Содержание

 

Введение…………………………………………………..……………………….3

1. Оформление  механизма ипотечного кредитования  в России….………...….6

  1.1. История ипотеки в России………….……………………………………..6

  1.2. Сущность и понятие ипотечного  кредитования. Предпосылки для начала  реализации системы ипотечного  жилищного кредитования и её основные участники ……………………………………………….…………....8

  1.3. Особенности ипотеки различных видов недвижимого имущества…11

  1.4. Развитие законодательства об ипотеке и ипотечном кредитовании в России…………………………………………………………………….……..15

2. Ипотека  и ипотечный кредит в России…………………………..………...22

  2.1. Ипотечное кредитование в условиях современной России……..……22

  2.2.Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе……….…………….………………………………………………………29

  2.3.Необходимость  и перспективы развития ипотечного  кредитования в России……………………………………………………………………………30

Заключение……………………………………………………………………….36

Список  литературы……………………………………………………...……….39

    ВВЕДЕНИЕ

 

    Развитие  рыночных отношений в России в  последние годы привело к обращению  к тем правовым институтам, которые  способны обеспечить их эффективное  функционирование. Одним из таких  институтов является ипотека.

    Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной  новизной института ипотеки для  правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, так  и многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросами теоретического и практического порядка, которые  возникают при реализации прав, вытекающих из залога.

    Институт  ипотеки - неотъемлемая составная часть  любой развитой системы частного права. Особенно возрастает роль ипотеки  тогда, когда состояние экономики  является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная  ипотечная система может помочь стабилизировать положение. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, временно оттягивая на себя свободные денежные средства граждан  и предприятий, с другой стороны, помогает решать социальные и экономические  проблемы.

    Мировая практика свидетельствует о том, что даже в самых развитых странах  государство имеет возможность  обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан только в объеме 15–20% от общей потребности населения  в жилье. Это объясняет, почему попытки  советского государства обеспечить бесплатным жильем все население  страны оказались совершенно несостоятельными и, в конечном счете, потерпели крах.

    Активное  использование ипотеки в России обещает большое количество преимуществ, способных улучшить состояние отечественной  экономики, обеспечить жильем социально  незащищенные категории граждан.

    Развитие  института ипотеки имеет принципиальное значение и для банковской системы. Вложения в недвижимость, под гарантии государства, особенно во время нестабильности на фондовом рынке, представляют интерес даже при невысокой доходности.

    Важнейшей предпосылкой развития и применения ипотеки является нормативное регулирование  залоговых правоотношений. Основными  законодательными актами в этой области  являются: Гражданский Кодекс Российской Федерации; Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ; Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г.; Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. Предварительный анализ нормативных актов показывает, что законодательство в области залога до настоящего времени непоследовательно и полно противоречий.

    Вместе  с тем, ситуация в данной области  стала меняться с принятием указанных  нормативных актов. Однако, их детальное изучение и в особенности правоприменительная практика наводят на мысль, что на сегодняшний день далеко не всё в порядке с регулированием ипотечных отношений.

    Безусловно, принятие Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ явилось важным этапом в  формировании законодательства об ипотеке. Поскольку Федеральный Закон  «О залоге», в части регулирования  ипотеки, безнадежно устарел, а большинство  норм Гражданского кодекса, содержащихся в статьях о залоге, не рассчитано на применение к тем отношениям, предметом которых является недвижимое имущество, в том числе земля  и земельные участки, появление  закона было вызвано насущной необходимостью.

    Ипотека выступает не только как отдельное  правоотношение гражданского законодательства, но и сложное правовое явление. Помимо договора об ипотеке в ипотечных  отношениях фигурируют закладная и  приложения к ней, последующая ипотека (перезалог), второй, третий перезалог. Столь многочисленные варианты ипотеки  требуют дополнительного правового регулирования всех ситуаций, которые могут возникнуть в процессе правоприменения.

    В 2003 году количество ипотечных займов в России значительно увеличилось. Однако высокая динамика ипотеки  относительна: кредиты использовались всего в 0,5 % случаев от общего числа  сделок с недвижимостью. Анализу  деятельности участников ипотечной  системы и определению дальнейших путей развития жилищного кредитования была посвящена, в частности, Вторая Всероссийская конференция по ипотеке, организованная информационным агентством «АК&М».

    О значимости развития института ипотеки  говорит и тот факт, что этому  вопросу в последние годы серьезное  влияние уделяет государство.

    Вышеозначенная  проблематика обусловила цель данной курсовой работы – исследовать правовой институт ипотеки и особенности ипотечного кредитования в современном гражданском обороте.

    В задачи работы входит:

    1. Осуществить анализ ипотеки как формы залога с точки зрения действующего российского законодательства.

    2. Дать характеристику ипотеки  и ипотечного кредитования в  гражданском обороте.

    3. Выявить проблемы и определить  перспективы развития института  ипотеки.

      
 
 
 
 
 

    1. ОФОРМЛЕНИЕ МЕХАНИЗМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ.

1.   История ипотеки  в России.

    Ипотека в современных условиях является относительно новым понятием, хотя экономическая история России имеет  достаточно большой опыт ипотечного кредитования.

    Ипотечное кредитование было первым на Руси видом  кредитования и получило название «заклад».

    В XIII-XIV вв. заклад возник одновременно с правом частной собственности на землю, но долгое время существовал фактически без законодательного оформления. Нормативное оформление ипотека получает гораздо позже.

    Отличие российской ипотеки от зарубежной было заложено в самом государственном укладе. Широким развитием института ипотеки земли феодальное государство помогало своему основному классу - помещикам.

    В 1754 г. были созданы государственные  кредитные учреждения: Санкт-Петербургские  и Московские конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту при  коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. они были реорганизованы в Государственный Заёмный банк.

    С 1 января 1835 г. в России был введён Свод Гражданских Законов (автор  М.М.Сперанский), где залоговое право  подвергалось подробному регламентированию. Залог существовал в следующих  видах:

    с государством (казённая ипотека);

    между частными лицами (частная ипотека);

    по  займам в кредитных учреждениях (банковская ипотека).

    В 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве начали открываться первые сберегательные кассы. В  1849 г. были приняты решения  о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права в России. Ликвидировались все существующие государственные кредитные учреждения, разрабатывался Проект по устройству земских банков.

    В это же время в России начали образовываться частные кредитные организации. Так, в 1861 г. была образована первая частная  организация долгосрочного кредита  – Санкт-Петербургское городское  кредитное общество.

    В 1869 г. был образован первый частный  ипотечный банк на началах круговой ответственности заёмщиков, а в 1871г. в г.Харькове – первый акционерный земельный банк,  выдававший кредиты под залог городской и сельской недвижимости.

    В связи с тяжёлым положением крестьян (они получили не лучшие земли) в 1882 г. был образован Крестьянский поземельный  банк для выдачи ссуд крестьянам при  покупке земли. Ссуды выдавались на 24,5 и 34,5 года. Общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн. руб. в год. Ссуды  выдавались в объёме 70%  от покупной цены и обходились крестьянам в 7,5 – 8,5% в год¹.

    В 1885 г. открывается Дворянский (чисто  ипотечный) банк для помощи дворянам на началах благотворительного кредита (всего под 5% годовых) – на 48 лет 8 месяцев и на 36 лет. При этом дополнительно  взималась плата за банковские услуги и страховой процент.

    На  рубеже веков возникают ссудно-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудно-сберегательные кассы и земские  кассы, которые получают огромную помощь от государства.  Затем происходит объединение кредитных товариществ в кредитные союзы. 

    К 1914 г. Россия далеко продвинулась вперёд в области ипотечного кредита. Существовала развитая кредитно-банковская система  долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. Кредитно-банковская система включала: государственные, региональные, городские, местные, общественные и частные кредитные институты. В неё входили:

    Дворянский  земельный банк;

    Крестьянский  поземельный банк;

    городские кредитные общества и городские  общественные банки;

    земские банки;

    общества  взаимного поземельного кредита;

    ссудно-сберегательные товарищества;

    кредита товарищества и др.

    К 1917 г. существовал: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный  банк, Дворянский банк, Особый отдел  государственного Дворянского банка  и 18 частных банков.

    К сожалению, на этом бурное развитие ипотечного кредитования в России  закончилось. После революции частная собственность  была ликвидирована, и ипотечные  банки прекратили своё существование.  Лишь 70 с лишним лет спустя ипотека  в России вновь начала возрождаться.

    1.2 Сущность и понятие ипотечного кредитования. Предпосылки для начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования и её основные участники.

    Широкое использование кредита является необходимым условием нормального  функционирования экономики любого государства и невозможно без  серьёзного обеспечения интересов  кредитора. Наиболее эффективно эти  интересы могут быть защищены посредством  использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:

    недвижимость  сравнительно мало подвержена риску  гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;

    недвижимость  обладает осложнённой обороноспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение;

    стоимость недвижимости имеет тенденцию к  постоянному росту, что даёт кредитору  гарантии полного погашения задолженности;

    высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим  должника у точному и своевременному исполнению своих обязательств.

    Ипотека – это предоставление ссуды под залог недвижимости.

    К недвижимому имуществу, которое  является предметом ипотечного обязательства, относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с  землёй, т.е. объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба  их назначению невозможно.²