Государственная жилищная политика должна ориентироваться  не только на нужды социально незащищённых групп населения, но и на решение  жилищных проблем основной части  работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и  имеющими жильё в собственности  в результате приватизации. Одним  из способов решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование на основе государственных программ. В связи с этим Правительством Российской Федерации была разработана Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренная Постановлением Правительства от 11 января 2000 г. № 28, в которой были определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учётом российского законодательства и существующих социально-экономических условий, намечены конкретные направления деятельности.

      Развитие  ипотеки невозможно без тех или  иных форм государственной поддержки:

      принятие  нормативных правовых актов;

      оптимальное налогообложение;

      совершенствования проектирования и технологий строительства;

      государственные гарантии, способствующие привлечению  внебюджетных средств в жилищную сферу;

      адресные  жилищные субсидии гражданам.

      Действительно, строительный комплекс страны в состоянии сегодня увеличить объёмы жилищного строительства лишь в 2,5-3 раза, в то время как платёжеспособный спрос на жильё за счёт введения механизмов ипотечного кредитования увеличится не менее чем в 5 раз.

      Поэтому без государственного регулирования  это жильё будет выкуплено  гражданами с высокими доходами.

      Анализ  доходов населения и сложившихся  цен на рынке жилья показывает, что сегодня (без ипотечного кредитования) лишь 1-1,2% населения обладают платёжеспособным спросом для приобретения жилья; ещё 0,3-0,5% населения обеспечиваются жильём за счёт средств бюджетов всех уровней.

      Развитие  массового ипотечного кредитования (без какой-либо государственной  поддержки) увеличивает платёжеспособный спрос населения в 5-6 раз для  приобретения жилья по социальным нормам и в 10-12 раз – для улучшения  жилищных условий.

      В то же время на рынке жилья наблюдается  острый дефицит предложений.

      Существующий  вторичный рынок жилья не может  быть основой массового ипотечного кредитования, поскольку жилищный фонд в Российской Федерации катастрофически  стареет. В значительной степени  он уже не соответствует современным  представлениям о комфортности. Тем  более не будет соответствовать  им через 10-15 лет. Это ведёт к снижению ликвидности залога и является существенным фактором, понижающим надёжность ипотечных  ценных бумаг.

      В странах, где развито ипотечное  кредитование, государство не только создаёт законодательно-нормативную  базу, но так или иначе активно  участвует в качестве субъекта ипотечных  отношений. На этапе формирования ипотечной  политики для России очень важно  учесть региональный аспект и специфику  государственного устройства, которая  заключается в его трёхуровневости: федеральный, субфедеральный и муниципальный.

      В решении государством задач, связанных  с макроэкономической, социальной и  кредитно-денежной политикой, во многом поможет ипотечное кредитование. Оно может выступить мощным антиинфляционным механизмом, препятствующим росту цен  на потребительском рынке, так как  отвлечёт средства населения с текущего потребления в сферу сбережений для приобретения квартиры. С другой стороны, по мере развития ипотечного кредита, роста обеспеченности населения  возрастает потребность в товарах  для домашнего потребления, строительных и отделочных материалах, что стимулирует развитие соответствующих отраслей промышленности – эффект влияния на макроэкономическую политику. Следовательно, задача государства в становлении ипотечного жилищного кредитования состоит в поддержании системы ипотечного кредитования в активном состоянии, путём использования различных форм и методов на всех его уровнях.

      В настоящее время выработана стратеги государства в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Её цель – создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке. Это позволит: увеличить платёжеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; активизировать рынок жилья; вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жильё; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; обеспечить развитие строительного комплекса; активизировать экономику страны в целом¹.

      Система долгосрочного ипотечного жилищного  кредитования должна опираться на имеющийся  международный опыт, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия  переходной экономики и ограниченную платёжеспособность населения.

      Становление ипотечного жилищного кредитования предусматривает решение ряда фундаментальных  задач. Во-первых, совершенствование  законодательной и нормативной  базы для реализации механизма данного  вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных  кредитов. Во-вторых, создание и внедрение  механизма, обеспечивающего приток долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов. В-третьих, налоговое стимулирование граждан получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование. В-четвёртых, создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов. В-пятых, создание механизма социальной защиты заёмщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения ипотечного кредита.

      Решение этих задач предусматривает: ориентацию ипотечного кредитования на ту категорию  населения, которая нуждается в  небольшом ипотечном кредите, что  позволит обеспечить кредитами большое  количество заёмщиков (доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных  кредитах, составляет не менее трети  желающих улучшить свои жилищные условия), а также возможность оплаты нового жилья за счёт продажи имеющегося в собственности жилья.

      Решающим  шагом в развитии федерального законодательства по вопросам ипотечного жилищного кредитования стало принятие Гражданского кодекса  Российской Федерации, который установил  общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости (в том числе  жилой). В дальнейшем предусмотрено  принятие специальных федеральных  законов, регулирующих вопросы государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, а также вопросы  ипотеки (залога недвижимости). Кроме  того, в целях создания благоприятной  налоговой среды для развития ипотечного жилищного кредитования (как это предусмотрено Концепцией) принята и введена в действие вторая часть Налогового кодекса  Российской Федерации, в которой  решены вопросы налоговых льгот  при определении налоговой базы для исчисления подоходного налога с физических лиц.

      Важным  этапом, закладывающим организационные  основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, явилось  создание (в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов) Агентства  по ипотечному жилищному кредитованию, в форме открытого акционерного общества с контрольным пакетом акций принадлежащих государству (в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»).

      Перед Агентством поставлена задача разработать и реализовать схему деятельности по рефинансированию кредиторов, мониторинг которой может осуществляться Центральным банком Российской Федерации, Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг, потенциальными и реальными инвесторами, рейтинговыми агентствами.

    ЗАКЛЮЧЕНИЕ

    Рассмотрение  исторического процесса формирования залоговых форм, позволило определить, какие факторы влияли на его формирование, выявить определенные тенденции  развития залога во всех странах, характерные  его черты.

    Ипотека, как в прочем и другие формы  залога, является неотъемлемой частью рыночной экономики любой страны. С помощью залога общество получает лучшее, современнейшее орудие кредита, поэтому в обращении с этим оружием требуется более искусство, осторожность, разборчивость, техническая  ловкость приемов.

    В России несмотря на усилия, предпринимаемые государством, цель государственной жилищной политики - обеспечение доступности жилья до настоящего времени не достигнута.

    До  начала 90-х годов прошлого века основная причина этого негативного явления  состояла в господствовавшей на протяжении 70 лет административно-командной  системы жилищного обеспечения. Эта система базировалась на государственных ассигнованиях в жилищную сферу, с последующим распределением бесплатного жилья на условиях пользования.

    Рыночная  система жилищного финансирования постепенно меняет ставшую неэффективной  систему государственного жилищного  обеспечения.

    В России законодательная база - основа рыночной системы - продолжает нести  отпечаток сложившихся за более  чем 70-летний период стереотипов и  социально-правовых представлений  о жилищных правах граждан, закрепленных в Конституции.

    На  сегодняшний день рынок жилищного  кредитования все еще незначителен по своим масштабам, особенно с учетом потребностей в его развитии. Тем  не менее, в результате достигнутой  экономической стабилизации и создания основных правовых и институциональных  основ он готов войти в новую фазу - фазу интенсивного развития. Основная задача государства - максимально способствовать этому процессу.

    Существующая  государственная система жилищного  обеспечения должна быть заменена на новую, основанную на следующих принципах:

    ð предоставление жилья из муниципальных фондов на условиях договора социального найма социально незащищенным, нетрудоспособным слоям граждан;

    ð предоставление жилья из государственных или муниципальных жилищных фондов на условиях срочного найма тем гражданам, чьи доходы в данный момент времени не позволяют приобрести жилье в собственность;

    ð стимулирование развития системы жилья на условиях найма, так называемого сектора «арендного жилья»;

    ð предоставление гражданам, имеющим небольшие собственные накопления, адресных целевых субсидий, позволяющих приобрести жилье с использованием кредитных (заемных) средств;

    ð покупка и строительство гражданами жилья с использованием собственных и кредитных средств в рамках системы ипотечного жилищного кредитования, функционирующей на рыночных отношениях;

    ð стимулирование создания товариществ собственников жилья.

    Новая система будет направлена на сглаживание  диспропорций платежеспособного спроса различных слоев общества, т.к. поддерживает граждан с наименьшими доходами, не препятствуя гражданам, обладающим более высокими доходами, свободно реализовывать свои жилищные права, тем самым снимая социальную напряженность  в обществе.

    Мы  полагаем, что единственно надежной и эффективной системой, позволяющей  гражданам, обладающим стабильными  доходами и трудоустройством, удовлетворить  свою потребность в жилье, является система ипотечного жилищного кредитования (ИЖК). Она распространяется наиболее многочисленный класс граждан со средними доходами, которые позволяют  им не ждать от государства бесплатного  социального жилья и с помощью долгосрочных кредитов (займов) приобрести квартиру или жилой дом. У большинства граждан не имеется достаточных накоплений, чтобы совершить подобную покупку без заемных средств. Поэтому Основной задачей развития системы ИЖК является привлечение финансовых средств в сферу жилищного кредитования и предоставление долгосрочных кредитов гражданам на доступных для них условиях.