольную постройку, кроме суда.

Основополагающим  правилом юридической техники при  создании законов является наличие  механизма реализации нормы. В п. 3 ст. 222 ГК РФ указана абстрактная  возможность признания права собственности без указания кто признает право и как это происходит.

Изучая мнение различных специалистов исследовавших  данную проблему прихожу к выводу, что одной единственной точки  зрения кто признает право собственности  и как это происходит отсутствует.

В соответствии с п. 1 ст. 9 Федерального Закона от 21.07.1997 № 123-ФЗ «о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственную регистрацию  прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах. Основываясь на п. 1 ст. 9 ФЗ № 123-ФЗ некоторые считают, что под иным установленным порядком предусмотренным п. 3 ст. 222 ГК РФ является регистрация в Федеральной регистрационной службе.

Другое мнение состоит в том, что регистрацию  права собственности осуществляют органы местного самоуправления.

Рассмотрим обе  вышеназванные точки зрения.

Если предположить, что право собственности регистрирует Федеральная регистрационная служба тогда какие документы нужно  представить для регистрации  права собственности.

Согласно п. 1 ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ основаниями для  государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:

документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого  имущества и содержащие его описание;

правоустанавливающий  документ на земельный участок, на котором  расположен такой объект недвижимого  имущества.

Согласно абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности  на самовольную постройку не может  быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, при предоставлении документов для  регистрации права собственности  на основании ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ отсутствуют документы указывающие, что самовольная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Похожего мнения придерживаются Жогов Д.Ю., Малета С.Е.1 которые считают, что государственная регистрация самовольной постройки может осуществляться на основании ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ.

Следовательно, если лицо зарегистрировало право собственности  на самовольную постройку руководствуясь ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ, однако при этом нарушаются права и охраняемые законом интересы других либо имеется угроза жизни и здоровью граждан возникает вопрос является ли зарегистрированное право собственности действительным.

Помочь разрешить  этот вопрос может уяснение того, что понимается под созданием угрозы жизни и здоровью. Рассмотрим судебную практику.

В одном из дел  заводу было отказано в признании  права собственности на цех для  очистки и окраски вагонов-цистерн, самовольно возведенный на земельном участке, предоставленном в бессрочное постоянное пользование. При принятии решения судьи руководствовались тем, что покрасочный цех размещен в границах жилой застройки, является источником негативного воздействия на среду обитания и здоровье человека, его эксплуатация пагубно отразится на состоянии здоровья населения и приведет к нарушению законных интересов граждан на благоприятную окружающую среду.2

В другом деле общество просило признать право собственности на сложный объект недвижимости. Общество не представило утвержденную проектную документацию и разрешение на строительство и не доказало, что возведенные им постройки не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Фирме не помогли такие документы, как протокол санитарно-эпидемиологической экспертизы проекта, санитарно-эпидемиологическое заключение, заключение экспертной комиссии государственной экологической экспертизы по материалам рабочего проекта. Судьи решили, что перечисленные документы не содержат информации, подтверждающей, что спорные постройки не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу их жизни и здоровью.1

В другом деле судьи  отклонили доводы мэрии, которая  ссылалась на п. 3 ст. 222 ГК РФ, согласно которому право собственности не может быть признано за лицом, если сохранение постройки нарушает права и законные интересы других лиц или создает угрозу жизни и здоровью граждан. Арбитры посчитали, что опровержением этого являются документы, подтверждающие согласование реконструкции строения со всеми соответствующими органами, а именно: заключение главного архитектора Комсомольского района г. Тольятти, заключение о соответствии требованиям пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическое заключение, заключение Федеральной службы по труду и занятости, отчет по экологическому аудиту объекта, заключение по обследованию несущих и ограждающих конструкций здания после его реконструкции о соответствии требованиям СНиП 2.08.02-89 "Общественные здания и сооружения".2

На основании вышеизложенного прихожу к выводу, что использовать ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ для конкретизации п. 3 ст.222 ГК РФ в принципе возможно, однако имеются риски, что во-первых может быть отказано в регистрации права собственности, во-вторых если регистрацией нарушены права и охраняемые законом интересы других либо имеется угроза жизни и здоровью граждан могут возникнуть проблемы с защитой зарегистрированного права собственности.