Земельные торги: понятие, сущность, порядок проведения

Земельный кодекс Украины предусматривает, что организаторами торгов являются органы государственной власти или органы местного самоуправления , уполномоченные осуществлять продажу земельных участков субъектам предпринимательской деятельности под застройку , а также государственный исполнитель в случае принятия судом решения об обращении взыскания на земельный участок. При этом стоит отметить , что организаторы земельных торгов сами не проводят земельные аукционы или конкурсы. Согласно п. Зст . 13 ЗК Украины непосредственно проведения земельных торгов должны осуществлять юридические лица, имеющие разрешение ( лицензию) на проведение земельных торгов . Как правило , земельные торги происходят на биржах. Правовым основанием для проведения земельных торгов является договор, заключаемый между организатором аукциона или конкурса и уполномоченным юридическим лицом.

Согласно условиям заключенного договора о проведении земельных торгов организатор аукциона ( тендера) или уполномоченное юридическое лицо обязаны не позднее ЗО дней до даты проведения земельных торгов опубликовать в прессе официальную информацию о том , какие земельные участки выставляются на торги , а также разместить на каждой земельном участке рекламные щиты с официальной информацией о том , что данные земельные участки подлежат продаже на земельном аукционе или выставляются на конкурс. По своему содержанию официальная информация должна содержать сведения о размере, целевое назначение земельного участка , его стартовой цене , месте и времени проведения торгов , название и адрес учреждения, фамилию и должность, номер телефона лица , у которого можно ознакомиться с техническим паспортом земельного участка. Официальная информация может содержать сумму залога , вносимого каждым участником земельных торгов. С момента опубликования сообщения организатор земельных торгов предоставляет возможность лицам , которые желают принять участие в аукционе ( конкурсе ) , приобрести по установленной цене информационный пакет участника аукциона ( конкурса ) , составной частью которого может быть технический паспорт земельного участка.

Организатор имеет право отказаться от проведения торгов не позднее 10 дней до их проведения с обязательной публикацией официальной информации об отмене земельных торгов с значением причины отмены .

Порядок проведения земельных торгов определяется законом , который должен быть принят Верховной Радой Украины . До принятия такого закона органы государственной власти и местного самоуправления вправе принимать свои положения или иные локальные нормативно - правовые акты , в которых определять условия участия в земельном аукционе или конкурсе , а также порядок проведения земельных торгов . Законность таких решений базируется на законах Украины « О местном самоуправлении» и «О местных государственных администрациях» .

Норма этой статьи ЗК Украины закрепляет правовые основания признания земельных торгов несостоявшимися.

Как правило, земельные аукционы проводятся тогда , когда есть три участника аукциона , подавших заявки на участие в торгах , подписали соглашение об условиях участия , уплатили регистрационный и гарантийный взносы , а также выполнили другие требования , предусмотренные правилами проведения такой формы земельных торгов . Организаторы аукциона могут принимать решение о проведении земельных торгов и с двумя участниками. В случае, когда к участию в земельном аукционе зарегистрировался только один участник , земельные торги признаются по решению организатора аукциона такими , что не состоялись. Данный Кодекс закрепляет норму , согласно которой земельные участки на земельных аукционах не могут быть приобретены по начальной ( стартовой ) цене. Если ни один из зарегистрированных участников аукциона после объявления лицитатором начальной цены не предложил цену выше , чем стартовая цена земельного участка , то земельный участок (земельный лот) снимается с торгов , а сами торги по этому земельному участку признаются несостоявшимися . В случае , когда победитель земельных торгов не уплатил в установленный срок причитающуюся сумму за приобретенный земельный участок , земельные торги также признаются организатором аукциона такими , что не состоялись. В случае несогласия участника или победителя земельных торгов по решению организатора аукциона о признании земельных торгов несостоявшимися , спор решается в судебном порядке.

Одним из оснований прекращения права собственности на землю граждан и юридических лиц является обращение взыскания на земельный участок по решению суда. В случае принятия судом решения об обращении взыскания на земельный участок , последняя подлежит отчуждению путем проведения земельных торгов . Основной формой земельных торгов в таких случаях является аукцион . Подготовка и организация проведения земельного аукциона по продаже земельных участков в порядке исполнения судебных решений должно осуществляться в соответствии с требованиями действующего ЗК Украины , а также Закона Украины «Об исполнительном производстве» от 21 апреля 1999 г. Согласно ст . 62 указанного Закона обращение взыскания на земельный участок, является недвижимым имуществом , производится в случае отсутствия у должника достаточных средств или движимого имущества. При этом прежде всего производится обращение взыскания на отдельный от дома земельный участок , другое помещение , принадлежащие должнику . В последнюю очередь обращается взыскание на жилой дом или квартиру. Вместе с жилым домом взыскание обращается также на прилегающий земельный участок, принадлежащий должнику . В случае обращения взыскания на земельный участок государственный исполнитель запрашивает соответствующие местные органы исполнительной власти и органы местного самоуправления о принадлежности указанного имущества должнику на праве собственности и его стоимость , а также запрашивает нотариальный орган , не находится это имущество под арестом. После получения документального подтверждения принадлежности должнику на праве собственности дома или иного недвижимого имущества, государственный исполнитель налагает на них арест путем описи и оценки их стоимости на момент ареста и направляет нотариальному органу по месту нахождения имущества требование о регистрации данного факта. О наложении ареста на дом или иное недвижимое имущество, заложенное третьим лицам, государственный исполнитель уведомляет этих лиц. Реализация принадлежащих должнику земельного участка и другого недвижимого имущества осуществляется в соответствии с законом путем продажи с публичных торгов.

В соответствии со ст. 66 Закона Украины «Об исполнительном производстве» публичные торги по реализации недвижимого имущества организуют и проводят специализированные организации, имеющие право осуществлять операции с недвижимостью, с которыми заключен соответствующий договор Государственной исполнительной службой.

Специализированные организации проводят публичные торги по заявке государственного исполнителя, в которой отмечается минимальная начальная цена имущества, выставляемого на торги . К заявке прилагаются : ​​копия исполнительного документа, копия акта ареста имущества , документы , характеризующие объект недвижимости, копии документов, подтверждающих право пользования земельным участком или право собственности на нее в случае продажи отдельно стоящего здания .

В случае продажи объекта незавершенного строительства государственный исполнитель добавляет в заявку также копию решения об отводе земельного участка и копию разрешения местного органа исполнительной власти и ( или ) органа местного самоуправления на строительство.

Публичные торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией заявки государственного исполнителя на их проведение. Порядок проведения публичных торгов определяется законом.

Наиболее проблемной является участие в земельных торгах предприятий с иностранными инвестициями и иностранных компаний. Согласно закону, такие юридические лица имеют право приобрести земельные участки несельскохозяйственного назначения по согласованию с КМУ. Соответственно, без такого согласования их нельзя рассматривать как имеющих право покупателем земельных участков. Действующая редакция Земельного кодекса Украины не предлагает решения для этой проблемы или предлагает крайне несовершенно - по общему правилу, заинтересованное в приобретении земельного участка иностранное юридическое лицо подает ходатайство в соответствующий местный совет или местной государственной администрации. Ходатайство рассматривается по существу после получения согласования Кабинета Министров Украины (ч. 6 ст. 129 ЗКУ). По имеющейся практике, КМУ рассматривает такие ходатайства годами. Актуальность правовой проблематики земельных торгов на данном моменте не исчерпывается. Совместные усилия органов власти все же должны обеспечить формирование в стране полноценного, прозрачного, эффективного и конкурентного земельного рынка.

РАЗДЕЛ 2.ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРВАНИЕ ПРОЦЕДУРЫ ПРОВЕДЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ТОРГОВ

2.1. Подготовительная  стадия земельных торгов.

4Решение о проведении торгов принимает их организатор. В таком решении должно быть указано (ч. 4 ст. 135 ЗКУ ):

а ) перечень земельных участков или прав на них , которые выставляются на земельные торги отдельными лотами ;

б) стартовая цена лота;

в ) срок и другие условия пользования земельным участком в случае приобретения права пользования земельным участком на земельных торгах ;г ) лицо, уполномоченное организатором земельных торгов на заключение договора купли -продажи, аренды, суперфиция , эмфитевзиса земельного участка, или право на которую выставляется на земельные торги .

Как мы уже отметили выше, для проведения торгов должна быть сформирована земельный участок, для чего организатором (точнее, по его заказу) разрабатывается соответствующая землеустроительная документация. Такой разработке предшествует отбор земельных участков. Согласно ч. 1 ст. 136 ЗКУ, организатор земельных торгов определяет перечень земельных участков государственной или коммунальной собственности и / или прав на них, которые выставляются на земельные торги отдельными лотами . В таком перечне указываются : ​​местоположение (адрес ) земельного участка, его целевое назначение ( функциональное использование ), площадь, кадастровый номер, условия продажи .

При подборе земельных участков учитывается ли утверждена градостроительная документация и документация по землеустройству, маркетинговые исследования, инвестиционная привлекательность, обращения граждан и юридических лиц относительно намерений застройки. Именно последнее позволяет влиять на отбор земельных участков, инициировав выставления на торги именно того участка, в приобретении которой вы заинтересованы.

Организатор торгов должен обеспечить подготовку лотов, которая включает:

1) формирование земельного участка как объекта права (если она не сформирована ранее);

2) государственной регистрации земельного участка (присвоение кадастрового номера, внесения данных об участке в государственном земельном кадастре ) ;

3) государственную регистрацию вещного права на земельный участок; -в этой части требования ЗКУ несколько устарели, поскольку, благодаря Закону Украины от 14.05.2013 г. № 233 -VII , изменился порядок регистрации прав на землю государственной и коммунальной собственности. Соответствующие изменения внесены в ч. 1 ст. 16 Закона Украины « О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.2004 г. № 1952 -IV.

4) получение выписки о нормативной денежной оценке земельного участка в соответствии с Законом Украины « Об оценке земель » от 11.12.2003 г. № 1378- IV (далее - Закон об оценке ) в случае продажи на земельных торгах права аренды на него ;

5) проведение экспертной денежной оценки земельного участка в соответствии с Законом об оценке, кроме случаев продажи на земельных торгах права аренды

6) установление стартовой цены продажи земельного участка, относительно земель государственной и коммунальной собственности не может быть ниже экспертной денежной оценке земельного участка;

7 ) установление стартового размера годовой арендной платы , который относительно земель государственной и коммунальной собственности не может быть меньше размера на него ;

арендной платы , определенный НКУ ;

58) установление стартовой цены продажи прав эмфитевзиса, суперфиция земельного участка, относительно земель государственной или коммунальной собственности не может быть ниже рыночной стоимости соответствующего права, определенную путем проведения экспертной денежной оценки земельных участков ;

9) определение исполнителя земельных торгов, даты и места проведения земельных торгов.

Подготовка лотов к проведению земельных торгов осуществляется за счет средств организатора земельных торгов (ч. 5 ст. 136 ЗКУ ) . И именно это положение ограничивает количество аукционов на практике. Ведь для оплаты соответствующих расходов :

во-первых , их надо предусмотреть бюджетом на соответствующий год;

во-вторых , в бюджете должны быть реальные средства на эти расходы .

Впрочем выйти из этой ситуации позволяет то, что законодательство предусматривает финансирование подготовки к продаже земельных участков всех форм собственности  или прав на них ( аренды, суперфиция, эмфитевзиса ) на земельных торгах за счет средств исполнителя земельных торгов. Такое финансирование должно осуществляться на основании договора о подготовке лотов для продажи между организатором земельных торгов и исполнителем земельных торгов с последующим возмещением расходов исполнителю земельных торгов за счет средств , уплачиваемых покупателем лота. Но исполнителям торгов следует иметь в виду , что торги могут и не состояться (примеры подобного уже есть). В таком случае возместить понесенные расходы будет весьма сложно.Еще одно осложнение - необходимость применения тендерных процедур для закупки услуг по выполнению работ по землеустройству, оценке земель и определение исполнителя земельных торгов организатором.Если эти проблемы решены , то после отбора земельных участков и разработки землеустроительной документации на них исполнитель формирует отдельное дело на каждый лот . Это дело после окончания торгов передается покупателю, гарантирует последнему наличие не только правоустанавливающего документа на землю (свидетельства о праве собственности или соответствующего договора ) , но и первичной документации на участок.Именно на этом этапе следует обратить внимание на формирование лотов в случае продажи прав на земельные участки. В таком случае предметом торга будет право аренды ,суперфиция или эмфитевзиса . Все эти права возникают на основании договора. Но самогодоговора ни на момент подготовки лотов, ни на момент проведения аукциона просто не существует. Не существует хотя бы потому, что его не с кем заключить ( неизвестный победитель торгов ) . Так можно вообще продавать такие права?Гражданский кодекс Украины (далее - ГКУ ) предусматривает, что предметом договора купли -продажи могут быть имущественные права (ч. 2 ст . 656 ГКУ). Вместе ч. 1 этой статьи гласит: « Предметом договора купли - продажи может быть товар, который есть у продавца на момент заключения договора или будет создан ( приобретен, получен ) продавцом в будущем) ».Именно таким товаром (имущественным правом , которое возникнет в будущем ) и является на земельных торгах право аренды , суперфиция и эмфитевзиса . Однако именно для них упомянутой выше информации о земельном участке недостаточно для формирования и четкой идентификации лота. Потенциальный покупатель (участник аукциона) должен знать все существенные условия соответствующего договора на право пользования земельным участком. Иначе любой договор легко признать недействительным.