Управление земельными ресурсами в Европе

Электронное правительство имеет целью обеспечение  услуг, которые являются передачей информации по каналам “правительство-гражданам”, “правительство-бизнесу” и между ведомствами дружественными, удобными, прозрачными и недорогими способами. Ключ к решению находится не только в технологии, но, что более важно, и в наличии данных в цифровом форме. За последние десятилетия многие страны успешно перевели регистрацию земель и учет объектов недвижимости из большого собрания бумажных документов в электронную форму. Такие учетные записи после этого должны обновляться просто и непосредственно с использованием компьютеров.

Следующий шаг состоит в том, чтобы сделать информацию о земле доступной в интерактивном режиме. Некоторые страны уже перевели свои услуги по регистрации земель в полностью автоматизированную систему, сделав возможным электронный поиск информации для того, чтобы банки, юристы, нотариусы и др., а также простые граждане могли иметь доступ к информации, связанной с землей, с помощью электронных средств. Это развитие в значительной степени включило автоматизацию повседневных ручных операций. Чтобы получить наибольшую выгоду, роль регистраторов, нотариусов, адвокатов и посредников, которые участвуют в передаче прав на землю, может измениться, и может понадобиться изменить процессы передачи земельной собственности, чтобы использовать преимущества новых технологий. Это можно осуществить разными способами, но есть две основных автоматизированных системы для передачи прав на землю – электронная регистрация (или электронная передача документов) и электронная передача правового титула (или электронная передача прав на землю).

Электронную передачу документов можно выполнять  на различных уровнях сложности, начиная с простых электронных заявлений, которые дополняют или изменяют записи в реестре без необходимости формального документа, например, при изменении фамилии собственника в результате брака, записи о формальном

41

предупреждении органу регистрации о непроизводстве им каких-то действий или предостерегающей записи. Электронная регистрация допускает, что процесс регистрации остается действием, обособленным от всего процесса передачи прав на землю.

Вторая  система передачи прав на землю с помощью электронных средств является более полной и эффективно связывает весь процесс передачи прав на землю и создания других прав в недвижимости с процессом регистрации. Она создана на основе интерактивной системы, которую иногда называют электронной передачей правового титула или электронной передачей прав на землю – термины, которые означают разные вещи в разных странах.

По крайней  мере, на начальных стадиях электронная регистрация не обязательно дает большие выгоды. Это сокращение затяжки времени, которая является результатом неавтоматизированной подачи документов по почте, и качество заявлений может быть выше, так как заявитель может получить доступ к некоторым средствам проверки, составляющих одну из особенностей системы. Однако для заявления все еще нужно, чтобы сотрудник учреждения регистрации земель рассмотрел заявление и одобрил соответствующую запись или изменение в реестр. Все же некоторая выгода может состоять в том, что этот вид регистрации подготавливает профессиональных ходатаев, таких как юристы или банки, вести дела с учреждениями регистрации земель через электронные средства и может быть первым шагом к полной электронной передаче прав на землю.

Возможно  придать простым заявлениям структуру  так, чтобы они стали интерактивными. Это означает, что простое заявление может фактически использоваться, чтобы санкционировать автоматические изменения в реестры. Пример этого – система, с которой работает Управление регистрации земель в Великобритании (для Англии и Уэльса) для электронного погашения ипотечных залогов. Кредиторы, которым это разрешено, могут направить в учреждение регистрации земель электронное подтверждение того, что такой-то залог погашен; каждое подтверждение содержит указание компьютеру учреждения регистрации земель удалить из соответствующего реестра все записи, относящиеся к данному залогу. Заявление обрабатывается полностью автоматизировано, и никто из сотрудников не может вмешаться в процесс.

Инициативы, подобные британским, находятся в стадии реализации в других странах, таких как Норвегия и Швеция, где более 75 % всех закладных перемещаются между финансовыми учреждениями в полностью автоматизированном режиме. С другой стороны, в Испании полностью автоматизированная передача прав юридически неприемлема, так как, вследствие важности процесса регистрации, регистратор должен убедиться в том, что и документ, и право, которое передается, удовлетворяют всем юридическим требованиям. То же самое в Австрии, Швейцарии и северных районах Италии. Ничто не должно быть упущено при проверке регистратора, в том числе законность документа, правоспособность сторон, вопросы, которые могут вызвать сомнения в действительности сделки, влияние соответствующего права на недвижимость и любые дефекты в описании объекта недвижимости.

42

Испанская позиция основана на беспокойстве относительно защиты данных, которое возникает, когда изменения в реестре делает внешняя организация. Это имеет значение для целостности системы, особенно в стране, где существуют государственные гарантии правового титула. Необходимо подключить защитные механизмы, чтобы застраховаться от мошенничества или даже простых ошибок.

Более сложная форма электронной подачи документов относится к передаче прав на землю. Чтобы это происходило, как правило, необходимо подать не только формальное заявление об изменении в реестре, но также представить подтверждающие документы. Если процесс передачи прав на землю все еще осуществляется на основе бумажных документов, это будет представлять трудности, пока органы регистрации не будут готовы принимать отсканированные копии соответствующих документов, которые будут передаваться с помощью электронных средств вместе с электронным заявлением. Часто оригиналы документов считаются лучшим доказательством, которое имеется для подтверждения того, что данная сделка была совершена: возможность видеть лишь копию оригинала документа увеличивает в некоторой степени риск мошенничества.

При некоторых  видах сделок риск при получении  отсканированной копии оригинала  на практике не очень намного больше, чем при получении бумажного экземпляра оригинала, но часто увеличение риска сильно перевешивает выгоды от электронной подачи документов. В таких случаях все еще нужен сотрудник учреждения регистрации земель для обработки заявления вручную. Однако выгоды можно увеличить при некоторой степени автоматизации, и объем средств, сэкономленных таким образом, может легко перевесить увеличение возможностей мошенничества.

импаек54

43

оторых странах  есть закон о свободе информации, который дает гражданам доступ к б

СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ

Словарь терминов включает слова, используемые в основном тексте, и дополнительные терминах, используемых в управлении недвижимостью.

Абсолютный  правовой титул (absolute title) – правовой титул, основанный на безусловном праве собственности и для которого ни у кого нет большего права на землю.

Аварийная копия (disaster copy) – копия реестра, хранящаяся в безопасном месте на случай, если основной реестр будет поврежден, например, при пожаре.

Амортизация (depreciation) – снижение стоимости объекта вследствие использования, физического износа и обветшания, воздействия времени или морального старения.

Анализ  затрат (cost approach) – оценка недвижимости, основанная на расчете затрат.

Арендатор (lessee) – владелец земли на правах аренды.

Арендная  плата (rent) – периодический платеж, который арендатор производит собственнику земли по договору аренды в качестве компенсации землевладельцу за предоставленное арендатору право использовать землю и получать доход от исключительного права владеть землей в течение оговоренного периода времени.