Оценка доходности гостиничного предприятия

Оценка доходности гостиничного предприятия

Любая гостиница представляет собой некую систему  связанных между собой элементов, действующих как единое целое при решении задач и достижении поставленной цели. Главной целью  инвесторов и девелоперов является возвращение инвестиций и получение прибыли от отеля. Но для того, чтобы не разочароваться в своих вложениях, на первоначальном этапе необходимо грамотно провести оценку доходности гостиницы.

Оценка доходности отеля включает в себя ряд мероприятий:

• проведение анализа состояния рынка, конкуренции и своей позиции на рынке;

• определение основных целей на рассматриваемый период (рост загрузки, повышение рентабельности, проведение реконструкции и т. д.);

• разработка стратегии по достижению этих целей;

• разработка контрольных показателей эффективности работы как отеля в целом, так и его подразделений;

• подготовка прогнозного бюджета доходов и расходов.

Прогнозный бюджет доходов и расходов есть результат выполнения всех перечисленных мероприятий. Это документ, который содержит плановые показатели деятельности, скоординированные по всем структурным подразделениям:

• Показатели, характеризующие отель.

• Классификация отелей.

• Событийный календарь.

При проведении экспресс-оценки доходности первое, что нужно учесть, это тип отеля в разрезе различных подходов к классификации отелей. Отели различаются:

• по типологии (отель, мотель, апарт-отель, отель-гарни, отель-пансион, отель-СПА, гостиный двор, ротель, флотель, флайтель, туристическая деревня, туристический лагерь);

• по специализации (бизнес-отель, туристический отель, конгресс-отель, транзитный отель, спортивный отель, клубный отель);

• по классности (система «звезд», по ВТА, система корон и т. д.);

• по вместимости, номерному фонду (малые - до 50 номеров; средние - от 50 до 200 мест; крупные - свыше 200 мест);

• по месту расположения (городской, загородный, курортный отель);

• по среднему времени пребывания гостя в отеле (резидентские, семейные, для приезжающих).

Далее нужно оценить зоны доходности отеля и изучить событийный календарь местности. Событийный календарь местности составляется на год с учетом событий, происходящих в месте расположения отеля (проведение выставок, ежегодных конференций, праздников и т. п.), и влияет на его загрузку. Именно в календаре отражается высокая и низкая сезонность для данного отеля. Проведя анализ событийного календаря и оценив динамику изменения загрузки отеля в прошлом, можно продумать необходимые мероприятия по увеличению загрузки.

На основе событийного календаря создается календарь ежедневной загрузки номерного фонда, в котором учитываются различия в загрузке отдельных категорий номеров гостиницы. И уже на его основе вычисляется среднемесячный (годовой) процент загрузки номерного фонда и плановый средний тариф.

Выделение зон доходности (т.е. основных источников доходов отеля) позволяет оценить структуру доходов отеля в целом и величину доходов от дополнительных услуг. Остановимся на этом этапе экспресс-оценке подробнее.

Зоны доходности и их характеристика

Отельный бизнес характеризуется высокой степенью разделения центров доходов и затрат. Поэтому оценка доходов и расходов ведется в разрезе центров финансовой ответственности. Все службы отеля можно отнести либо к центрам доходов, либо к центрам затрат. Так, к центрам доходов (или зонам доходности, которые формируют доход отеля) относятся:

• номерной фонд;

• рестораны, бары, кафе (F&B);

• оздоровительные центры (SPA/ салон красоты/ парикмахерская/ бани, сауны/ бассейн);

• торговые помещения, конференц-залы, переговорные - сдаваемые в аренду;

• бизнес-услуги (услуги переводчика, ксерокс, факс и т. п.);

• телекоммуникационные услуги (телефон, Интернет, платное ТВ);

• химчистка/прачечная;

• прокат;

• прочее.

Центры затрат отеля непосредственно не участвуют в обслуживании клиентов гостиницы, а осуществляют поддержку производственных департаментов. К центрам затрат относятся:

• администрация отеля;

• департамент продаж и маркетинга;

• технический департамент;

• отдел кадров;

• финансовый отдел;

• служба безопасности.

Рассмотрим подробнее параметры, характеризующие зоны доходности, так как они используются для оценки дохода той или иной службы.

Зона доходности «Номерной фонд»

Доходы номерного фонда включают доходы, получаемые в результате сдачи номеров отеля всех категорий в наем на определенный период времени. Эта зона доходности характеризуется следующими параметрами:

• размер номерного фонда (количество номеров);

• процент загрузки отеля;

• количество дней работы отеля в периоде (это важно, если свою деятельность отель начинает не с начала календарного года/месяца);

• среднее количество проживающих в номере;

• прайс-лист на проживание (в разбивке по категориям номерного фонда);

• площадь номерного фонда.

При расчете дохода от проживания используется прайс-лист для различных категорий номеров с учетом сезонности. В зависимости от типа и модели гостиницы в стоимость проживания могут быть включены так называемые «пакетные услуги»: завтрак, полупансион, пансион, медицинский пакет, спорт-пакет, посещение бассейна и фитнеса. Значения различных показателей, характеризующих отели, в зависимости от места расположения представлены в таблице.

Значения показателей отеля в зависимости от места его расположения

Показатель	Городской	Загородный	Курортный
Период высокого/среднего сезона	будни, выставочные	выходные, праздничные, каникулярные	май-сентябрь
Период низкого сезона	выходные, праздничные		январь-апрель, октябрь-декабрь
Рост цен на проживание по отношению к минимальным ценам, %	15-30	30-35	35-100
Среднее количество проживающих в номере	1,2-1,4	1,8-2,4	1,4-1,8 (низкий сезон), 1,8-2,4 (высокий сезон)
Пакеты, включенные в проживание	Завтрак	Полупансион (завтрак, обед)	В зависимости от сезона: завтрак, полупансион, пансион, медпакет
Ограничение на длительность проживания	нет	нет	в сезон - кратность неделе
Гости отеля, посещающие рестораны, бары отеля, %	30-40	95	в зависимости от расположения отеля от 30 до 70
Гости отеля, посещающие оздоровительный центр, %	20	25-30	25-30
Типичная среднегодовая загрузка	65%	85%	40-55%
Среднегодовая рентабельность	42%	35%	до 30%

 

Кроме того, нужно учитывать особенности изменения тарифов по дням недели в зависимости от места расположения отеля. Так, например, в городских отелях более высокие цены устанавливаются в будни и период выставок. Если цену выходного дня принять за базовую, то цена в будние дни будет выше на 15%, а в выставочные - на 30%.

В прайс-листе загородного отеля будут цены с точностью «до наоборот»: низкие цены буднего дня и более высокие в выходные, праздничные и каникулярные дни. Цена в выходные дни составит около 130% от цены буднего дня, а в праздничные и каникулярные возрастет до 135%.

Другую волну имеют курортные отели. Для них выделяют низкий, средний и высокий сезоны. Рост цены в средний сезон по сравнению с низким составляет +35%, а в высокий +100%.

Различно и среднее количество проживающих в номере для отелей разных типов. В городских отелях это 1,2-1,4 человека на номер, в загородных - 1,8-2,4. Для курортных эта величина изменяется в зависимости от сезона: в низкий сезон она составляет 1,4-1,8 человека на номер, в средний и высокий сезон - 1,8 - 2,4.

Таким образом, общий доход номерного фонда (Rev(N)) может быть рассчитан по формуле:

Rev(N) = Rev(N)1 + Rev(N)2 +…  + Rev(N)n ,

где Rev(N) n - доход за проживание n-ой категории номеров, который рассчитывается по формуле:

Rev(N) n = количество  дней * Nn * Q% * ADR,

где Nn - количество номеров n-ой категории;

Q % - загрузка номеров n-ой  категории;

ADR (Average daily room rate) - средняя цена (тариф) проданного  номера.

Для расчета среднего тарифа n-ой категории номеров (ADRn) выведена следующая зависимость:

ADRn = (2 - q)*Цена n-ой  категории на одноместное проживание + (q - 1)* Цена n-ой категории на двухместное  проживание,

где q - среднее количество проживающих в номере.

Такая зависимость позволяет учесть соотношение продажи номеров с одноместным и двухместным проживанием в номерном фонде n-ой категории.

Зона доходности «Рестораны, кафе, бары (F&B)»

Доходы службы ресторанов и баров классифицируются по пунктам реализации - лобби-бар, ресторан для завтраков, вечерний ресторан, обслуживание в номерах, мини-бары и т. д. Сюда же относятся доходы от организации банкетов, торжеств и других аналогичных мероприятий. Таким образом, общий доход службы питания отеля состоит из трех частей:

• доход от реализации питания, включенного в стоимость проживания («пакетное питание»);