Особенности государственной регистрации обременений прав на недвижимое имущество

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА III. ОСОБЕННОСТИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ АРЕНДЫ КАК ОДНОГО ИЗ ВИДОВ ОГРАНИЧЕНИЙ (ОБРЕМЕНЕНИЙ)

 

При рассмотрении вопроса об особенностях регистрации ограничений (обременений) особое внимание хочется уделить такому виду обременения как аренда. Данный договор относится к числу классических договорных институтов известных цивилистике со времен римского права. Во-первых, это обосновывается тем, что договор аренды (имущественного найма) широко применяется как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую. Во-вторых, в настоящее время в условиях современной России возрос спрос на применение договора аренды, в частности, аренды зданий и сооружений, жилых и нежилых помещений.

Глава 34 Гражданского кодекса посвящена аренде, из содержания которой видно, что договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Договору аренды свойственны следующие характерные черты, которые и позволяют рассматривать его в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров: направленность договора на передачу имущества во владение и пользование без перехода права собственности; выделение отдельных видов договора аренды в современном законодательстве в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества.

К числу существенных условий договора аренды относятся предмет договора и срок, на который договор заключается. ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. В случае если срок в договоре не указан, договор считается заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия заключения договора аренды без указания срока его действия сводятся к тому, что каждая из сторон получает право отказаться от договора в одностороннем порядке. Действующее законодательство предусматривает преимущественное право арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности по договору, по истечении срока договора на заключение договора на новый срок.

Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года.

 В самостоятельный вид договора  арены выделена аренда зданий и сооружений. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение. По договору аренды здания и сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами, тогда как передача в аренду иного недвижимого имущества передаточным актом не оформляется.   Следовательно,  в первую очередь к договорам аренды зданий и сооружений применяются специальные нормы, а правила, касающиеся аренды любого недвижимого имущества, применяются в качестве общих положений об аренде, но только в том случае, если нормами § 4 гл. 34 ГК РФ не установлено иное.

Таким образом, договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью подлежит государственной регистрации,  если иное не установлено законом. В смысле «иное» установлено в отношении договора аренды таких объектов недвижимости, как здания или сооружения, которые подлежат государственной регистрации только в том случае, если они заключены на срок не менее года, а в остальных случаях для их вступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Иными словами, договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в договоре».

Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества осуществляется в порядке, установленным Законом о регистрации, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, нормативно-правовыми актами РФ.

Согласно п.1 ст. 131 ГК государственная регистрация осуществляется в отношении права собственности и других вещных прав, к числу которых обязательственное право аренды, естественно не относится. Аренда не создает для арендатора вещного права, а, напротив, обременяет чужое вещное право (арендодателя). Об этом прямо говорится и в п. 3 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: «Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения». Необходимо учитывать также положение п. 2 ст. 13 вышеупомянутого Закона, согласно которому регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации, ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. Государственная регистрация договоров аренды производится по заявлению одной из сторон договора-арендодателя либо арендатора. Государственная регистрация аренды производится посредством регистрации договора аренды (п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации). Запись о сделке вносится в подраздел III-4, одновременно в специально предназначенную часть III-1 вносится запись об аренде как обременении (ограничении), поскольку аренда обременяет недвижимость. При этом номер регистрации сделки, на основании которой возникает ограничение (обременение) права договором аренды, указываемый в графе «Номер регистрации» подраздела III-4 и номер регистрации ограничения (обременения) права аренды, указываемый в графе «Номер регистрации» подраздела III-1, III-2 являются одинаковыми. На листе записи об аренде в графу «Описание предмета аренды» заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или его части. Если объект недвижимости арендуется целиком, то в  этой графе пишется «Весь объект».

При регистрации договоров аренды в регистрационной записи указывается срок аренды. В случае если срок аренды не определен, вместо продолжительности аренды пишутся слова «Срок не определен».

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Таким образом, подводя итог об особенностях регистрации существующих ограничений (обременений) права собственности, можно сделать вывод, что процедура государственной регистрации ограничений прав в отношении объектов недвижимости хоть  строго и регламентирована законодательством, существует немало особенностей и отличий от существующей процедуры регистрации прав и сделок. Для более объективной оценки существующих проблем необходимо накопление практического опыта, материалов судебной практики. Несмотря на то, что институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество достаточно хорошо и глубоко освещен в научной литературе, вопросу регистрации существующих ограничений (обременений) все же уделяется недостаточно внимания, о чем говорят различные взгляды и мнения о трактовании  существующих понятий, о месте существующих обременений в системе регистрации. Также необходимо большее внимание сосредоточить на создании единой правоприменительной практики относительно ограничения прав, что по мнению многих законодателей будет способствовать большей упорядоченности и оперативности в работе регистрирующих органов.

Представляется, что выделение самостоятельных правовых категорий ограничений и обременений позволит, во-первых, сделать более эффективным систему законодательного регулирования общественных отношений в сфере рынка недвижимости; во-вторых, определить принципы, в соответствии с которыми тот или иной объект гражданского права можно отнести к ограничениям и обременениям, и, наконец, упорядочить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. И как следствие, в этом случае возможно более эффективная защита прав и законных интересов личности и общества.

 

 

БИБЛИОГРАФИЯ

 

Нормативно-правовые акты

 

1. Гражданский кодекс РФ Части первая, вторая, третья и четвертая.-М.:ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007.-560с.

2. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. (ред. от 19.06.2007 № 102-ФЗ).

3. ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

4. Постановление Правительства РФ от 25.09.2002 г. № 707 «О порядке реализации договоров аренды федерального имущества с правом выкупа, заключенных до вступления в силу ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

5. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»//СЗ РФ.1998.№ 8. Ст.963; 1999. № 52. Ст. 6416; 2002. № 41. Ст. 3983; 2003. № 37. Ст.3584; 2004. № 47. Ст. 4652.

6. Приказ Минюста России от 06.08.2004 г. № 135 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества»//Справочная правовая система «КонсультантПлюс»

 

Судебная практика

 

1. Письмо Президиума ВАС РФ  от 01.06.2000 г. № 53 «О государственной  регистрации договоров аренды  нежилых помещений»// Вестник Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации. № 7. 2000.

2. О понятии обременения права //Вестник Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации. № 5. 2003.

 

 

Специальная литература

 

1. Ахметьянова З. А. Ограничения  прав публичного собственника./Закон. Ограничение права собственности. № 11. 2003.

2. Аккуратов И. Ю., Коршунов Н. М., Хорев А. А. К вопросу об ограничениях  и обременениях права собственности //Государство и право. № 10.2000.

3. Астанина И. В. Проблемы определения  объекта при регистрации прав  на жилое помещение и сделок  с ним //Регистрация прав на недвижимость. № 3. 2001.

4. Гражданское право: Учебник/Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. Т.1.

5. Суханов Е. А. Ограниченные вещные права//Хозяйство и право. № 1.2005.

6. Суханов Е. А. Понятия и виды ограниченных вещных прав//Вестник Московского Университета. Серия 11. Право. № 4. 2002.

7. Шейнин Л. Б. Ландшафтные ограничения хозяйственной деятельности и полагающиеся за них компенсации //Журнал Российского права. № 1. Январь 2004.

8. Чефранова Е.А., Певницкий С.Г. Государственный регистратор: Правовые основы. Введение в профессию: Учебное пособие. 2-е изд., испр. и доп.-М.: Российская правовая академия; Статут,2007. – 619с.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 См.: Курдиновский В.И. Об ограничениях права собственности на недвижимое имущество по закону  (По русскому праву).Одесса. 1904.С.43-44; Скловский К.И. Собственник в гражданском праве. М., 2000.С. 88, 151, 157.

 

2 Гражданское право: Учебник: В 2 т.: Изд. 2-е/Отв. ред. Е.А.Суханов. М., 1998. Т.1. С.475-476.

3 См.:И. Ю. Аккуратов, Н.М.Коршунов, А.А.Хорев. Государство и право.2000. № 10, С. 68-72.

4 См.:Покровский И. А. Указ. соч. С. 207-208.

5 П. 4 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

6 Чефранова Е.А., Певницкий С.Г. Государственный регистратор: Правовые основы. Введение в профессию: Учебное пособие. 2-е изд., испр. и доп.-М.: Российская правовая академия; Статут,2007. – С.292

7 Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»