Земельные торги: понятие, сущность, порядок проведения

К таким существенным условиям следует отнести срок и условия пользования земельным участком и размер платы за такое пользование . Если говорить о более популярную аренду земли, то перечень существенных условий договора прямо определен ст . 15 Закона Украины « Об аренде земли» от 06.10.1998 г. № 161- XIV . Но и соблюдение этого закона не гарантирует, что в дальнейшем не возникнет спора именно относительно существенных условий . Ведь к ним относятся условия о предмете договора, условия, определенные законом как существенные или необходимые для договоров данного вида , а также все те условия, относительно которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто соглашение . Последнее может воспользоваться недобросовестный участник торгов, заявив, что определенное условие договора по выигранным им лотом его не устраивает , или предложив дополнительные условия договора, которые не устроят организатора. Избежать этого можно, если соответствующий договор составить заранее  ( конечно, без указания реквизитов победителя торгов ) и включить в документацию аукциона на соответствующее письмо. Если участник торгов будет с ним ознакомлен, он не сможет оспаривать условия договора .

Из всей указанной выше документации и материалов исполнитель земельных торгов формирует информационную карточку на лот. После этого публикуется объявление с указанием даты проведения торгов и перечень лотов в печатных средствах массовой информации общегосударственной, региональной и местной сферы распространения, а также на официальном сайте Госземагентства Украины .

В объявлении указываются (ч. 4 ст. 137 ЗКУ):

1 ) наименование организатора земельных торгов ;

2) местоположение, площадь земельного участка и его кадастровый номер;

3) целевое назначение, а для градостроительных нужд - также виды использования;

4 ) условия договора купли - продажи, аренды, суперфиция, эмфитевзиса, который заключается на земельных торгах;

5) стартовая цена продажи земельного участка или стартовый размер годовой платы за пользование земельным участком;

6) градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка для земельных участков, предназначенных для целей, связанных с застройкой;

7) место и время проведения земельных торгов;

8) размер регистрационного и гарантийного взносов, уплачиваемых участниками, порядок их уплаты;

9) номер счета исполнителя земельных торгов, открытого в банке, на уплату регистрационного и гарантийного взносов;

10) наименование и адрес исполнителя земельных торгов, фамилия и должность, номер телефона лица, у которого можно ознакомиться с документами на лот ;

11) текст договора, предложено заключить на торгах, без определения цены и указания лица покупателя ( арендатора ).

При размещении объявления на сайте Госземагентства в нем должны быть фотографические изображения земельных участков, копии документов и материалов на лот. Итак, участник торгов сможет заранее ознакомиться со всей необходимой документацией , чтобы определиться со своим участием в торгах. При этом сегодня он не несет никаких расходов (ранее практиковалось ознакомления с подробной информацией на лот только после уплаты регистрационного взноса или приобретение специального информационного пакета).Земельные торги должны быть проведены не ранее 30 дней и не позднее 90 дней с момента публикации объявления (ч. 6 ст. 137 ЗКУ ).

Желающие принять участие в земельных торгах не позднее чем за три рабочих дня до их проведения подают исполнителю земельных торгов следующие документы:

1) заявление об участии в земельных торгах;

2) информацию о наименовании, местонахождении и идентификационный код юридического лица в соответствии с ЕГРПОУ, информацию о государстве, в которой зарегистрированы или имеют постоянное место жительства учредители ( участники ) юридического лица, в уставном ( складочном) капитале которой есть доля иностранного капитала, или фамилия, имя, отчество и регистрационный номер учетной карточки плательщика налогов или номер и серию паспорта (для физических лиц , которые из-за своих религиозных убеждений отказываются от принятия регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика и официально уведомили об этом соответствующий орган государственной налоговой службы и имеют отметку в паспорте ) физического лица.Для иностранных граждан и лиц без гражданства - фамилия, имя и отчество , гражданство ( подданство ) другого государства, постоянное место жительства в стране , гражданином ( подданным ) которого является лицо, для иностранных юридических лиц - наименование, местонахождение и государство, в котором зарегистрировано юридическое лицо. Копии заверяются подписью лица, желающего принять участие в торгах;

3) документы, подтверждающие уплату регистрационного (определяется исполнителем и не может превышать 50 % размера минимальной заработной платы на дату публикации объявления о проведении земельных торгов ) и гарантийного ( 5 % стартовой цены продажи земельного участка или стартового размера годовой платы за пользование земельным участком) взносов (копии расчетных документов, выписки со счетов ) .Представитель физического или юридического лица подает также документы, подтверждающие право действовать от имени участника торгов . После регистрации участнику земельных торгов выдаются входной билет, информационная карточка на лот и карточка участника (с указанием на обратной стороне условий проведения торгов ) .

2.2. Проведение  земельных торгов

6В день проведения торгов исполнитель регистрирует присутствующих участников . Участник (его представитель ) обязан предъявить паспорт ( доверенность на совершение действий в ходе торгов, в частности , на участие в торгах и подписания протокола о результатах торгов , и паспорт ) . После этого исполнитель выдает участнику табличку с номером. Регистрация начинается за три часа и заканчивается за 20 минут до начала торгов ( ч. 9 ст . 137 Земельного кодекса Украины , далее - ЗКУ ) .

 

В ходе торгов по определенному лоту , по решению ведущего торгов ( лицитатора ) , в зале могут присутствовать участники , которые не участвуют в торгах по этому лоту . По приглашению организатора земельных торгов также могут присутствовать лица , не являющиеся участниками . Правда , этим лицам запрещено любое вмешательство в ход торгов , то есть они могут быть только наблюдателями. Ну а для нарушителей в арсенале лицитатора есть право :

-устно предупредить о необходимости прекращения нарушений ( но не более одного раза за каждый вид нарушения ) ;

-требовать от нарушителя покинуть зал торгов за неоднократное нарушение порядка проведения торгов;

-временно прекратить проведение торгов и объявить перерыв в случае нарушения участниками правил проведения торгов .

После необходимых формальностей (объявление порядка проведения торгов )лицитатор начинает, собственно  аукцион. Однако не все ранее объявленные лоты могут быть выставлены на торги - если на лот подана только одна заявка , то аукцион по ней не произойдет .

Ну а дальше - все по традиционной процедуре: ведущий объявляет информацию о конкретном лоте (его номер, местоположение , размер участка , стартовую цену и т.д. ), участник поднимает свой ​​номер подтверждения готовности приобрести лот по предложенной цене , повысить цены , три удара молотка после того, как остался только один участник , - лот продан .Конечно , и здесь существует немало нюансов ( длительность паузы после третьего удара молотка , размер суммы , на которую можно повысить цену лота «с голоса » и др. ), но эти нюансы , во-первых , достаточно четко расписаны в ст . 137 ЗКУ, а во-вторых , реальным участникам торгов будут не раз разъяснены . Поэтому мы на них останавливатьсяЛицо, объявленное победителем торгов по конкретному лоту , вызывается для подписания протокола , который ведется во время торгов . Отказ от подписи означает не только отказ от приобретения лота ( и, соответственно , потерю гарантийного взноса) , но и лишение права на дальнейшее участие в торгах. При этом при наличии других участников, которые изъявили желание приобрести указанный лот ,лицитатор восстанавливает торги по этому объекту в день проведения торгов . При отсутствии таких участников лот выставляется на повторные торги ( ч. 20 ст . 137 ЗКУ ) .

 

Земельные торги считаться несостоявшимися, в случае:

1)-отсутствия участников или наличия только одного участника (кроме проведения повторных торгов );

2)-если ни один из участников не предложил цену, выше стартовой цены лота (как вывод - приобрести лот по стартовой цене невозможно) ;

3)-отказ победителя от подписания протокола с указанием результатов торгов.

Решение о признании торгов такими, которые не состоялись , принимается исполнителем земельных торгов в день их проведения .Аннулировать результаты торгов может организатор торгов . Это возможно в случае отказа победителя от заключения договора купли -продажи или договора аренды , суперфиция , эмфитевзиса земельного участка , а также в случае неуплаты победителем в установленный срок надлежащей суммы за приобретенный лот .

При условии принятия решения об аннулировании результатов торгов гарантийные взносы не возвращаются :

1)-всем участникам , если ни один из них не предложил цены выше стартовой цены лота ;

2)-участнику , который был отстранен от участия в торгах лицитатором за неоднократное нарушение порядка проведения торгов ;

3)-победителю , который отказался от подписания протокола с указанием результатов торгов ;

4)-победителю в случае неуплаты им в установленный срок надлежащей суммы за приобретенный лот ;

5)-победителю , который отказался от заключения договора купли -продажи или договора аренды , суперфиция , эмфитевзиса земельного участка.

Повторные торги- проводятсяв случае если торги не состоялись или их результаты аннулированы , организатор может (но не обязан !) Объявить повторные торги . Такие торги должны быть проведены не ранее чем через месяц и не позднее чем через 6 месяцев со дня проведения предыдущих.Повторные торги проводятся в таком же порядке , как и первые торги , с одним исключением - к аукциону не допустят победителей предыдущих торгов , которые не оплатили надлежащей суммы за приобретенный лот или отказались от подписания протокола торгов .Если торги признаны несостоявшимися из-за наличия только одного участника и для участия в повторных торгах зарегистрирован только тот же участник , он имеет право приобрести земельный участок или приобрести право пользования (аренды ,суперфиция , эмфитевзиса ) ею по стартовой цене.

2.3. Оформление  результатов

7Завершение торгов-торги считаются завершенными после подписания их протокола. В этот же день по общему правилу должны быть подписаны соответствующие договоры (купли-продажи , аренды , суперфиция , эмфитевзиса ) . Поэтому на торгах обязан присутствовать организатор земельных торгов или его представитель , уполномоченный заключать от имени организатора земельных торгов соответствующий договор.Гарантийный взнос, уплаченный победителем до начала торгов, засчитывается в покупной цены. Исполнитель торгов в течение 7 банковских дней должна перечислить его на счет организатора земельных торговЗавершение торгов еще не означает , что они произошли. Ведь торги могут быть отменены или признаны несостоявшимися или их результаты могут быть аннулированы.Отмена аукциона возможно организатором в случае поступления к нему документов, которые влекут за собой внесение изменений в землеустроительной и земле оценочной документации на земельный участок или установление запрета на ее отчуждение или передачу в пользование. Например, это может быть в случае отнесения земельного участка к особо ценным землям, которые не были учтены при подготовке к торгам.Сообщение об отмене торгов подлежит обнародованию в том же порядке , что и объявление о проведении торгов . Сделать это нужно не позднее следующего дня после принятия соответствующего решения. В этом случае исполнитель торгов возвращает участникам уплаченные ими регистрационные и гарантийные взносы в течение 5 банковских дней с даты отмены.Протокол земельных торгов подписывается Победителем,Лицитатором и Организатором земельных торгов или его представителем немедленно после окончания торгов по лоту и утверждается Организатором земельных торгов.

Не позднее 5 рабочих дней после проведения торгов их организатор публикует в печатных СМИ (тех самых, где размещалось объявление о торгах ) и на официальном сайте Госземагентства сообщение о результатах торгов по каждому лоту с указанием:

1)-местоположения , размера земельного участка и его кадастрового номера;

2)-цены продажи земельного участка или размера годовой платы за пользование земельным участком , определенных по результатам торгов ;

3)-срока пользования земельным участком (в случае продажи права аренды ,суперфиция , эмфитевзиса ) ;

4)-целевого назначения земельного участка.

Кроме того, на сайте Госземагентства должна быть размещена еще и видеозапись торгов .(Формально эти сообщения никак не влияют на результаты проведенных торгов. Но не следует забывать , что такие результаты могут быть обжалованы еще и в судебном порядке. И дата публикации указанного сообщения будет процессуальное значение - именно с нее будетотсчитываться срок обращения в суд ( исковая давность ) для лиц , которые не принимали участия в торгах.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Проведя исследование на данную тему можно сделать такие выводы:

Земельный аукцион - урегулированный нормами действующего З.К. Украины и другими нормативно-правовыми актами, а также локальными правовыми актами конкурентная продажа земельных участков, в соответствии с которой право собственности на земельный участок приобретает тот участник земельных торгов, который предложит наибольшую цену за земельный участок в соответствии с его целевым назначения.

Значениеземельные торги стимулируют эффективное землепользованиев  рыночной экономике, а также позволяют привлекать инвестиции в развитие территорий, организовать новые рабочие места. Кроме того, земельные аукционы поднимают завесу секретности, окружающей порядок предоставления или отчуждения земельных участков в административном порядке, а также создают возможности для исследования и установления рыночной стоимости земельных участков и таким образом обеспечивают предоставление информации , необходимой покупателям и продавцам земли, а также местной власти для оценки земли , Земельные торги являются действенным способом формирования первичного и вторичного рынков земли в Украине .Организация полноценного рынка земли является одной из важнейших задач современной земельной реформы Украины . Без него невозможно считать целостным и логически завершенным процесс реформирования земельных отношений и рыночной экономики в целом. Организация рынка должна включать создание инфраструктуры рынка земли , консалтинговых и риэлтерских компаний , механизмов обеспечения прозрачности на рынке земли , обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничения , государственное регулирование деятельности физических и юридических лиц в сфере оценки земель и землеустройства .