Право собственности: понятие, ограничение, способы защиты

1.4. Переход права собственности и передача вещи

В соответствии со ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, передача вещи приобретает особое значение не только в смысле установления момента возникновения права собственности, но и в смысле самого способа ее перехода, ведь увязывание момента перехода права применительно к процедуре передачи вещи позволяет считать, что не что иное, как сама эта передача, и есть переход собственности45.

Передача требует следующего: правомочия передающего (традента) на перенесение права собственности; совпадения воли традента и получателя относительно перехода господства над вещью; переноса владения. «Под именем передачи понимается вручение одним лицом другому вещи с намерением перенести право собственности». Несобственник не может передать собственность, самое большее, что от него может приобрести получатель, - это фактическую позицию владения для давности.

Нужды оборота требуют ограничить возможности отчуждения наличием владения у собственника. Это может быть сформулировано следующим образом: отчуждение возможно, поскольку возможна передача. Действительно, утрата владения до приобретения владельцем собственности по приобретательной давности не означает прекращения собственности. Номинальный (или голый) собственник сохраняет титул, а публичным (в том числе и налоговым) правом скорее рассматривается как собственник без оговорок. Если он любым образом добывает владение, то его право, поскольку иное не вытекает из нашего законодательства, приобретает прежнее наполнение без каких-либо дополнительных юридических актов. Серьезной, важной для оборота проблемой остается возможность распоряжения правом собственности при утрате владения.

Принципиальным является вопрос о праве продать вещь без передачи владения, тем более что это связано и с правом передачи в залог46.

Ведь залог, имея возможность следования, сохраняется и при передаче вещи третьим лицам. Здесь можно опереться на положение Дигест: «Что может быть предметом купли и продажи, то может быть и предметом залога», поскольку продажа – способ реализации залога. Недавно это правило получило прямое подтверждение в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, указавшего, что «одним из существенных признаков договора о залоге является возможность реализации предмета залога», которая «осуществляется путем продажи заложенного имущества с публичных торгов».

Если совершена купля-продажа, то, кажется, прямых оснований считать ее ничтожной, как это допустимо, если у продавца нет собственности, не имеется (если продавцом скрыто отсутствие владения, то покупатель имеет соответствующий иск, а сделка только оспорима; здесь невозможно и условие о переходе собственности к покупателю до передачи вещи, так как это условие допустимо, лишь пока владение сохраняет продавец). Однако, не получив владения, покупатель приобретает не собственность, а титул покупателя, обязательственное право, которое позволяет заявлять ему требования лишь к продавцу. (Конечно, проблемы не будет совсем, если продажа совершена под отлагательным условием передачи утраченного владения)47.

Покупатель, не получивший владения, не становится собственником из договора купли-продажи не только если не получит владения, но и если завладеет вещью иначе чем получив ее от продавца (или от третьих лиц по указанию и поручению продавца).

Поэтому насильственное или иное получение вещи от третьих лиц помимо воли собственника, даже если эта вещь стала предметом купли-продажи, но не была передана, не может привести к возникновению собственности у покупателя, который становится владельцем. Причем всегда добросовестным – ведь он знал о действительном собственнике, - а с точки зрения публичного права такое завладение является присвоением чужой вещи.

Сама по себе купля-продажа без передачи владения, поскольку это обстоятельство входит в намерения сторон, не может считаться недопустимой; и, во всяком случае, при универсальном правопреемстве голая собственность, конечно, переходит. Вариантом такой купли-продажи может считаться случай, когда продавец не знает об утрате владения в момент заключения договора – судьба такого договора ставится в зависимость от исполнения. Что касается залога, то приемлемым кажется решение, допускающее залог, при котором заложенной ценностью будет обязательственное право покупателя, которое может передаваться и в порядке цессии.

Нет оснований считать причиной особого положения недвижимости в обороте ее прямую, непосредственную ценность. Уже в античности имущество, выраженное в земельных владениях, составляло заметно меньшую часть сравнительно с движимостью, с денежным богатством, которое становилось «господствующей формой в состояниях богатых и богатейших людей». Но тогда же усиленно подчеркивалось отличие «видимого» имущества от невидимого, в первую очередь – «денег»48.

Существенное замедление и затруднение оборота недвижимости, вызванные необходимостью регистрации, несут в себе устойчивость и публичный контроль в этой сфере. Поэтому установлен иной порядок перехода собственности на недвижимость.

Регистрационный порядок недвижимости вводит прямую перепись собственников.

Помимо договора об отчуждении недвижимости совершаются еще два акта: передача объекта и регистрация, причем, только с регистрацией закон связывает возникновение права собственности (п.2 ст.223 ГК РФ).

Для начала мы должны определиться с юридическим значением передачи недвижимости. Передача недвижимости по договору купли-продажи, который в силу своего значения для оборота выступает как модель всякого отчуждения, осуществляется путем составления акта или иного документа, подтверждающего фактическую передачу имущества. Такая передача является исполнением договора (ст.556 ГК РФ). Однако собственность переходит не в этот момент, а в момент регистрации. Некоторые трудности связаны с формулировкой п.1 ст.551 ГК РФ: государственной регистрации подлежит переход права собственности. Получается, что переход права собственности уже состоялся, а затем он регистрируется. Такое толкование, однако, содержит в себе логическое противоречие: момент перехода может быть только один, и причем, он совпадает с моментом регистрации. Дважды, либо постепенно собственность перейти не может, в силу приобретающего здесь категорического значения правила, что в любое время собственником может быть только одно лицо, исключая всякое другое. Видимо, законодатель боролся здесь с трудностями, прежде всего лингвистического характера, которые обычно свидетельствуют о противоречиях в позитивном праве.

Действительно, никак нельзя признать, что регистрации подлежит договор купли-продажи (особенно учитывая, что по этим же правилам нужно передавать собственность и в иных случаях), ведь сам договор, как известно, не передает собственность. Нет необходимости говорить о том, что в данном случае не регистрируется сама недвижимость (поскольку такая регистрация существует, она обычно тяготеет к акту технического значения). Значит нужно регистрировать другие действия участников. Акт регистрации как акт административного органа не может считаться правильным способом передачи гражданского права. Желанием законодателя акцентировать волевое содержание акта объясняется определение предмета регистрации как «перехода собственности». Представим, что нужно описать предмет регистрации путем указания его внешнего выражения и волевого содержания. Тогда мы получим формулировки, в конечном счете, тяготеющие к такой, как «регистрации подлежит передача недвижимого имущества, поскольку стороны тем самым передают собственность на него». В этом случае толкование воли сторон возлагается на орган регистрации, который не может при этом не выйти за пределы своей компетенции, ведь он обязан выявлять волю сторон только на регистрацию (ст.16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»49). А, кроме того, остается сильный элемент неопределенности, совершенно недопустимый, когда речь идет о недвижимости. Это позволяет согласиться с формулировкой Гражданского кодекса РФ, хотя она и заставляет каждый раз подчеркивать, что переход собственности совершается однажды и в один момент при государственной регистрации. Теперь вновь возникает вопрос значения фактической передачи имущества, тем более что в силу ст.556 ГК РФ она сопровождается составлением документа. Если считать необходимым условием недопущение любой двойственности или относительности в определении момента перехода права собственности, мы должны признать, что передача недвижимости не знаменует переход собственности. В этом состоит ее отрицательное качество. Только определившись с этим, можно переходить и к выяснению ее положительного содержания. Вновь возвращаясь к формулировке ст.551 ГК РФ, мы можем допустить, что «переход права собственности» как результат совместного волеизъявления отличается от акта регистрации как административного акта так же, как сделка с пороком нотариальной формы от акта ее удостоверения. Здесь возникает та же проблема удвоения (или поиска тождества) явления: если без формы сделка ничтожна, то можно ли называть ее сделкой? И вновь законодатель делает выбор в пользу акцентирования содержания: если действие направлено на юридический результат, то все же это сделка, хотя бы результат и не достигнут. Эта аналогия едва ли случайна, так как в силу ст.165 ГК РФ восстановление или, точнее, установление силы сделки, требующей нотариальной формы происходит в том же порядке, что и восполнение отсутствия государственной регистрации сделки.

Когда возникает спор о недействительности передачи имущества, то рассматривается договор, послуживший основанием такой передачи, в то время как передача без регистрации - это действие без всякого вещного эффекта, само по себе, а не посредством юридического допущения, как это происходит недействительными сделками. При этом нужно отметить, что и восполнение отсутствия государственной регистрации производится проще, чем это предусмотрено ст.165 ГК РФ. Это можно объяснить как большей важностью регистрации перехода права собственности по отношению к регистрации сделок, так и (это кажется более точным) меньшей самостоятельностью.

Весьма острой уже сегодня становится проблема добросовестности приобретателя недвижимости, а с истечением времени она, без сомнения, выйдет на передний план, учитывая возникновение собственности по давности. Введение в действие Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»50 позволяет достаточно определенно обозначить и подход к оценке добросовестности приобретателя.

ГЛАВА II. ОГРАНИЧЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

2.1. Понятие и виды ограничений права

Понятие ограничения права является базовым, имеющим особое научное и практическое значение для исследования ограничений права собственности. Научное исследование любой проблемы, в том числе ограничения права не может быть ограничено толкованием нормативных актов, содержащих ограничения. Толкование, направленное на раскрытие смысла примененных законодателем слов является начальным этапом научного исследования. Вторым этапом научного толкования является раскрытие истинного смысла правовой нормы, либо их определенной совокупности. Научное исследование не может быть ограничено рамками толкования.

Следующим этапом является развитие тех понятий, которые содержатся в нормативных актах. При этом следует помнить, что истинный смысл ограничений в норме права состоит из отдельных понятий, которые необходимо разбить на составные части, чтобы показать содержащиеся в них элементы.

Права могут подразделяться по их содержанию, субъектному составу, их свойствам (делимость и неделимость, отчуждаемость и не отчуждаемость, абсолютность и относительность и т.п.), основаниям возникновения и прекращения, правопреемству.

Указанный перечень характеристик права не носит исчерпывающего характера и может быть продолжен в зависимости от вида исследуемых прав51.

Государство призвано очень осторожно регулировать общественные отношения, проявляя одновременно и гибкость и твердость и последовательность. Современное общество становится все более сложным. Оно опутывает граждан сетью запретов и обязанностей, так или иначе ограничивающих реализацию гражданских прав в полном объеме. Эти ограничения обусловлены необходимостью обеспечения жизненно важных интересов отдельно взятой личности и общества в целом. Как отмечал Поль Валери: «Если государство сильное, оно подавляет нас, если же слабое – мы погибаем». Государство должно заниматься арбитражем в качестве доброго примирителя между гражданами. Оно должно быть не только государством-жандармом, но и государством судьей.

Ограничения права возможны, допустимы и оправданы только в исключительных случаях. Единственное оправдание вмешательства в свободу действий любого человека – самозащита, предотвращение вреда, который может быть нанесен другим. Основания ограничения прав человека и гражданина закреплены в ч. 3 ст. 55 Конституции РФ52.

Права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены только федеральным законом и только в той мере, в которой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Перечень оснований для ограничения гражданских прав, установленный в п.3 статьи 55 Конституции РФ, является исчерпывающим. Они же продублированы в п. 2 ст.1 ГК РФ53.

Государство также нуждается в ограничениях. Однако эти ограничения могут быть установлены лишь с целью недопущения произвольного обращения с правами гражданина. Любое ограничение государства допустимо лишь с целью обеспечения прав гражданина, закрепленных в конституции и иных законах. Закон определяет пределы вмешательства в частнопредпринимательскую деятельность.

Исходным положением в уяснении юридических характеристик ограничения прав, является понятие самого права (свободы).

В соответствии со ст. 17 Конституции РФ «в Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с настоящей Конституцией». Из этого следует, что не включение в российское законодательство принятых на себя обязательств по международным правовым актам не является ограничением прав и свобод человека и гражданина.

Когда мы говорим об ограничениях права, речь идет об ограничениях конкретного субъективного права. Оно выражается в стеснении субъекта при осуществлении конкретного субъектного права. При этом содержание правоспособности не уменьшается, поскольку устранение стеснений, вызванных ограничением, позволяет субъекту права без дополнительных управомочивающих юридических фактов в полном объеме реализовать конкретное субъективное право.

Например, при прекращении сервитута на проезд собственник земельного участка может использовать землю, отведенную под дорогу, по своему усмотрению с учетом ее целевого назначения. Возможность осуществлять правомочия титульного владельца, основанного на вещном праве, в пределах, предусмотренных законом, это не есть ограничение. Унитарные предприятия и учреждения вправе свободно и независимо от воли собственника осуществлять свои правомочия в предоставленных законом пределах. Собственник, в свою очередь, при реализации субъективного права по владению, пользованию и распоряжению вынужден считаться с этим обстоятельством и воздерживаться от определенных действий в интересах титульного владельца54.