Понятие и содержание государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

.

ПОНЯТИЕ И СОДЕРЖАНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ  ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

Согласно  ст. 2 Закона о государственной регистрации прав государственная регистрация прав - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация прав, согласно ст. 9 Закона о регистрации, осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Регистрационный округ — территория, на которой действует учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные округа создаются субъектами Российской Федерации в границах, как правило, совпадающих с границами административно-территориальных единиц.

Отказ в государственной регистрации  прав либо уклонение соответствующего органа от ее совершения могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

1 СЗ  РФ. 2000. №37. Ст. 3718.

См., например, Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое Имущество и сделок с ним» (Информационное письмо Президиума ВАС от !6 февраля 2001 г. № 59) // Вестник ВАС РФ. 2001. №4. С. 19-33; Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27 февраля 2001 г. № 61) // Вестник ВАС РФ. 2001. №5. С. 96-108.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество (земельный участок) может рассматриваться одновременно и в качестве правового института, и юридического акта. Как правовой институт она представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по поводу признания и подтверждения специально уполномоченными на то органами государства прав на недвижимое имущество и обременении этих прав. По своей сущности эти отношения имеют преимущественно административно-правовой характер. Содержание их заключается в том, что исполнительные органы государственной власти — учреждения юстиции осуществляют правовую экспертизу документов, проверяют законность сделки и в зависимости от результатов принимают решение о регистрации либо ее приостановлении, или отказе в регистрации прав на недвижимость. В то же время эти отношения теснейшим образом связаны с имущественными отношениями, регулируемыми гражданским, земельным законодательством, законодательством о недрах, водным и лесным законодательством, поскольку регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правовой режим которого определяется указанными отраслями законодательства.

Как юридический  акт государственная регистрация  прав представляет собой административно-правовое решение. Юридическое значение этого  акта заключается в том, что с  его принятием закон связывает  наступление определенных юридических последствий, непосредственно сопряженных с возникновением, изменением (обременением) и прекращением прав на недвижимое имущество, в частности на земельный участок.

Принятие  акта государственной регистрации  прав, а также сделок с недвижимостью  означает, что с даты внесения соответствующих  записей в Единый государственный  реестр прав: договор, предметом которого является земельный участок, считается  заключенным (п, 3 ст. 433 ГК РФ); право собственности у приобретателя земельного участка по договору считается возникшим (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Кроме того, принятие такого акта означает также, что с даты государственной регистрации вступает в силу обременение права на недвижимость: аренда, сервитут и т. п. Соответственно с даты государственной регистрации, как правило, считаются прекращенными права на недвижимость, которые возникли ранее.

Таким образом, акт государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним является обязательным, завершающим элементом юридического факта, в результате которого возникают, изменяются и прекращаются права на недвижимость, в частности на земельные участки. Принципиально важным последствием государственной регистрации является то, что этот акт закон признает единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация прав на недвижимость в  качестве правового института и юридического акта ориентирована на решение следующих задач:

— обеспечение  государственного контроля за совершением сделок с недвижимым имуществом, переходом прав на него от одного лица к ДРУ" тому, в частности в сфере оборота земельных участков;

— создание правовой основы защиты прав граждан  и юридических лиц на земельные  участки, что имеет важное значение не только для этих лиц, но и для всего общества, поскольку речь идет о соблюдении установленного земельного правопорядка;

— обеспечение  доступности сведений о зарегистрированных правах, в том числе и на земельные  участки, в целях получения заинтересованными лицами достоверной информации обо всех существующих правах на недвижимое имущество, т. е. о юридической судьбе земельных участков и иной недвижимости.

Предметом регистрации согласно ст. 131 ГК РФ являются следующие виды прав на недвижимость: права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования; а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. Согласно ст. 164 ГК РФ предметом государственной регистрации являются и сделки с землей, с другим недвижимым имуществом, которые подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о государственной регистрации (ст. 4).

Кроме того, государственной регистрации  подлежат ограничения (обременения), т. е. установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя, при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и т. п.).

Следует также отметить, что Законом о  государственной регистрации (ст. 4, 14) предусмотрены две формы государственной  регистрации: регистрация прав на недвижимое имущество и регистрация сделок с ним.

В свою очередь, объектами этих прав является недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ), перечень которого более широко, чем в ГК, представлен в Законе о государственной регистрации (ст. 1): недвижимое имущество (недвижимость) — земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

Для государственной  регистрации, которая осуществляется по месту нахождения недвижимого  имущества в пределах регистрационного округа, необходимо, чтобы перечисленные объекты были соответствующим образом индивидуализированы, т. е. отграничены от иных объектов недвижимости1.

Согласно  ст. 5 Закона о государственной регистрации  участниками (субъектами) отношений, возникающих  при государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются: собственники

1 См.: Правила  кадастрового деления территории  Российской Федерации, утв. Постановлением  Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. № 660 // СЗ РФ. 2000. № 37. Ст. 3726. См. также текст § 3; § 4 гл. 8, касающийся земельного кадастра, Присвоения земельным участкам  кадастровых номеров, деления  территории на кадастровые округа. и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на недвижимость, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним,— с другой.

Следует особо подчеркнуть, что в современном  законодательстве закреплен важный и прогрессивный принцип гласности. Статья 7 Закона о государственной регистрации устанавливает, что она носит открытый характер. Так, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу. Для получения таких сведений необходимо лишь представить удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу — документы, подтверждающие его регистрацию и полномочия его представителя). Выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, сведения о зарегистрированных правах на него, а также об ограничениях (обременениях) прав. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в течение пяти дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. Такой отказ может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд.

Устанавливая  открытость государственной регистрации  прав, Закон тем не менее предусматривает определенные ограничения. Так, сведения о содержании правоустанавливающих документов (за исключением сведений об ограничениях (обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а также выписки, содержащие сведения о переходе прав на объект недвижимости, предоставляются в установленном законом порядке только: самим правообладателям; физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя; руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации; налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией; судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями; лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону; федеральному антимонопольному органу и его территориальным органам в пределах территорий, находящихся под юрисдикцией указанных территориальных органов.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию  прав, обязан по запросу правообладателя  предоставлять ему информацию о  лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права.

Использование сведений, содержащихся в Едином государственном  реестре прав, способами или в  форме, которые наносят ущерб  правам и законным интересам правообладателей, влечет ответственность, предусмотренную законодательством.

Пункт 2 ст. 33 Закона о государственной  регистрации предусматривает, что создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется субъектами Федерации поэтапно с учетом их условий и завершается к 1 января 2000 г. С этого момента государственная регистрация прав на землю должна осуществляться только учреждениями юстиции.