Теоретические основы градостроительной оценки территории

      Свой  вклад в эту путаницу внесло земельное  законодательство.

      Статья 8 закона "О плате за землю" определяет "Налог за городские (поселковые) земли устанавливается на основе средних ставок,… Средние ставки дифференцируются по местоположению и  зонам различной градостроительной  ценности территории... Границы зон  определяются в соответствии с экономической  оценкой территории и генеральными планами городов."

      "Правила  проведения государственной кадастровой  оценки земель", утвержденные  постановление правительства РФ  от 8 апреля 2000 г. № 316 не содержат  определения кадастровой стоимости  земли. Только пункт 5 "Правил" определяет, что "Государственная  кадастровая оценка земель городских  и сельских поселений... осуществляется  на основании статистического  анализа рыночных цен и иной  информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой  оценки недвижимости".

      Таким образом, в основных законодательных  актах, регулирующих вопросы кадастровой  оценки земель, нет определения кадастровой  стоимости, нет четкого разграничения  терминов "кадастровая оценка", "экономическая оценка", "градостроительная  ценность".

      Только  в ведомственном документе есть четкое и ясное определение кадастровой  стоимости. Оно содержится в пункте 9.1. "Временных методических рекомендаций по кадастровой оценке стоимости земельных участков" (письмо Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству от 14 июня 1996 г. № 1-16/1240).

      Этот  пункт определяет, что:

      Пункт 9.1.1. "Результатом кадастровой  оценки является кадастровая стоимость  земли, определяемая как рыночная стоимость  собственно земельных участков, по которым сформировался достаточно интенсивный рынок и наиболее вероятная цена продажи на открытом и конкурентном рынке собственно земельных участков, по которым рынок  еще находится в стадии становления".

      Пункт 9.1.2. "Кадастровая стоимость земельного участка - это рыночная стоимость (наиболее вероятная цена продажи) свободного от улучшений земельного участка (прав на него) или вклад земли в рыночную стоимость (наиболее вероятную цену продажи) земельного участка с его  улучшениями (прав на них)".

      Здесь содержится весьма точное и полное определение кадастровой стоимости, но эти рекомендации не имеют силы федерального закона, обязательного  к всеобщему исполнению.

      Основные  характеристики кадастровой и градостроительной  оценок представлены в таблице 1.3. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Таблица 1.3

      Взаимосвязь и отличия кадастровой и градостроительной  оценок

      Главное отличие кадастровой стоимости  от градостроительной ценности проходит по линии разграничения двух фундаментальных  понятий экономической теории - ценности (стоимости) и цены.

      Градостроительная оценка осуществляется в двух вариантах. Первый вариант - оценка выгод и потерь (затрат) при освоении новых участков под застройку и перепланировке старых территорий. Второй вариант - оценка существующего использования земли. Для существующего использования земли определение ценности сводится по сути дела к оценке затрат - капитальных вложений в обустройство городской инфраструктуры.

      При таком подходе оцениваются предшествующие вложения в элементы инженерной инфраструктуры, находящиеся в границах оцениваемой  территории ("зарытый капитал"): чем выше стоимость этих элементов, тем выше ценность земли. В этом случае ценность (стоимость) земли далеко не всегда переходит в рыночную цену, воспринимаемую рынком.

      Прохождение по участку транзитных магистральных  сетей заведомо не увеличивает стоимость  земли, а уменьшает ее, так как  создает серьезные трудности  в строительстве на участке. Во-вторых, имеющиеся на участке локальные (разводящие) сети востребуются застройщиком далеко не всегда в полном объеме: он готов оплачивать лишь те из них, которые  ему требуются для обеспечения  его деятельности. Для землепользователя  существенно только то, чтобы все  виды инженерного обеспечения исправно работали. С этих позиций стоимость  инфраструктуры не увеличивает стоимости  земель, то есть землепользователю  неважно по чугунным или золотым  трубам поступает вода к нему на участок.

      Также градостроительная оценка не учитывает  фактор престижности отдельных участков городской территории. При градостроительном  подходе считается, что элитные  коттеджные поселки на окраинах городов  имеют низкую ценность, так как  расположены на значительном удалении от центра города, не обеспечены школами, больницами и общественным транспортом. Тогда как на самом деле цена земли  в таких поселках намного выше цен многих городских районов  с развитой инфраструктурой.

      Кроме этого ценность участка земли  далеко не обязательно адекватна  его рыночной стоимости в силу проблемы неполной информированности  участников рынка. Например, при градостроительной  оценке фактор состояния окружающей среды влияет на величину ценности района города. Чтобы этот фактор ценности трансформировался в рыночную цену земли, необходимо, чтобы он был воспринят "средним" покупателем. Но опыт показывает, что рядовой покупатель квартиры или коттеджа редко располагает достаточно полной информацией о реальном состоянии окружающей среды.

      Для того чтобы этот фактор ценности в  полной мере отразился в рыночной цене нужна информационная система, которая бы позволяла быстро и  с незначительными издержками получить сведения о загрязнении окружающей среды в интересующем покупателя районе города.

      Смешение  понятий "кадастровая оценка" и "градостроительная оценка" часто возникает по той причине, что при кадастровой оценке проводится анализ влияния факторов ценности городской  территории на рыночную цену земли.

      Таким образом, можно сделать вывод  о том, что градостроительная  оценка территории проводится с целью  выявления наиболее эффективного использования  территории, под ту или иную функцию, а так же для получения максимальной выгоды от использования территории.

       Список литературы 

1. Аналитический центр "Live! Creative/Marketing" - "Информационная справка. Жилищные и градостроительные принципы, традиции, концепции и подходы", 2007 г.

2. Анимица Е.Г., Власова Н.Ю. "Градоведение" - Екатеринбург, 2006 г.

3. Архитектурно-художественная композиция. Сборник №2 "Проблемы гармонизации систем расселения" В.Ю. Спиридонов, В.А. Колясников, 2007 год

4. Асаул А.Н., Карасев А.В. "Экономика недвижимости" /Электронное пособие

5. Земельный кодекс РФ, ст.6

6. Оксфордский толковый словарь по бизнесу. - М., 1995, с.543

7. Розенберг Д. Инвестиции: Терминологический словарь. - М.,1992, с.268

8. Ромм А.П. "Методические основы оценки городских земель" - Журнал "Аудиторские ведомости" №3 март 1999 г.

9. Ромм А.П. "Основные принципы городских земель" - Журнал "Аудиторские ведомости" №12,1998 г.

10. Свод законов Российской Империи. Т.10.4.1. Свод законов гражданских. - Петроград, 1914, с.71

11. Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.97 г. "О государственной регистрации прав на недвижимость, имущество и сделок с ним"

12. Федеральный закон N 135-ФЗ 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности"