Особенности государственной регистрации обременений прав на недвижимое имущество

 

«РОССИЙСКАЯ ПРАВОВАЯ АКАДЕМИЯ

МИНИСТЕРСТВА ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

 

 

 

ВЫПУСКНАЯ РАБОТА

На тему: «Особенности государственной регистрации обременений прав на недвижимое имущество»

 

 

                                                      Слушатель: Шулакова Наталья Владимировна

                                           Ведущий специалист-эксперт Управления                

                                      Федеральной регистрационной службы 

       по Брянской  области

                      

                                 Рецензент: Козлова Елена Борисовна                                                 

                   Кандидат юридических наук,

                                                     Доцент кафедры правового и  организационного 

                                           обеспечения государственной регистрации 

      Российской правовой  академии Минюста России

 

 

 

 

Москва

2007

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..

 

ГЛАВА I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОГРАНИЧЕНИЙ И ОБРЕМЕНЕНИЙ КАК САМОСТОЯТЕЛЬНЫХ ПРАВОВЫХ КАТЕГОРИЙ. ИХ ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ. ………..

 

ГЛАВА II. ЕДИНЫЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ РЕЕСТР ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО. ПОРЯДОК ВНЕСЕНИЯ ЗАПИСЕЙ ОБ ОГРАНИЧЕНИЯХ (ОБРЕМЕНЕНИЯХ) В ЕГРП……………………………….

 

ГЛАВА III. ОСОБЕННОСТИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ АРЕНДЫ КАК ОДНОГО ИЗ ВИДОВ ОГРАНИЧЕНИЙ (ОБРЕМЕНЕНИЙ)……

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………………

 

БИБЛИОГРАФИЯ…………………………………………………………………

 

ВВЕДЕНИЕ

 

 

В связи с все большим развитием рыночных отношений в нашей стране остро встала проблема регулирования отношений между гражданами, между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность.

Проблема ограничений и обременений вызвана несовершенством и несогласованностью некоторых правовых норм, которые приводят к различному пониманию их сущности - от отождествления этих категорий до полного отрицания их существования.

Необходимость проведения государственной регистрации прав на все виды недвижимого имущества как обязательное требование впервые была предусмотрена в статье 131 ГК РФ, в которой говорится, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Создавая эту систему, законодатель преследовал несколько целей, основной из которых является государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом, тем самым стараясь максимально защитить права и законные интересы граждан и юридических лиц. Поскольку ограничения права собственности существовали всегда, то вопрос о мере необходимой свободы для собственника всегда был одной из задач юридической науки1.Таким образом, принятие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. не только способствовало достижению поставленных целей, но и усилило проблему ограничений и обременений, так как наряду с регистрацией права собственности, как одного из вещных прав Закон обязывает регистрировать и  обременения этого права.

На данный момент в составе института вещных прав обременения и ограничения права собственности представляются наименее изученным юридическим феноменом, представляющим несомненный интерес как с теоретической, так и с практической точек зрения.

Целью данной работы является исследование правового регулирования ограничений (обременений) прав.

В настоящей работе осуществляется решение следующих ключевых задач:

1. Определение ограничений и  обременений как правовых категорий, анализ теоретических подходов  к рассмотрению ограничений и  обременений.

2. Раскрытие содержания ограничений и обременений и определение их сходных черт с вещными и обязательственными правами.

3. Рассмотрение особенностей государственной регистрации аренды как одного из видов ограничений (обременений).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОГРАНИЧЕНИЙ И ОБРЕМЕНЕНИЙ КАК САМОСТОЯТЕЛЬНЫХ ПРАВОВЫХ КАТЕГОРИЙ. ИХ ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ.

Ограничения и обременения являются самостоятельными категориями гражданского права, которые обладают специфическим предметом регулирования и специальными нормами, определяющими правовую основу этих явлений. Так ст. 55 Конституции РФ предусмотрено, что ограничения могут быть установлены только в силу требований (условий и/или оснований) федерального закона, на обременения настоящее конституционные запреты не распространяются, поэтому они могут возникнуть вследствие сделок или иных юридических фактов.

         Понятие ограничений и обременении в гражданском законодательстве Российской Федерации дано в ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ. Под ними понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других). Предусмотренные в законе ограничения вещных прав имеют различную правовую природу. Так сервитут является ограниченным вещным правом, ипотека – способом обеспечения исполнения обязательств, аренда и доверительное управление – договорными обязательствами арест можно рассматривать как ограничение в чистом виде. Арест имущества означает запрет распоряжаться имуществом. Он применяется судом как мера по обеспечению иска при принудительном исполнении судебных решений, как способ обеспечения исполнения решения о взыскании налога.

Следует отметить, что законодательство, регулирующее порядок государственной регистрации обременений, страдает непоследовательностью. Так, нельзя не обратить внимания на существовавшее противоречие между ГК РФ, установившим обязанность регистрировать только договор аренды (п.2 ст. 609), и ранее действовавшей редакцией Закона о государственной регистрации прав, в котором говорилось о регистрации права аренды (ст. 26), при этом последняя не раскрывала содержание права аренды.

Кроме того, действовавшая редакция Постановления Правительства РФ от 18 февраля 1998г. № 219 (п. 73), утвердившего Правила ведения ЕГРП, предусматривала право арендатора получить свидетельство о государственной регистрации аренды. В связи с этим возникал вопрос о том, не шла ли речь о возникновении нового вещного права – права аренды. Данный вопрос был решен в п.6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001г. № 59. В соответствии с этим письмом регистрация обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 Закона о регистрации только при регистрации самого договора аренды, т.к. положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды. Поэтому, если договор аренды не подлежит государственной регистрации, то не подлежит государственной регистрации и обременение в виде прав арендатора. Таким образом, аренда в случае регистрации договора аренды выступает как обременение.

 Гражданское законодательство  Российской Федерации оперирует  терминами «ограничение (обременение)». Используются они для обозначения  последствий установления на  основании права собственности ряда субъективных прав иных лиц. Как известно, все имущество может принадлежать гражданам на праве собственности, как одной из разновидностей вещных прав. Стоит отметить, что ограниченные вещные права, будучи разновидностью более общей категории вещных прав, обладают всеми необходимыми признаками последних. Как известно, вещные права, включая право собственности, отличаются тем, что, во-первых, устанавливают хотя и ограниченное содержанием соответствующего права, но непосредственное господство лица над вещью, во-вторых, носят абсолютный характер, в-третьих, защищаются с помощью вещно-правовых исков, т. е. пользуются абсолютно-правовой защитой против третьих лиц.2

Ограниченные вещные права имеют тот же самый объект (индивидуально-определенную вещь), что и правомочия собственника. Они ограничивают и тем самым как бы обременяют права собственника на его вещь: последний обычно лишается возможности свободного пользования своей вещью, но, как правило, сохраняет возможность распоряжения ею. С этой точки зрения наличие ограниченных вещных прав на имущество является ограничением правомочий собственника. Более того, субъекты этих прав могут прибегать к их правовой защите от неправомерных посягательств любых третьих лиц, включая и самого собственника.

Само по себе обременение-это также право, причем, как говорилось выше, опять-таки вещное. Очевидно, что право обременяющее не может быть правом собственности в силу его абсолютного характера, исключающего возможность существования «второго» права собственности на ту же вещь. Следовательно, право обременяющее - это ограниченное вещное право на чужую вещь. С точки зрения, например, государственной регистрации, регистрация обременения права собственности - это регистрация не только сокращения объема правомочий собственника, но и самостоятельного вещного права, обременяющего право собственности. Таким образом, регистрация обременения - это регистрация и самостоятельного права, и регистрация сокращения объема правомочий собственника.

Законодатель, используя термины «ограничение (обременение)», позволяет трактовать их как синонимы, однако, по мнению И. Ю. Аккуратова, Н. М. Коршунова, А.А. Хорева, это не должно означать полной идентичности обозначаемых ими понятий только лишь приравнивать их  друг к другу3.  

Ограниченные вещные права традиционно подвергались различной теоретической систематизации. И. А. Покровский выделял три основные группы таких прав: 1) права пользования чужими вещами (сервитуты); 2) права на получение известной ценности из чужой вещи (к которым он причислял залоговое право); 3) права на приобретение известной вещи (к которым им было отнесено право преимущественной покупки)4.

В настоящее же время к ограниченным вещным правам ГК РФ относит: право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пользования жильем по договору пожизненного содержания с иждивением.

К обременениям, прямо предусмотренным действующим законодательством, относятся сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА II. ЕДИНЫЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ РЕЕСТР ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО. ПОРЯДОК ВНЕСЕНИЯ ЗАПИСЕЙ ОБ ОГРАНИЧЕНИЯХ (ОБРЕМЕНЕНИЯХ) В ЕГРП

 

Единый Государственный Реестр Прав представляет собой унифицированную в пределах РФ систему записей о правах на недвижимое имущество и сделок с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав. ЕГРП состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Разделы ЕГРП располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества.

Конкретный порядок государственной регистрации ограничений (обременений) установлен соответствующими статьями Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также Правилами ведения единого государственного реестра, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции от 22.11.2004.

Согласно п. 7 ст. 16 Федерального закона о государственной регистрации регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав. По общему правилу регистрация проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им представителя и при представлении документов, необходимых для совершения регистрационных действий, а также документа, подтверждающего оплату государственной пошлины5.

Внесение записей в ЕГРП начинается с открытия отдельного раздела ЕГРП на каждый объект недвижимого имущества. Все записи об объекте недвижимого имущества, правах на этот объект, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях) вносятся в соответствующий, открытый именно для этого объекта недвижимости, раздел ЕГРП6. Источником данных для формирования подраздела III, содержащего записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества, служат подлежащие обязательной государственной регистрации договоры и иные документы, являющиеся основанием возникновения ограничений (обременений).

В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, аресте имущества, дата внесения записи, имя государственного регистратора и его подпись. В записях об ограничениях (обременениях) права указывается содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма выданного кредита для ипотеки (залога недвижимости), сумма ренты при отчуждении недвижимого имущества, арендная плата, наименование документа, на основании которого возникает ограничение (обременение) права, время его действия, содержание сделок, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок. Этот подраздел разбит на специальные части:

подраздел III-1 для записей об аренде;

подраздел III-2 для записей об ипотеке;

подраздел III-3 для записей о сервитуте;

подраздел III-4 для записей о сделках, на основании которых возникают ограничения (обременения) прав (о договорах аренды, договорах ипотеки); подраздел III-5 для записей об аресте (запрещении заключения сделок с имуществом); 

подраздел III-6 для записей о прочих ограничениях (обременениях);

подраздел III-7 для записей о безвозмездном пользовании участком лесного фонда.

Каждая запись о праве, его ограничении (обременении) идентифицируется номером регистрации, возникающий при приеме документов на государственную регистрацию.7