Автор работы: Пользователь скрыл имя, 12 Ноября 2009 в 18:50, Не определен
ГЛАВА 1. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
ГЛАВА 2. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАКТИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, ПОРЯДОК ЕЕ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ
- объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда (ст.25 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”17.
Давая
понятие государственной
- нельзя смешивать государственную регистрацию прав и акт государственного органа, порождающий права, исходя из сопоставления пп.1, 2 ст.8 ГК РФ, в которых эти понятия рассматриваются как самостоятельные;
- главная задача издания государственного акта - создать основание для возникновения прав и обязанностей, в то время как государственная регистрация имеет другие задачи, в том числе определяет в конкретных случаях время возникновения прав;
- с точки зрения юридической логики рассматривание регистрации прав как акта государства, порождающего гражданские права, также невозможно, поскольку алогичен сам оборот "регистрация прав, порождающая эти права";
- признание за регистрацией статуса соответствующего государственного акта повлекло бы за собой и накладывание на государство ответственности за юридическую чистоту и законность удостоверяемых прав, что, безусловно, имело бы негативные последствия для его бюджета, поскольку фактически речь шла бы об ответственности налогоплательщиков за незаконность действий сторон при заключении сделки.
В дополнение к этому можно добавить, что законодатель, скорее всего, подразумевал под юридическим актом не издание какого-либо нормативно-правового акта, а совершение действий, направленных на внесение сведений в Единый реестр прав на недвижимое имущество, с целью упорядочения оборота недвижимости.
Обобщая изложенное, можно сделать вывод, что регистрация - это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных оснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных в п.1 ст.8 ГК РФ.
По
существу, государственную регистрацию
прав не стоит путать с регистрацией,
носящей специальный или
Очевидно,
что одной из главных задач
государственной регистрации
Законодательством
предусмотрено две формы
Анализируя статьи ГК РФ (с учетом ст.165, которая содержит положение, что, в случаях, установленных законом, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность), можно сделать вывод, что недействительность сделки при несоблюдении требования о регистрации имеет место не всегда, а лишь в тех случаях, когда закон содержит прямое указание на этот счет (ст.588 ГК РФ), либо непосредственно требует государственной регистрации, не определяя при этом последствий несоблюдения этого требования (ст.574 ГК РФ). В этих случаях сделку в силу ст.ст.165, 168 ГК РФ следует считать ничтожной. С другой стороны, ст.550 ГК РФ устанавливает необходимость придания договору купли-продажи недвижимости (за исключением предприятия или жилого помещения) только простой письменной формы без государственной его регистрации, хотя право собственности у приобретателя может возникнуть только после регистрации этого права (ст.223 ГК РФ).
Как
правило, законодатель считает достаточным
использование какой-либо одной
из форм государственной регистрации:
права или сделки. И лишь в особо
сложных случаях, когда требуется
осуществить государственный
Сравнивая текст российского Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с вышеприведенным обзором мирового опыта, можно сделать заключение о том, что:
Мировой опыт государственного обеспечения укрепления права на недвижимое имущество, при всем многообразии национальных практик, сводит их всех только к двум системам правового механизма укрепления прав - системе регистрации прав на недвижимое имущество (Титульная система регистрации) или к системе регистрации документов, подтверждающих права на недвижимость (Актовая система регистрации).
Гражданский кодекс, характер российской правовой системы, вектор развития строительства законодательной базы и прочее однозначно указывают на решимость России в качестве системы укрепления прав на недвижимость построить систему регистрации прав на недвижимое имущество (Титульную систему регистрации).
Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подтвердил это намерение. Все элементы провозглашенной законом системы относятся к элементам системы регистрации прав на недвижимость. При чем попытки ограничиться описанием объекта регистрируемых прав только в первом разделе регистра делают нашу отечественную модель системы близкой к варианту системы Торренса. Однако уже сейчас можно говорить о том, что этот выбор неудачен – объекты прав требуют значительно более сложного описания, чем это можно позволить в рамках первого раздела ЕГРП. К тому же опыт Австралии и Новой Зеландии, приведенный выше, доказывают безнадежность попытки обойтись без кадастра недвижимости.
Закон предлагает нам Титульную систему регистрации. Тем не менее, механизм, построенный Законом, страдает отсутствием важных принципиальных положений, что приводит к тому, что эта система не может полноценно выполнять функцию системы укрепления права на недвижимость. Мировой опыт строительства и эксплуатации системы регистрации прав на недвижимость демонстрирует логически обоснованную минимально необходимую систему институтов Титульной системы регистрации, фундаментальных черт этой системы. Для законченности российского механизма системы регистрации прав, определенного Законом о регистрации и Гражданским Кодексом необходимо закрепить следующие принципы:
1. Принцип, согласно которому права добросовестного приобретателя, зарегистрированные в системе, рассматриваются как абсолютные, не подлежащие оспореванию даже в судебном порядке (эта жесткость в ряде случаев смягчается тем, что принцип защищает права только тех добросовестных приобретателей, которые реально вступили в свои права). Реализации этого принципа мешают редакции статьи 302 «Истребование имущества от добросовестного приобретателя» главы 20 ГК «Защита права собственности и других вещных прав», статьи 2, п. 1 и ст. 12, п. 8 закона о регистрации прав.
Отсутствие
гарантий для добросовестного
2. Принцип, согласно которому права, утраченные в результате дефектов системы регистрации (ошибка регистратора или его участие в мошеннической операции по изменению записи о правообладателе и прочее) компенсируется за счет средств государственного компенсационного фонда, являющегося неотъемлемой частью системы регистрации. Пострадавшая сторона выступает против государства, которое не уберегло ее право, и этим защищена от необходимости выступать против мошенников, которых надо еще найти, принять меры безопасности от давления с их стороны. Против мошенников выступает государство. Фонд формируется посредством отчислений с регистрационных сборов. Согласно действующим сегодня решениям 95 % этих сборов идут на строительство системы регистрации и заработную плату персонала, 5 % - в бюджет, а компенсационный фонд не строится и соответственно не накапливается. Ответственность перед утратившим права лицом несут лица, виновные в искажении информации в системе регистрации (Ст. 31), то есть регистратор, мошенник.
3. В классическом варианте титульной системы регистрации различаются процедуры первичной и вторичной регистрации. При первичной регистрации объект прав подлежит кадастровому освидетельствованию и включению в кадастр, а права на него - проверке на юридическую чистоту. После завершения первичной регистрации и прошествии определенного срока зарегистрированные права не оспариваются. В дальнейшем при сделках с этой недвижимостью имеет место вторичная регистрация, при которой изменяется запись о правообладателе, а исследование юридической чистоты уже не требуется, так как она установлена еще при первичной регистрации, и записи в системе регистрации считаются истиной. Наш закон не делает различия в процедурах регистрации.
4. Государство предпринимает меры против несанкционированного доступа к записям регистра, против искажения или гибели информации в результате войны, стихийного бедствия, террористического акта. Государство страхуется от возможных последствий таких событий посредством обязательного перманентного дублирования информации и рассредоточения по территории мест хранения продублированной информации. Рабочие места регистраторов и места хранения информации, линии связи охраняются в соответствии со стандартами, принятыми для охраны банков, военных объектов; статус регистратора соответствует статусу судьи и государство принимает меры по ограждению его от возможного оказания давления на него со стороны лиц, заинтересованных в изменении записи в реестре. Но в нашей стране такого значения охране регистра и статусу регистратора не придается.
5.
Система регистрации прав
Сегодня вектор развития в строительстве российской системы регистрации пока направлен на институциональное размежевание реестра прав и кадастра недвижимости. Более того, кадастр недвижимости пытаются представить как собрание информации, носящей чисто технический характер (технический учет), и проблемы, связанные с юридическим характером этой информации даже не поднимаются. Есть попытки этот кадастр рассматривать как подсистему других земельно-имущественных информационных систем и починить техническим требованиям этих систем, что еще больше организационно отрывает кадастр недвижимости от реестра прав на недвижимость.
6.
Первичной регистрации права
должна предшествовать
Информация о работе Регистрация права на недвижимое имущество