Контрольная работа по "Праву"

[1] Иоффе О.С., Мусин В.А. Основы римского  гражданского права.Л.,1974. 
[2] Пухта Г.Ф. Курс римского гражданского права.М.,1874.Т.1. 
[3] Крылов Н.И.Система римского гражданского права.Курс лекций.М.,1871,Т.1. 
[4] Зом Р.Институции.История и система римского гражданского права.Сергиев 
Посад,1916.

     Эмфитевзис.Институт эмфитевтической аренды в римском частном праве имел весьма древнее происхождение и применялся еще в практике Египта и 
Карфагена. Что касается самого слова «emphyteusis», то оно греческого происхождения. В Греции еще в III в. до н. э. существовала наследственная земельная аренда для разведения садов и виноградников. Отношения эмфитевтического владения в римском государстве стали возникать со II в. н. э. на императорских землях, и прежде всего в Африке. Сначала сдавались в аренду пустопорожние земли, причем размер установленного вознаграждения за их использование (canon) был меньше арендной платы и вряд ли мог удовлетворить фискальные интересы государства. Это объяснялось тем, что главной целью императорских управляющих было не столько получение доходов, сколько заселение страны и приспособление некультивированных еще земель для сельского хозяйства.[5] 
В дальнейшем правоотношение по поводу найма поземельного имущества, первоначально возникшее как обязательственное, начинает приобретать характер вещного, сближаясь с вектигальным правом.[6]

     Взаимопроникновение ius in agro vectigalis и emphyteusis усилилось, когда в 
IV в. государство для пополнения своей казны и средств Церкви приступило к конфискации имущества городских общин и языческих храмов и многие из арендаторов этих земель стали нанимателями казенных владений. Окончательное слияние этих двух институтов под названием «emphytcusis» произошло при 
Юстиниане, постановления которого закрепили возможность сдачи земельных участков в аренду со стороны частных лиц, а эмфитевтическое право распространилось на все виды земель (вектигальные, фискальные, муниципальные и др.). И, наконец, император Зенон, решая старый спор между юристами о сущности эмфитевзиса, присвоил этому договору самостоятельное вещно-правовое значение и назвал его «contractus emphyteuticarius». В своем классическом виде emphyteusis признавался вечной арендой, которая давала право на вещь, защищаемое особым иском. 

     Эмфитевтическое право — это вещное, наследственное, отчуждаемое право владения и пользования чужой землей с обязанностью вносить арендную плату 
(canon) в пользу собственника и не ухудшать имения. 
Эмфитевтическое право устанавливалось консенсуальным договором, известным как contractus emphyteuticarius consensualis, сторонами которого были: 1) собственник арендуемой земли; 2) арендатор—emphyteuta или emphyteuticarius 
(эмфитевт). Форма этого договора, устанавливавшего права и обязанности сторон, зависела от принадлежности арендуемых земель. Только по отношению к церковной земле требовался письменный акт, если же соглашение включало в себя условия, противоречащие общим положениям об эмфитевзисе, то письменная форма была обязательна также и для светских эмфитевзисов. 
Выделим характерные признаки emphyteusis.1) Имея вещный характер, он порождал actiones in rem.

[5] Колотинский Н. Д. История римского права: Курс лекций. Казань, 1911. 
[6] Вектигальное право возникло как обязательственное во времена Республики в Западной Римской империи при отдаче коллегиями жрецов и городскими муниципиями принадлежащих им земель в аренду за особую плату, называвшуюся 
«vеsti-gal». С течением времени ius in agro vectigalis трансформировалось в вещное право, а в начале IV века н. э. тексты, относившиеся к agеr vectigales, были распространены на эмфитевзис путем интерполяции.

      
2) По содержанию был близок  к праву собственности; эмфитевт имел все иски, принадлежащие собственнику (vindicatio, actio negatoria, confessoria, publiciana); мог заложить участок, обременить его сервитутами на время действия эмфитевзиса; приобретал плоды, как и собственник, посредством separatio fructuum; платил вместо хозяина земельные налоги и подати государству. Но, с другой стороны, он не должен был забрасывать землю, не мог отказаться от своего права на вещь , не имел прав на недра, а значит, и на клад, найденный на эмфитекарном участке.[7]

3) Эмфитевту принадлежало производное владение имением, так как в источниках он прямо называется "qui agrum possidet". Являясь юридическим владельцем, арендатор мог прибегать к посессорным интердиктам при нарушении своего права. 
4) Право пользования при эмфитевзисе было гораздо шире сервитутных прав, так как наниматель здесь не был связан экономическим назначением вещи и мог приспособлять ее к любому пользованию: из пахотного поля устроить виноградники и т. д. Он не должен был только ухудшать земли. 
5) За пользование эмфитевзисом собственнику полагалась арендная плата 
(vectigal, pensio, canon), вносимая ежегодно. Размер ее не уменьшался вследствие неурожая или несчастных случаев в имении, только и случае полного разрушения поместья плата за пользование снималась. 
6) Наниматель мог безвозмездно или за плату передать свое имущество, заключая сделки mortis causa или inter vivos. При этом существовали следующие правила: а) собственник должен быть уведомлен об отчуждении и о покупной цене не менее чем за 2 месяца, имея ius protimiseos (право преимущественной купли в течение этого срока); б)новый арендатор платил 2% от стоимости поземельного имущества, если тот не воспользовался вышеупомянутой привилегией. 
Эмфитевтическое право устанавливалось: 1) договором между собственником и арендатором; 2) посредством судебного решения , если право собственности передавалось одному лицу, а право вечного пользования— другому; 3) завещательным отказом собственника . 
Эмфитевзис имел помимо общих для всех вещных прав следующие основания прекращения: 1) давность; 2) смерть эмфитевта без наследников, если эмфитевзис как bonus" vacans в течение 4 лет не достанется фиску; 3) изгнание арендатора собственником имения за ухудшение участка, нарушение правил об отчуждении имущества, при неуплате государственных повинностей за три года или канона в продолжение трех (для церковных земель — двух) лет. 
Суперфиций.История происхождения этого вида iura in re aliena во многом напоминает возникновение эмфитевзиса. Так, практика предоставления пустующих земельных участков частным лицам для застройки получила признание в Риме еще в период Республики, преимущественно в городах. Известно, что уже в 298 г. до н.э. Авентинский холм был отдан в пользование плебеям под застройку.

Нуждающиеся в  жилище, но не имеющие средств на его покупку римляне имели  два пути: или нанять чужой дом (часть его), или же взять в пользование чужую землю с правом постройки на ней дома за счет своих средств; последнее имело смысл в том случае, когда договор найма заключался навсегда или на очень продолжительное время.

[7] Нерсесов Н. И. Римское вещное право. М., 1896. С. 183.

     Этот  второй путь и получил достаточно широкое распространение в Риме прежде всего в отношении пустующих государственных и муниципальных земель, чему в немалой степени способствовал и запрет на отчуждение упомянутого имущества как loca publica в собственность граждан. Значит, первоначально наем земли носил публично- правовой характер по причине ограниченной оборотоспособности ager vectigalis и ager municipalis.

     Наниматели-застройщики  обязывались ежегодно вносить особую плату в пользу государственной  казны или городской общины (solarium), которая представляла собой не обычный арендный платеж, а скорее земельную повинность в форме оброка. При этом правоотношение найма возникало как на основании соглашения между гражданином и собственником земли, так и вследствие других юридических фактов. В частности, Тит Ливии упоминает, что когда во время второй Пунической войны римляне взяли Капую, город не был разрушен, но все его здания были объявлены государственной собственностью, при этом многие жители сохранили право постоянного проживания в них. Скорее всего их правовое положение совпадало со статусом нанимателя, застроившего участок в городе.

     В дальнейшем право сдавать землю  под застройку получили и частные  лица, а само правоотношение приобрело  частноправовой характер. Если сдача  государственной земли в пользование  находилась под юрисдикцией цензоров, то аналогичные отношения между  частными лицами подлежали ведению  преторов. 
Следует заметить, что и те, и другие рассматривали договор предоставления участка для застройки как обыкновенную аренду, т.е. как обязательственно- правовое отношение, в котором арендатор пользуется только личным иском для защиты своего права. Но затем преторы выделили застройщика из ряда обычных нанимателей, предоставив ему особые средства защиты: интердикт о суперфиции 
(interdictum de superficie) для защиты от пользования третьих лиц, а также и вещный иск (actio de superficie) против владельцев вещи (в том числе против собственника). Мотивом этой защиты было то обстоятельство, что суперфициарий (арендатор) строил здание за свой счет, а поэтому справедливость требовала снабдить его самостоятельными средствами защиты от нарушений со стороны третьих лиц без посредничества собственника.

     Первоначально упомянутая защита использовалась в  виде исключения в порядке causae cognitio (личного исследования магистратом дела на первой стадии процесса). И лишь с момента, когда необходимость каждый раз совершать упомянутую процедуру отпала, право застройщика, бесспорно, приобрело вещный характер, а суперфиции окончательно отделился от найма.

Superficies (суперфиции) буквально означает все то, что прочно связано с землей. В юридическом смысле суперфиции - это вещное, отчуждаемое и наследуемое право пользования строением на чужом земельном участке за плату.

     Предметом суперфиция могли быть находящиеся на чужой земле строения, простая надстройка (этаж, возведенный на чужом здании) или же совокупность сооружений, используемых с хозяйственной целью (например, плантация). 
Последнее, впрочем, было явлением исключительным, поскольку по общему правилу разведение плантаций на чужом участке регулировалось эмфитевтическим правом. При этом собственник мог передать застройщику как пустующий участок, так и уже застроенный. Если предметом сделки являлась порожняя земля, то суперфициарий обязан был застроить ее за счет собственных средств. Возводимые строения рассматривались как принадлежность к главной вещи (земле), поэтому в суперфициарном праве действовал принцип superficies solo cedit (Gai. 2.73), согласно которому собственник земли приобретал право собственности и на все постройки, возведенные на его участке застройщиком.[8]

Правовое положение  суперфициария характеризовалось следующими чертами:

1) застройщик  имел вещное право пользования  имуществом, что отличало его  от обычного арендатора; по объему  правомочий это право приближалось  к собственности. Право пользования  суперфициария было настолько свободным, что если отсутствовал прямой запрет dominus"a, он мог располагать субстанцией вещи, допуская даже некоторое ухудшение имущества. Подобно собственнику застройщик извлекал плоды из строения (например, от сдачи имущества в аренду и т.д.);

2) суперфициарий мог свободно распоряжаться строением при жизни и на случай смерти. Согласия хозяина участка на отчуждение имущества не требовалось, он не имел права на преимущественную куплю, не мог истребовать laudemium с нового приобретателя. Единственная обязанность отчуждателя заключалась в извещении dominus"a о том, что он намерен передать суперфиций другому лицу. Однако несоблюдение этого правила не давало хозяину застроенного участка права оспорить действительность такой сделки.

Тем более застройщик мог установить сервитуты на время  существования своего ius in re aliena, а также заложить его. По смерти застройщика суперфиций переходил к его наследникам либо по завещанию, либо по закону.

Обязанности застройщика  заключались в следующем: во-первых, он должен был нести государственные  повинности, лежащие на поземельном  имуществе. В случае неплатежа податей  хозяин не мог лишить застройщика  его ius in re, недоимки взыскивались с него общим фискальным порядком; во-вторых, суперфициарий уплачивал dominus"y арендную плату (solarium) за пользование имуществом. Solarium мог взыскиваться ежегодно (либо с другой периодичностью) или же вносился единовременно при установлении суперфиция, но собственник мог и вообще освободить застройщика от внесения solarium"a. Арендная задолженность не являлась основанием для расторжения договора и могла быть взыскана собственником при помощи личного 
(обязательственного) иска на основании той сделки (наем или купля-продажа), которой был установлен superficies. Однако каждый новый приобретатель суперфиция обязан был уплачивать не только текущие платежи за время его владения, но и недоимки, не взысканные с прежних пользователей; в-третьих, застройщик обязывался возвести строение (надстроить этаж) на участке в оговоренный сторонами срок. По общему правилу он не нес расходы на капитальный ремонт здания, если иное не было установлено соглашением с хозяином земли; в-четвертых, суперфициарию следовало извещать собственника в случае отчуждения имущества другим лицам. Следует заметить, что неисполнение этой 
(и предыдущей) обязанности не давало dominus"y возможности в одностороннем порядке прекратить суперфиций; и наконец, застройщик, нашедший клад на участке (в том числе и под строением), должен был передать его хозяину земли. Напомним, что эмфитевтор в аналогичном случае мог оставить за собой половину thesaurus"a. Зато если клад был обнаружен в самом здании, то его собственником становился суперфициарий.

 
[8] Гай.Институции.М.,1997

Superficies возникал:

1) на основании  договора между сторонами, при  этом (в отличие от эмфитевзиса)  требовалась еще и передача  вещи (traditio). Специального контракта (по аналогии с contractus emphyteuticarius) для установления права застройки, о чем ранее уже говорилось, римскими юристами изобретено не было, поэтому стороны использовали в таких случаях либо emptio-venditio, либо locatio-conductio, либо даже дарение (в последнем случае, вероятно, дарителю приходилось сохранять за собой обязанность по уплате solarium"a собственнику земли, поскольку одариваемый приобретает по договору только права, но не обязанности);

2) посредством  завещательного отказа (легата);

3) на основе  судебного решения, если при  разделе общего застроенного  участка судья передавал одному  лицу право собственности на  землю и постройку, а другому  - право отчуждаемого наследуемого  пользования;