Теоретические основы градостроительной оценки территории

      Территориальное развитие города ведет к увеличению отношения стоимости земель, градостроительной  ценности в центре города и на его  периферии: чем крупнее город, тем  выше это отношение.

       2. Основы оценки  городских земель 

      2.1 Понятие недвижимости  и земли 

      Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой  невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим, как трактуется понятие  недвижимости.

      «Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также и  сооружений на ней» [6].

      «Недвижимость, недвижимое имущество – реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное  к земле» [7].

      «Недвижимыми  имуществами признаются по закону земли  и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги» [15].

      Как видно из вышеперечисленных определений, все они тесно перекликаются  и в своей основе имеют одно и тоже значение (независимо от момента  истории) – земля и все то, что  неотрывно с ней связано.

      На  сегодняшний момент Гражданским  кодексом Российской Федерации –  далее ГК РФ (ст. 130) определяется, что  к недвижимым вещам (недвижимому  имуществу, недвижимости) относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные  комплексы. [11].

      Таким образом, к отличительной особенности  недвижимости относится ее неразрывная  связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также  рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.

      Естественным, созданным природой, всеобщим базисом  любой экономической и социальной деятельности человечества является земля. В сфере недвижимости под словом земля понимается земельный участок.

      Земельный участок – это часть поверхности  земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном  кадастре и документах государственной  регистрации прав на землю.

      Земельные участки могут быть делимыми и  неделимыми. [5]. Участок называется делимым, когда его можно разделить  на части и образовать самостоятельные  земельные участки с разрешением  целевого использования. В соответствии с законодательством не допускается  раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

      Земельный фонд РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель [5]:

1. Земли сельскохозяйственного назначения – имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются:

      Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.

2. Земли городов и населенных пунктов – занимают 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86% поступлений в консолидированный бюджет только в соответствии с генпланами и проектами.
3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.
4. Земли особо охраняемых территорий – включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.
5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.
6. Земли водного фонда – это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.
7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

      Продажа земельных участков, а также выделение  их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории  в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

      Земельный участок в обороте используется для получения дохода, в том  числе и путем передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в  обеспечение залога и пр. 

      2.2 Оценка объектов недвижимости 

      В соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» право на проведение оценки объекта недвижимости является безусловным и не зависит от установленного законодательством РФ порядка осуществления государственного статистического и бухгалтерского учета и отчетности. [12]. Этим законом определен перечень случаев, в которых проведение оценки объектов должно быть обязательным. В частности, обязательной признается оценка имущества при определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости которые принадлежат полностью или частично субъектам РФ или муниципальным образованиям.

      Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену, стоимость.

      Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене.

      Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка.

      Рыночная стоимость объекта недвижимости – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что стороны располагая всей необходимой информацией. Действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

      Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Это рыночная стоимость и стоимость замещения, потребительская и восстановительная стоимость, инвестиционная и страховая стоимость, стоимость для целей налогообложения и ликвидационная стоимость, первоначальная и остаточная стоимость, залоговая стоимость и стоимость права аренды объекта недвижимости, стоимость действующего предприятия и стоимость объекта недвижимости при существующем использовании и т.д.

      Особенности оценки земли, прежде всего, связаны с теми целями, ради которых необходимо знать точную стоимость данного земельного участка. Современная правовая база России исключает возможность составления универсального оценочного документа на землю.[4].

      Отличительные особенности земельных участков от других объектов оценки:

1. Земля является ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости.
2. При оценке всегда необходимо учитывать невозможность многоцелевого использования земли.
3. Земельный фонд, который выступает основой формирования среды проживания населения страны, чем и обеспечивает экологическую безопасность. Поэтому государство регулирует использование земли одновременно как пригодного, так и хозяйственного объекта.
4. К стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, со временем, как правило, увеличивается.

      Оценка рыночной стоимости земли и природных ресурсов может быть использована:

• в случае вовлечения земельных участков в сделку, в том числе в целях их приватизации, передачи в доверительное управление, либо передачи в аренду;
• при предоставлении природных ресурсов и объектов в использование на правах аренды, концессии, на правах соглашения о разделе продукции на торгах;
• при установлении кадастровой оценки земли;
• при изъятии (выкупе) земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
• при реквизиции земель;
• при определении начальной цены земельного участка на торгах;
• при проведении итогов конкурсов по продаже прав на земельные участки;
• при залоге земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности;
• при определении экономической эффективности принимаемых градостроительных решений;
• при определении цен продажи земельных участков без процедуры торгов;
• при определении убытков и потерь, вызванных неправомерными действиями землепользователей;
• при оценке экологического ущерба;
• при определении экономической эффективности принимаемых градостроительных решений;
• при оценке последствий установления ограничений и обременении по использованию земельных участков;
• при установлении градостроительных регламентов (видов разрешенного использования);
• в иных случаях, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности.

      Центральным понятием в оценке земель является понятие местоположения. Речь идет о местоположении района в городе, местоположении квартала в районе и местоположении земельного участка в квартале. Сюда можно добавить еще и местоположение города в регионе и местоположение региона в стране; два последних уровня формируют региональную и федеральную ренту города.

      Под влиянием характеристик местоположения формируются взаимодействия функции, размещенной на участке (торговля, жилье, производство, бизнес и др.), с одной стороны, с территорией и, с другой стороны, со всеми остальными функциональным элементами города. От характеристик этих взаимодействий зависит рентабельность данной функции на данном участке. При этом во внимание принимаются все аспекты взаимодействий: удорожание строительства в зависимости от физико-географических и инженерно-геологических характеристик территории, связи населения города с местами приложения труда, объектами культбыта и местами отдыха, условия транспортных сообщений в городе (характеристика улично-дорожной сети, система препятствий для движения - рек, железных дорог, расчлененного рельефа и др., система общественного транспорта), местоположение источников экологических загрязнений и т.д.

      В результате таких взаимодействий формируются большие потоки населения на центральных улицах города и на транспортных узлах, что создает благоприятные условия для размещения на близлежащих участках функций торговли, общественного питания, банков и др. Таким образом, на стоимость конкретного участка в любом месте города влияет вся функционально-планировочная структура города, и ее учет, как можно более адекватный и точный, необходим для оценки стоимости данного участка. Отсюда следует также, что проблема стоимости участка может обсуждаться только в связи с той функцией, с позиций которой ведется оценка стоимости.

      Факторы местоположения квартала в городе (факторы макроположения) существенно отличаются от факторов местоположения участка в квартале (факторов мезоположения и факторов микроположения) в том отношении, что первые могут быть перечислены и названы заранее, смоделированы средствами методического обеспечения и подвергнуты одноразовому компьютерному расчету, результаты которого могут быть использованы для всех кварталов города, а вторые существенно индивидуальны, в известной мере уникальны, с трудом поддаются учету и формализации. Эти обстоятельства побуждают оценщиков к построению двухуровневой схемы оценки, включающей уровень массовой оценки и уровень индивидуальной оценки. Уровень массовой оценки является наиболее важным, его вклад в формирование стоимости участка наиболее весом. Оценка территории квартала, полученная в рамках расчета массовой оценки, принимается в качестве базовой оценки земель квартала. Индивидуальная оценка земельного участка состоит в корректировке базовой оценки с учетом факторов микроположения, таких, как размеры и конфигурация участка, его расположение по отношению к окружающим улицам и перекресткам, характер близлежащей застройки, соседи и т.д. Корректировка осуществляется почти повсеместно путем экспертных пофакторных оценок в виде повышающих и понижающих коэффициентов.