Ипотека и ипотечный кредит в России

    В целях повышения эффективности  регулирования требуется применение новых технологий, позволяющих снизить  затраты бюджета на содержание жилищной недвижимости и управление ею. А  это в свою очередь обусловливает  необходимость формирования соответствующей  специфической (так как управление недвижимостью имеет свои особенности) правовой среды как на федеральном, так и на местном уровнях.

    Важнейшим условием эффективности рынка жилищной недвижимости является также его  информационная прозрачность, которая  дает участникам возможность осознанного  выбора в ходе принятия решений. Для  ее достижения нужно прежде всего создать систему мониторинга цен на рынке жилья, которая позволит получить ясное представление о существующих в данной сфере тенденциях.

    Рост  объемов строительства новых  жилых зданий ограничен сегодня  из-за нефункционирующих земельных  рынков, непрозрачных систем выдачи разрешений на строительство и монопольных  местных рынков строительства.

    Что касается спроса, то он сдерживается из-за неспособности населения брать  кредиты на длительный срок по приемлемым ставкам. Многие новые квартиры финансируются  на основе применения схем застройщиков, которые, как правило, являются рискованными и дорогими. Будущие владельцы  квартир должны внести значительный первоначальный взнос за недостроенную  квартиру, а финансирование по принципу «плати из текущих доходов» означает, что семьи берут на себя весь риск застройщика по завершению строительства. Новые покупатели зачастую платят дополнительно 20 процентов от покупной цены для внутренней отделки квартиры, монтируя электропроводку и бытовые приборы. Замена финансирования разработчика кредитованием коммерческого банка при использовании последовательной и хорошо развитой системы андеррайтинга заемщика и процентных ставок, таким образом, поможет сделать новые квартиры более доступными. Благодаря этому также будут предоставлены средства для капитального ремонта и технического содержания существующего жилищного фонда. 

    Современные особенности андеррайтинга заемщика кредита и стандартов обслуживания банками являются следующими:

    ð Максимальный срок - 15 лет для кредиторов-коммерческих банков, 20 лет в случае покупки ипотек АИЖК. Что касается коммерческих банков, нет особого смысла в увеличении срока, принимая во внимание высокие процентные ставки на рынке и инфляционные ожидания.

    ð Минимальный размер первоначального взноса составляет 30 процентов, что объясняется проблемами с обращением взыскания на имущество должника, ветхим состоянием многих жилых зданий, незначительным количеством сделок, которые могли бы служить ориентиром для установления рыночной цены.

    ð Процентные ставки устанавливаются на уровне от 21 до 23 процентов, если кредит выдается в рублях, и на уровне от 12 до 15 процентов, если кредит деноминирован в долларах США. Региональные государственные ипотечные агентства выдают больше субсидированных ипотечных кредитов в рублях по ставке от 8 до 15 процентов, при этом, по оценкам, средняя взвешенная ставка составляет 13 процентов, а местные органы власти оказывают бюджетно-финансовую поддержку для возмещения разницы между использованной ставкой и рыночной ставкой.

    Возможность обращения взыскания на имущество  должника является центральным вопросом для создания эффективных стимулов, способствующих развитию ипотечного кредитования. Обращение взыскания на имущество должника и выселение в другую квартиру остаются сложными вопросами при развитии российских рынков ипотечного жилищного кредитования. Препятствия, мешающие выселению, по-прежнему вызывают сомнения относительно эффективности использования собственности в виде залога при получении ипотечных кредитов и в случае ипотечных ценных бумаг. Ряд законов, принятых после 1998 года, улучшили положение с регистрацией прав собственности и их применением, нормализовали ситуацию с субсидиями и разрешили обращать взыскание на залог ипотеки. Хотя эти законы делают важный шаг, предоставляя кредиторам, имеющим право ареста имущества должника, обращать взыскание на это имущество, если заемщик перестает платить, действие этих законов ограничено, и в судах было рассмотрено мало дел для апробации их действия.

    Залоговые права кредиторов по-прежнему ограничены банковскими кредитами. Это ограничивает способность заемщиков рефинансировать  кредиты, когда инфляция падает, а  процентные ставки снижаются. Обращение  взыскания на залог в случае отказа от уплаты долга ограничено правами  семей, особенно семей с несовершеннолетними  детьми, из-за которых не просто выселить такие семьи. В результате, в случае отказа заемщика возвращать кредит в  реальности права кредиторов ограничиваются попытками пойти на мировую и  договориться о продаже жилья, сдать  жилье заемщику, не вернувшему кредит, в аренду, или переселить семью.

    Принятие  нового Жилищного кодекса должно внести ясность в разрешение подобных вопросов. В настоящий момент ведется  обсуждение новых законов, предусматривающих  создание местного жилого государственного фонда, который будет расширяться  за счет новых и/или пустующих  квартир, для предоставления жилья  семьям, не возвратившим кредит, и таким  образом позволит кредиторам применить  свое залоговое право ареста имущества  должника.

    Если  говорить об организационно-финансовых схемах системы индивидуального  жилищного строительства, необходимо, прежде всего, ясно осознавать, что:

    ð становление системы будет происходить неодномоментно. Это процесс, а его протяженность по времени будет исключительно зависеть от согласованной работы, воли, понимания и содействия со стороны администраций всех уровней. Неудачные попытки построить систему только из Федерального центра, по существу навязывая ее регионам, как и построение региональных моделей независимо от Федерального центра, убедительно подтверждают этот тезис;

    ð формирование системы с необходимостью будет проходить определенные стадии, и каждой стадии будет соответствовать адекватная организационно-финансовая схема. Структурные элементы, составляющие основу каждой из этих схем, по мере развития системы окажутся функционально связанными между собой и в конце концов образуют целостный самодостаточный кредитно-финансовый организм. Организационно-финансовые схемы, обеспечивающие различные стадии, могут создаваться параллельно, более того, для ускорения процесса они должны создаваться параллельно. Однако нужно отдавать себе отчет в том, что они начнут эффективно функционировать как единое целое только по мере того, как для этого созреют объективные условия и будет создана соответствующая правовая база.

    Анализ  состояния вопроса показывает, что  из-за низких доходов значительной части населения, а также дороговизны  заемных средств благодаря высоким рискам (обусловленным несовершенством правовой и нормативной базы, неразвитостью банковской системы, продолжающейся, хотя и уменьшающейся экономической и политической нестабильностью) доступными будут, прежде всего, небольшие ипотечные кредиты.

    При малом объеме кредита заемщику требуется  иметь значительные собственные  средства. Поэтому должны быть сформированы надежные механизмы, позволяющие их накапливать. Так называемые накопительные схемы получили широкое распространение в Европе, они присущи всем странам с низким уровнем доходов населения (в том числе в странах с переходной экономикой).

    Важнейшее требование к этим схемам - защита вкладов  потенциальных заемщиков от возможных  потерь.

    Естественным  инструментом, позволяющим людям  с минимальным риском накапливать  средства в рамках схем накопительного страхования, являются страховые компании.

    Другим  инструментом накопления средств граждан являются кредитные потребительские союзы, деятельность которых регулируется ст. 116 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

    В настоящее время, после принятия Правительством государственной концепции  ипотечного жилищного кредитования, открываются новые возможности  для развития кредитной кооперации в Российской Федерации в форме  жилищных ссудо-сберегательных кооперативов. Важную роль при этом должен сыграть Федеральный закон, инициатором в разработке которого выступили Комиссия Государственной Думы по ипотечному кредитованию и Правительство Российской Федерации. Этот закон призван окончательно закрепить «правила игры» кредитных союзов, а также установить формы государственного контроля за их деятельностью. Последнее особенно важно, имея ввиду недавний печальный опыт «финансовых пирамид». Видимо, целесообразно предусмотреть создание специального правительственного органа типа Государственной инспекции, который бы совместно с Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг регулировал и контролировал деятельность кредитных союзов как организаций, оперирующих средствами населения.

    В перспективе по мере развития банковской системы центральное место в  пространстве первичных ипотечных  кредитов, безусловно, займут банки. Сегодня, однако, их возможности существенно  ограничены, поскольку российская банковская система ориентирована на универсальные банки, а сами они работают, в основном, на «коротких» деньгах. В этой связи процентные ставки по выдаваемым ими кредитам являются слишком высокими, чтобы стать привлекательными для массового потребителя.

2.2. Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе

   В настоящее время в Российской Федерации существует пять основных проблем, сдерживающих развитие ипотеки:

   1. Сроки кредитования. По своей  логике кредит на приобретение  жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это было принято  в мировой практике. Однако реальные  сроки предоставляемых кредитов  большинством отечественных банков  составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах  декларируется срок до 10 лет).

   2. Отсутствие ресурсной базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае – привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).

   3. Трудности оценки кредитоспособности  заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты – основного источника доходов – могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа – сотрудники российских коммерческих структур – получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.

    4. Валюта кредитования. В настоящее  время стоимость квадратного  метра жилья фиксируется в  долларах США. Банки предпочитают  выдавать кредиты также в иностранной  валюте, в то время как у  большинства населения заработная  плата установлена и выплачивается  в рублях. В данной ситуации как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда зарплата за 3 месяца уменьшилась в валютном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой резкий рост невозврата кредитов.

    5. Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально¹.

2.3.Необходимость и перспективы развития ипотечного кредитования в России

      Система ипотечного кредитования является одним  из приоритетных направлений государственной  жилищной политики. К началу экономических  реформ в России отсутствовал рыночный механизм, основывающийся на активном участии населения в решении  жилищной проблемы. Свободного рынка  жилья практически не было, а долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объёме финансирования жилья. Данные кредиты предоставлялись  в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.