Регистрация права на недвижимое имущество

     СОДЕРЖАНИЕ 

ВВЕДЕНИЕ 

     В процессе формирования рынка недвижимости, возникла потребность во введении норм права, устанавливающих государственную  регистрацию вещных прав на нее. Можно выделить несколько причин ее возникновения.

     Во-первых, в силу сложившейся психологии участники  гражданско-правовых отношений полагали, что правоустанавливающие документы  на недвижимое имущество может выдать только государственный орган.

     Во-вторых, юридические лица, приобретавшие  в процессе приватизации недвижимость в частную собственность, хотели получить доказательство данного факта  от ее бывшего собственника – государства.

     В-третьих, нехватка оборотных финансовых средств  у приватизированных предприятий или их собственников вызывала потребность в банковском кредитовании. В свою очередь, банковским или иные кредитным учреждениям в обеспечение предоставляемых кредитов требовались серьезные гарантии. Как правило, они требовали в залог недвижимое имущество и, как следствие, правоустанавливающие документы на него.

     С принятием Гражданского кодекса  Российской Федерации вопросы регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрели особую значимость, а сама регистрация – зачастую правообразующее значение. В соответствии с положениями Кодекса в зависимость от соблюдения требований о регистрации ставится возникновение права собственности на недвижимость и иных прав, подлежащих государственной регистрации (п.2 ст. 8 ГК), а в ряде случаев - действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки.

     Учитывая  большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан  и юридических лиц, а также  в гражданском обороте, закон  закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.

     21 июля 1997 года был принят Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, который подробно регламентирует порядок проведения регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, а также полномочия органов осуществляющих государственную регистрацию.

     Целью курсовой работы являются вопросы государственной  регистрации прав на недвижимое имущество.

     Для достижения поставленной цели необходимо решить следующее задачи:

     1) рассмотреть исторические вопросы  в области регистрации прав на недвижимое имущество;

     2) дать краткую характеристику  порядка осуществления государственной  регистрации на недвижимое имущество;

     3) определить международную практику  в области регистрации прав  на недвижимое имущество;

     4) рассмотреть понятие и определить современные правовые проблемы регистрации прав на недвижимое имущество.

      ГЛАВА 1. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ  ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО 

     1.1. Исторический анализ законодательства  России в области регистрации  прав на недвижимое имущество 

     Существовавшее в конце XIX века в России публичное подтверждение вещных прав на недвижимость достигалось с помощью так называемого крепостного порядка, который заключался в том, что все акты на недвижимость в виде купчих, закладных и иных крепостей совершаются младшим нотариусом, а затем утверждаются старшим нотариусом с внесением последним записей в свои реестры (эти реестры, очевидно, можно считать слабым подобием поземельных книг, принятых в Европе).

     Крепостной  порядок в России регулировался  согласно Положению о нотариальной части от 14.04.1866г. Нотариальные части организовывались в губернских городах, иногда в уездах, при окружных судах. Нотариусы были государственными служащими, но содержались за счет вознаграждения, получаемого за предоставляемые услуги. Как правило, при окружном суде состоял один старший и несколько младших нотариусов. Все факты, касавшиеся недвижимости, старший нотариус отражал в двух книгах - крепостной книге и реестре крепостных дел. Ведение данного реестра осуществлялось в установленном Министерством юстиции порядке по объекту недвижимости. Лист реестра, соответствующий отдельному объекту недвижимости, состоял из нескольких разделов, касающихся сведений о самом объекте, его собственниках, а также различных ограничениях и обременениях прав на него.¹

     Крепостные  книги и реестры крепостных дел  заводились на определенную территориальную  единицу в пределах соответствующего округа. Сделки с недвижимостью могли  быть совершены в любом месте, но утверждались старшим нотариусом только по месту нахождения имущества. Для этого старшему нотариусу в течение года должны были представить выписку из актов, в которую  младший нотариус внес запись о совершении в нотариальной форме сделки с недвижимым имуществом. После оплаты пошлины, и при отсутствии оснований для отказа старший нотариус утверждал представленную ему выписку, делал запись в крепостной книге и отметку в реестре крепостных дел. О произведенных действиях сообщалось органам власти, а сторонам на руки выдавалась выписка из крепостной книги о внесенной в нее записи о сделке отчуждения земли, которая и служила удостоверением права покупателя на землю.

     Однако  данная крепостная система имела  и ряд существенных недостатков. К ним можно отнести следующие:²

1. отсутствие единой законодательной системы;
2. значительное количество противоречащих друг другу норм;
3. недостаточная гласность в сфере установлению земельных прав (информацию об объекте недвижимости из крепостных книг и реестра крепостных дел можно было получить только с согласия собственника);
4. неопределенность, неоднозначность и недостаточная надежность прав на недвижимость (например, при совершении нескольких сделок отчуждения земли в разных местах получал не тот, кто первым произвел сделку, а тот, кто ранее предъявил запись для утверждения старшему нотариусу);
5. излишняя сложность и дороговизна процедуры.³

     Для устранения этих недостатков крепостного  порядка к 1881г. был разработан проект Вотчинного устава (использование в  названии слова “вотчинный” связано  с тем, что исторически все  права на недвижимое имущество именовались вотчинными правами).

     Разработчики  проекта определили цель введения вотчинной  системы как “установление надлежащей гласности, определенности, и, главное, твердости земельных прав и возможно полной свободы в распоряжении ими, упрощение производства по приобретению их, приближение места совершения актов о недвижимых имениях к населению, устранение неформальной собственности”.⁴

     Основными принципами предложенного порядка  назывались:

1. “начало внесения” - совершение записи прав собственности, ограниченных прав, ограничений и обеспечений в крепостную книгу;
2. публичность (гласность) - признание вотчинных книг гласными и достоверными;
3. бесповоротность - признание прав, приобретенных на основании записи в вотчинных книгах, бесповоротными;
4. специальность - точное указание в вотчинных книгах всего объема вносимых в нее прав и обременений;
5. принцип старшинства - предполагал, что первоочередность ограничений и обременений прав собственности на недвижимость определяется временем внесения записи в вотчинную книгу.

     Проектом Устава предусматривалось введение института вотчинных книг, куда вносились записи о правах на недвижимость и сделок с ней, и которые являлись единственным источником сведений о правовом положении каждого объекта недвижимости. Проект предполагал обязательную первичную регистрацию прав посредством записи в крепостную книгу в следующих случаях: при отчуждении недвижимости, ее залоге; при совершении сделок с недвижимым имуществом, требующих, согласно закону, совершения крепостного акта; при производстве межевания земли в порядке, установленном межевыми законами. Запись вносилась на основании заявления собственника при удостоверении его прав на это имущество, предоставлении сведений об ограничениях и обременениях на него.

     Создатели проекта предусмотрели создание специальных учреждения - “вотчинных установлений”, в ведении которых сосредоточивалось все производство по ведению вотчинных книг, внесение в них записей о правах на недвижимость и сделок с ней, а также совершение вотчинных актов.

     Такой проект, несомненно, имел революционное значение для оборота недвижимости в России. И естественно, что он вызывал среди специалистов серьезные дискуссии (например, обсуждалось соотношение регистрации прав на недвижимость, и состоянием землеустройства в России на тот период). Споры продлились до начала первой мировой войны, а последовавшая за этим революция сделала проблему неактуальной. Таким образом, дореволюционная Россия так и не получила действенного инструмента для обеспечения надежности гражданского оборота недвижимого имущества.

     Новый этап развития института государственной  регистрации прав на недвижимость наступил с принятием Конституции РФ 1993 г. и дальнейших правовых актов, регулирующих осуществление государственной  регистрации прав на недвижимое имущество. 

     1.2. Порядок осуществления государственной регистрации на недвижимое имущество 

     Государственная регистрация проводится на основании  заявления правообладателя,  стороны (сторон) договора или уполномоченного  им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Надлежащим образом оформленная доверенность должна отвечать всем требованиям Гражданского кодекса.

     Если  правообладатель или сторона в договоре - несовершеннолетний в возрасте до 14 лет (малолетний), или гражданин, признанный недееспособным, от его имени выступают законные представители, причем предъявления доверенности для этого не требуется. Законные представители малолетних – это родители, усыновители или опекуны, а недееспособных – опекуны.

     Несовершеннолетние  в возрасте от 14 до 18 лет могут обращаться с заявлением о регистрации самостоятельно, но при согласии на это их законных представителей. Это согласие должно быть выражено в письменной форме.⁵

     Как правило, обратиться с заявлением о  регистрации прав на основании договора могут все участвующие в нем стороны. Но из текста ст.16 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” вытекает, что, если речь идет о договоре, не требующем нотариального удостоверения и не удостоверенном нотариусом, то государственная регистрация может быть проведена только по заявлениям всех сторон. Если же одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, то вторая может обратиться в суд, который вправе вынести решение о государственной регистрации, обязательное для учреждения юстиции по регистрации прав, при этом с уклоняющейся стороны могут быть взысканы убытки, вызванные задержкой регистрации, если это уклонение было необоснованным (ст.165 ГК РФ).