Арендные отношения как направление использования государственной собственности

       Третий  вид - аренда зданий и сооружений, по договору этого вида аренды арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. По договору арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для её использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здание или сооружения иное право на соответствующий участок. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

       Также существует договор аренды предприятий, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование, земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землёй, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землёй и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иным правовыми актами. Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятия соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

       Заключительным  видом является финансовая аренда (лизинг). По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущества у определённого им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несёт ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем. Предметом договора финансовой аренды могут любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.

       Выделяют  виды аренды в зависимости от срока  действия договора – краткосрочная, долгосрочная; в зависимости от условий перехода права собственности – текущая, долгосрочная, финансовая (лизинг). Существуют и другие точки зрения. Например, арендные отношения подразделяют на финансовую аренду и другие виды, кроме финансовой или на финансовую и операционную.

       Из  рассмотренного выше следует, что существует множество видов аренды. А в настоящее время наиболее часто используемым и перспективным видом аренды является лизинг, так как во многих точках зрения, прежде всего, выделяется финансовая аренда, а потом она дополняется какой-либо другой. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. СОВРЕМЕННАЯ  ПРАКТИКА АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ. 

       2.1 Состояние аренды в России

       В России договоры аренды получили широкое  распространение в последние  десять лет.

       В доходах бюджетов учитываются различные средства, в том числе и средства, получаемые в виде арендной либо иной платы за сдачу во временное владение и пользование или во временное пользование имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности²³.

       Вид доходов от аренды детализирован в классификации доходов бюджетов РФ следующим образом:

       1) арендная плата за земли сельскохозяйственного назначения;

       2) арендная плата за земли городов и поселков;

       3) арендная плата за другие земли несельскохозяйственного назначения;

       4) доходы от сдачи в аренду  имущества, закрепленного за научными организациями;

       5) доходы от сдачи в аренду имущества, закрепленного за образовательными учреждениями;

       6) доходы от сдачи в аренду  имущества, закрепленного за учреждениями  здравоохранения;

       7) доходы от сдачи в аренду  имущества, закрепленного за государственными  музеями, государственными учреждениями  культуры и искусства;

       8)   доходы от сдачи в аренду имущества, закрепленного за архивными учреждениями;

       9) доходы от сдачи в аренду  имущества, закрепленного за организациями Минобороны России;

       10) доходы от сдачи в аренду  имущества, закрепленного за организациями  МПС России;

       11) доходы от сдачи в аренду  имущества, закрепленного за организациями научного обслуживания академий наук, имеющих государственный статус;

       12) прочие доходы от сдачи имущества,  находящегося в государственной  и муниципальной собственности²⁴.

       Постановлением Правительства РФ был утвержден также Порядок учета в доходах федерального бюджета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом, закрепленным за научными организациями, образовательными учреждениями, учреждениями здравоохранения, государственными музеями, государственными учреждениями культуры и искусства, и ее использования: средства, получаемые в виде процентов по остаткам бюджетных средств на счетах в кредитных организациях.

       Как свидетельствует реальная практика аренды самых разных видов объектов государственной и муниципальной собственности, она сегодня приносит весомые доходы, соизмеримые с поступлением средств от приватизации. Однако существует острая проблема поддержания достигнутого уровня доходов и изыскания методов и средств повышения отдачи, получаемой за счет предоставления в аренду объектов государственной и муниципальной собственности.

       Размер доходов, получаемых государством от сдачи федерального имущества (из приложения 6 к Федеральному закону "О федеральном бюджете на 2005 год")²⁵ в 2005, представлен в таблице 1. 
 

       Таблица 1. Поступления доходов в федеральный  бюджет в 2005 году (тыс. рублей). 

       Из  приведенной таблицы следует, что  доходы от сдачи в аренду государственного и муниципального имущества весьма велики в соотношении с общим размером доходов от использования государственной и муниципальной собственности и составляют 13,2 млн. рублей. Причем арендная плата и поступления от продажи права на заключение договоров аренды за земли, находящиеся в федеральной собственности, составляют 1 млн. рублей, а доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в оперативном управлении федеральных органов государственной власти и созданных ими учреждений и в хозяйственном ведении федеральных государственных унитарных предприятий, составили 12,2 млн. рублей. Таким образом, доходы от аренды составляют почти 1/5 часть или 20% от всех доходов.

       Из  отчета по проверке деятельности Минимущества (Министерства имущественных отношений Российской Федерации) России по обеспечению поступлений неналоговых доходов федерального бюджета в 2004-2005 годах, а также по учету и ведению реестров государственной собственности известно, что по состоянию на 1 июля 2005 года в Реестре учтено федеральное имущество, имеющееся у 105765 юридических лиц, в том числе:

       -  закрепленное за 11230 федеральными государственными унитарными предприятиями;

       -  закрепленное за 67362 государственными учреждениями;

находящиеся в федеральной собственности акции, доли (вклады) в 10551 хозяйственных обществах;

       -  переданное в аренду, пользование, залог и по иным основаниям 5392 юридическим лицам, в том числе не вошедшее в уставный капитал хозяйственных обществ.

       В последнее время в России наиболее распространенной является аренда недвижимого  имущества, находящегося в собственности государства.

       В 2006 году на условиях договорных арендных отношений находится только 5,3 % зданий и помещений, отнесенных к имуществу казны. В Московской области в аренде находилось 2 % федерального имущества казны²⁶.

       По  сведениям Росимущества, доля поступлений в федеральный бюджет в 2006 году составила 19,9 % (около 3600 млн. рублей) от общих поступлений от аренды объектов федерального недвижимого имущества, а доля задолженности по поступлениям составила 27,8 % от общих сумм задолженности по договорам аренды. При этом проведенные расчеты показывают, что увеличение только на 1 % (2240 тыс. кв. м) площади объектов недвижимого имущества, вовлеченных в хозяйственный оборот на возмездной основе, может увеличить доход бюджета на 1,5 млрд. рублей в год²⁷.