Организация бухгалтерского учета на ЖСК « Жасмин-Дом»

   Основы  формирования и раскрытия учетной  политики в целях бухгалтерского учета для организаций установлены  ПБУ 1/98, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 30 декабря 1999 года №107н "Об утверждении положения по бухгалтерскому учету "Учетная политика организации" ПБУ 1/98". Специфика строительного производства обуславливает участие в договоре строительного подряда трех сторон - инвестора, заказчика и подрядной строительной организации. В организациях, выполняющих функции заказчика (не инвестора), в дополнение к общим вопросам при формировании учетной политики необходимо учесть следующие особенности:

   В части учета материально-производственных запасов.

   Материалы поставки заказчика отражаются на отдельном  субсчете "Строительные материалы", открываемом к счету 10 "Материалы". Особенностью движения этих материалов является то, что они приобретаются  исключительно для передачи подрядной организации, а также то, что сроки их хранения, как правило, являются определенными. Так как стоимость списанных материалов на себестоимость продукции, работ или услуг основного производства не влияет, наиболее целесообразным представляется использование метода оценки материалов по фактической себестоимости единицы запасов или по их средней себестоимости. При этом материалы, учитываемые на других субсчетах, открываемых к счету 10, могут списываться в оценке, определяемой иными методами (ФИФО, ЛИФО). Документы системы нормативного регулирования бухгалтерского учета допускают установление разных методов оценки (при списании) в отношении различных групп материально-производственных запасов. Специфическим видом материально-производственных запасов, учитываемых организациями, выполняющими функции заказчика по договору строительного подряда, является оборудование к установке. По данному виду запасов также следует установить метод учета (с использованием либо без использования счета 15 "Заготовление и приобретение материальных ценностей" или 16 "Отклонение в стоимости материальных ценностей"). Списание стоимости оборудования к установке и дальнейшее ее включение в стоимость незавершенного строительства (и инвентарной стоимости законченных строительством объектов) также имеет свои особенности, которые должны быть учтены при разработке графика документооборота:

   В части учета объемов незавершенного строительства.

   Незавершенное строительство учитывается на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" по соответствующим субсчетам. Поэтому в учетной политике ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» предусмотрен отдельный раздел, регулирующий организацию учета данного вида активов. В частности, в рабочем плане счетов указаны субсчета второго и последующих порядков. В организации к счету 08  открываются субсчета "Строительство объектов основных средств" (для учета строительно-монтажных работ и смонтированного оборудования) и "Приобретение отдельных объектов основных средств" (для учета оборудования, не требующего монтажа). Также строительство может быть связано с приобретением земельных участков, к счету 08 открывается также субсчет "Приобретение земельных участков". Для организации аналитического бухгалтерского учета по видам затрат (строительные работы, монтажные работы, прочие затраты) открываются соответствующие субсчета третьего порядка. Для детализации отдельных видов расходов (прочих) открываются субсчета четвертого и последующих уровней. Кроме того, в учетной политике отражены организационные аспекты, связанные с учетом капитальных вложений.

   График  документооборота, помимо обычных элементов,  включает документооборот, посредством  которого оформляется передача законченных  строительством объектов инвестору (или  инвесторам), финансирующим строительство  на условиях долевого участия.

   В части учета производственных затрат.

   Основной  вид деятельности ЖСК «Жасмин-Дом» - оказание соответствующих услуг, а доходом от реализации таких услуг является вознаграждение, уплачиваемое инвестором или удерживаемое из сумм поступившего финансирования..

   Если  организация, помимо участия в строительстве в качестве специализированного заказчика, осуществляет собственное строительство хозяйственным способом, то в учетной политике определяется порядок распределения общехозяйственных расходов. Если изготовление некоторых видов строительных материалов осуществляется в организации, то следует предусмотреть ведение счета 23 "Вспомогательные производства" (обособленного субсчета к счету 23), как это определено Планом счетов (Инструкцией по применению Плана счетов). В части учета денежных средств. Необходимо отразить порядок учета средств целевого финансирования на расчетном счете (51 "Расчетные счета") или на отдельном счете, открываемом в составе специальных счетов, движение средств, на котором отражается на субсчете к счету 55 "Специальные счета в банках"; В части учета средств целевого финансирования.

   В учетной политике также предусматривается порядок отражения в учете движения поступивших сумм, а также порядок формирования и предоставления отчетности об использовании поступивших средств. При формировании учетной политики в организации необходимо учесть следующие особенности:

   в графике документооборота учитываются особенности расчетов с заказчиками и субподрядчиками (генподрядчиками) по суммам полученных строительных материалов и оборудования к установке;

   определяется, используется ли счет 46 "Выполненные этапы по незавершенным работам", и с учетом этого факта скорректировать прочие элементы учетной политики организации;

   организации-генподрядчику  предусмотреть открытие к счету 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" отдельных субсчетов второго порядка для учета расчетов с заказчиками и субподрядчиками;

   если  строительно-монтажные работы оплачиваются посредством перечисления авансов, в составе которых учитываются  не только денежные средства, но и материалы  и суммы арендной платы за аренду зданий и сооружений, то к счету 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" необходимо открыть дополнительные субсчета второго порядка для учета авансов и третьего порядка для учета авансов по видам;

   при необходимости организовывается учет продаж (счет 90 "Продажи") и финансовых результатов (счет 99 "Прибыли и  убытки") по видам поступлений в зависимости от выбранного метода определения финансового результата. При этом следует учитывать не только нормы Положения по ведению бухгалтерского учета и отчетности в Российской Федерации, но и требования ПБУ 2/94 утвержденного Приказом Минфина России от 20 декабря 1994 года №167 "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство" ПБУ 2/94".  
 

   1.3 Организация бухгалтерского учета  на ЖСК « Жасмин-Дом»

   Жилищно - строительные кооператив «Жасмин-Дом»  создавался гражданами, желающими объединить свои денежные средства для строительства и дальнейшей эксплуатации жилых домов. По статусу такие объединения являются юридическими лицами в форме потребительских кооперативов, деятельность которых регулируется ст.116 Гражданского кодекса РФ. Правовое положение потребительских кооперативов как некоммерческих организаций определяется Федеральным законом от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" (ред. от 08.07.1999).

   Закон РФ от 19.06.1992 N 3085-1 "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации" (в ред. от 28.04.2000) действует только для потребительских обществ и союзов потребительских обществ. На специализированные потребительские кооперативы его действие не распространяется.

   При организации и постановке бухгалтерского учета в ЖСК «Жасмин-Дом» руководствовались документами, рекомендуемыми для ведения учета в других некоммерческих организациях, а также Письмом Минфина России от 29.10.1993 N 118 "Об отражении в бухгалтерском учете операций в жилищно - коммунальном хозяйстве" (в ред. от 03.04.1998).

   Следует отметить, что граждане, полностью  выплатившие пай за квартиру в  ЖСК, становятся собственниками квартиры. После выплаты всех паев членами  ЖСК может быть создано товарищество собственников жилья, деятельность которого регулируется Федеральным законом от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (в ред. от 03.04.1998).

   Собственные средства ЖСК состоят из членских, вступительных, паевых и целевых взносов. В качестве заемных средств потребительские кооперативы могут использовать краткосрочные и долгосрочные кредиты банков.

   Вступительные взносы служат для первоначального  накопления оборотных средств. Они  оплачиваются участниками при вступлении в потребительский кооператив и возврату не подлежат.

   Членские  взносы служат для покрытия эксплуатационных, административно - хозяйственных и  других расходов. Эти взносы могут  вноситься авансом, частично с последующим  пересчетом и доплатой. Членские взносы также не подлежат возврату. Паевые (целевые) взносы используются для предусмотренных уставами кооперативов капитальных вложений. Учет данных взносов ведется обособленно по каждому участнику. В случае выбытия участника из кооператива ему возвращается его паевой взнос.

   Устав потребительского кооператива определяет порядок выбытия членов и порядок  возврата взносов.

   Создание  кооператива, регистрация его устава оформляются бухгалтерскими записями:

   Д-т  сч. 75 "Расчеты с учредителями",

   К-т  сч. 80 "Уставный капитал"

   сформирован уставный фонд на момент государственной  регистрации кооператива;

   Д-т  сч. 50 "Касса", 51 "Расчетные счета",

   К-т 75 "Расчеты с учредителями"

   внесены паевые взносы.

   Управление  работой ЖСК до введения в эксплуатацию дома осуществляется за счет вступительных взносов, что отражается в учете следующими записями:

   Д-т  сч. 50 "Касса",

   К-т  сч. 86 "Целевое финансирование"

   отражены  вступительные взносы пайщиков;

   Д-т  сч. 51 "Расчетные счета",

   К-т  сч. 50 "Касса"

   перечислены вступительные взносы на расчетный счет кооператива.

   Вступительные взносы членов ЖСК отражаются на счете 86 "Целевое финансирование" в  корреспонденции со счетами учета  денежных средств в зависимости  от формы их внесения (наличной или  безналичной) или со счетом 76 "Расчеты  с разными дебиторами и кредиторами". Взносы членов ЖСК на капитальный ремонт дома учитываются на счете 96 "Резервы предстоящих расходов". При их начислении дебетуется счет 76 и кредитуется счет 96, а при уплате членами ЖСК дебетуются счета 50 "Касса", 51 "Расчетные счета" и кредитуется счет 76.

   Учет  целевых сборов и расходов в ЖСК  ведется на счете 86 "Целевое финансирование". Для отражения отдельных видов  сборов и расходов к этому счету  должны быть открыты субсчета. Например, для административно - управленческих расходов, для учета сборов и расходов на водоснабжение и канализацию, отопление и т.д. Сборы отражаются по кредиту счета 86, а расходы - по дебету. Если расходы превышают сборы, то сумма превышения покрывается за счет средств членов кооператива, если же, наоборот, собранные средства превышают расходы, то на счете 86 образуется кредитовый остаток, который может быть использован в следующем отчетном периоде.

   В бухгалтерском балансе превышение расходов над сборами (дебетовый  остаток счета 86) отражается в составе прочих оборотных активов, а превышение сборов над расходами (кредитовый остаток по счету 86) - в составе прочих краткосрочных пассивов. Если имеется недобор средств по одним субсчетам и перерасход по другим, то в этом случае в бухгалтерском балансе отражается и дебетовый, и кредитовый остаток по счету 86 "Целевое финансирование".

   ЖСК «Жасмин-Дом»  не облагается налогом на имущество в соответствии с п."З." ст.4 Закона РФ от 13.12.1991 N 2030-1 "О налоге на имущество предприятий" (в ред. от 04.05.1999). Если ЖСК преобразуется в товарищество собственников жилья, а это происходит при полной выплате паевых взносов его членами, то данная льгота по налогу на имущество теряется. Однако можно пользоваться льготой в соответствии с пп."а" п.6 Инструкции Госналогслужбы России от 08.06.1995 N 33 "О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на имущество предприятий" (ред. от 20.08.2001), согласно которому стоимость имущества организации, исчисленная для целей налогообложения, уменьшается на балансовую стоимость объектов жилищно - коммунальной и социально - культурной сферы, полностью или частично находящихся на балансе налогоплательщика.

   Синтетический учет расчетов с членами кооператива  ведется на счете 76 "Расчеты с  разными дебиторами и кредиторами" по субсчетам, открываемым на каждого члена кооператива.

   Согласно  пп.1 п.2 ст.251 Налогового кодекса РФ вступительные, членские, целевые взносы, паевые вклады при определении налоговой базы по налогу на прибыль организации  не учитываются. В то же время ст.250 НК РФ обязывает налогоплательщиков, получивших имущество (в том числе денежные средства), работы, услуги в рамках благотворительной деятельности, целевые поступления или целевое финансирование, по окончании налогового периода представлять в налоговые органы по месту своего учета отчет о целевом использовании полученных средств по форме, утверждаемой МНС России.

   Учет  доходов и расходов целевых средств  и доходов и расходов от предпринимательской  деятельности кооператива должен вестись  раздельно. В соответствии с Письмом  Минфина России "Об отражении в бухгалтерском учете операций в жилищно - коммунальном хозяйстве" суммы, получаемые с пользователей коммунальных и других услуг (целевые сборы) жилищными или другими организациями, имеющими на своем балансе объекты жилищного фонда, направляются на покрытие затрат (целевых расходов) по статьям согласно утвержденным сметам.