Земельное законодательство Российской Федерации

     2.1. Выявление и анализ  трудностей, возникающих  при расчете 

     земельного  налога 

     Расчет земельного налога не во всех случаях прост, рассмотрим примеры расчета земельного налога, вызывающие некоторые трудности.

     Налогоплательщики, для которых муниципалитет установил  в качестве отчетного периода I, II и III кварталы, сумму авансового платежа рассчитывают как 1/4 произведения установленной ставки налога на кадастровую стоимость участка⁸ (п. 6 ст. 396 НК). В тех случаях, когда земля находится в общей собственности, рассчитывать налог нужно пропорционально той доле, на которую фирма имеет право.

     Пример 1

     Кадастровая стоимость земельного участка на 1 января 2007 года составляет 1 500 000 руб. В собственности ООО «Пирс» находится 80 процентов данного надела. Ставка налога на землю в регионе максимальная – 0,3 процента. Таким образом, «Пирс» обязано уплачивать налог со стоимости 1 200 000 руб. (1 500 000 х 80%).

     Авансовый платеж за 9 месяцев 2007 года составит:

     1 200 000 х 0,3% х 1/4 = 900 руб.

     Следует учесть и такой фактор, как срок нахождения земли в собственности, ведь совершенно не обязательно, что участок куплен именно в начале календарного года. Так, если налогоплательщик владеет наделом неполный год, то для исчисления налога применяется коэффициент использования земельного участка К2. Он определяется как отношение числа полных месяцев, в течение которых данный земельный участок находился в собственности налогоплательщика, к числу календарных месяцев в отчетном периоде. При определении «полноты» месяцев немаловажное значение имеет дата возникновения (прекращения) права собственности на земельный участок или его долю. Так, если в период с января по сентябрь текущего года получение (прекращение) права имело место до 15-го числа месяца включительно, то за полный принимается месяц его возникновения. Если же это произошло после 15-го числа, то за полный считают месяц прекращения права (п. 7 ст. 396 НК).

     Значение  коэффициента использования земельного участка применяется для исчисления налога в десятичных дробях с точностью  до сотых долей.⁹ Порядок расчета земельного налога и авансовых платежей по нему с учетом доли в собственности применяется и к участкам, которые находятся под приобретаемыми фирмами зданиями, строениями и сооружениями, а также являются необходимыми для их использования. Ведь при переходе права собственности на имущество, расположенное на чужом участке, покупатель автоматически получает право пользования данным наделом, причем на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.¹⁰А значит, новоиспеченный владелец переходит в ранг «земельных» налогоплательщиков.

     Отдельным категориям плательщиков налога предоставляется возможность уменьшить «земельную» базу на 10 000 рублей. Такое право предусмотрено в пункте 5 статьи 391 Налогового кодекса.

     Кроме того, отдельные земельные участки  могут быть и вовсе освобождены  от налогообложения. Условия для такого поворота событий оговорены в статье 395 Налогового кодекса. Однако здесь существенно то, что налоговые поблажки не носят «пожизненного» характера, то есть потерять право на льготу можно практически в любой момент. Как же в такой ситуации рассчитывать сумму налога, подлежащего уплате в бюджет?

     Подсказка содержится в пункте 10 статьи 396 Налогового кодекса, который предписывает в  подобных случаях применять специальный  коэффициент К1. Он определяется как  отношение количества полных месяцев, в течение которых отсутствует налоговая льгота, к числу календарных месяцев в отчетном периоде. Значение данного коэффициента необходимо зафиксировать в строке 180 раздела 2 авансового расчета.

     Для исчисления «земельной» базы с применением  К1 следует использовать следующую формулу: 

     Налоговая база  =  КСТ  –  Дплощ  x  (1 – К1), где 

     КСТ – кадастровая стоимость земельного участка;

     Дплощ – доля необлагаемой площади земельного участка;

     К1 – коэффициент использования  налоговой льготы.

     Значение  К1 необходимо определять в десятичных дробях с точностью до сотых долей.¹¹ Также стоит иметь в виду, что для расчета данного коэффициента месяц возникновения или прекращения права на льготу принимается за полный (п. 10 ст. 396 НК).

     В случае, когда под действие льготы подпадает совладелец земельного участка, базу по налогу на землю следует рассчитывать так: 

     Налоговая база = (КСТ x Д) – (КСТ x Д) x Дплощ x (1 –  К1),  

     где Д – доля налогоплательщика в праве на земельный участок.

     Разумеется, не стоит забывать и о том, что  уплачивается все-таки аванс, а не налог в целом, поэтому полученную сумму нужно будет умножить на 1/4.

     Пример 2

     Остановимся на условиях примера 1, только с учетом того, что 15 процентов от используемой ООО «Пирс» земли занимает спортивный объект, на который местные власти установили льготу в виде освобождения от налогообложения в соответствии с пунктом 5 статьи 395 Налогового кодекса. Предположим, что в июле 2007 года этот участок перестал использоваться по назначению, и, следовательно, лишился всяческих привилегий. Июль принимается за полный месяц, поэтому следует считать, что льгота отсутствовала два месяца.

     В таком случае К1 равен 0,17 (2 мес. : 12 мес.).

     Налоговая база составит: 

     (1 500 000 руб. х 80%) – (1 500 000 руб. х  80%) х 15% х (1 – 0,17) = 1 050 600 руб. 

     Соответственно, до 31 октября ООО «Пирсу» необходимо перечислить в бюджет авансовый платеж за 9 месяцев в размере: 

     1 050 600 руб. х 0,3% х 1/4 = 787,95 руб. 

     При расчете авансового платежа по налогу на землю собственникам угодий, которые  планируют осуществлять на участках жилищное строительство (кроме индивидуального), следует также учесть положения пункта 15 статьи 396 Налогового кодекса. Данной нормой предусмотрено исчисление сумм налога с использованием различных коэффициентов в зависимости от срока проектирования и строительства вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. Так, если срок жилищного строительства не превышает трех лет, то фирма должна применять налоговую ставку с коэффициентом 2. Если же стройка затянулась больше, чем на три года, то необходимо использовать коэффициент 4. Период проектирования и строительства также отражается в авансовом расчете, для чего используется строка 040 раздела 2.

     Пример 3

     ЗАО «Гавань» 10 июля 2007 года приобрело земельный  участок для жилищного строительства. Кадастровая стоимость такого надела составила 1 400 000 рублей. Предположим, что муниципальные власти установили налоговую ставку для подобных объектов в размере 0,1 процента. Причем никаких льгот на данный участок не предусмотрено (К1 = 1).

     Так как период проектирования и строительства  еще не превысил трех лет, «Гавань» должна применить ставку с коэффициентом 2. Кроме того, с учетом приобретения участка до 15 июля этот месяц будет  считаться полным. Следовательно, К2 будет равен 0,33 (3 мес. : 9 мес.).

     Сумма аванса по налогу на землю составит: 

     1 400 000 руб. х 0,1% х 0,33 х 2 х 1/4 = 231 руб. 

     На  применение данных коэффициентов покупателями земли в целях жилищного строительства  обратило внимание и главное финансовое ведомство. Так, в письме Минфина от 10 мая 2007 г. № 03-05-06-02/41 чиновники подчеркнули, что действие пункта 15 статьи 396 Налогового кодекса распространяется лишь на те правоотношения по налогообложению земельных участков, которые возникли после 1 января 2005 года. Кроме того, финансисты указали, что обозначенный срок проектирования и строительства следует отсчитывать с даты начала выполнения соответствующих работ.

     На  сегодняшний день отчетными периодами  по земельному налогу названы квартал, полугодие, 9 месяцев. Конечно, такая формулировка отчетных периодов не уникальна, она встречается во многих главах Налогового кодекса. Но это в основном по тем налогам, по которым база считается нарастающим итогом (налог на прибыль, налог при "упрощенке"). А по земельному налогу расчет за каждый отчетный период осуществляется автономно, независимо друг от друга, поскольку берется 1/4 кадастровой стоимости земельного участка и умножается на соответствующую ставку.

     С другой стороны, применение такого понятия  отчетного периода приводит к тому, что в том случае, если налогоплательщик приобретает, к примеру, земельный участок в течение налогового периода, то с применением поправочного коэффициента (а коэффициент учитывает время фактического нахождения в собственности земельного участка или владения, пользования им) резко снижается авансовый платеж за отчетный период.

     Ведь  при расчете поправочного коэффициента если в числителе учитывается  количество месяцев в течение  отчетного или налогового периода, в течение которых лицо признается правообладателем земельного участка, то в знаменателе учитывается количество полных месяцев в течение отчетного и налогового периода, а такими периодами могут быть и 6 месяцев, и 9.

     И если рассматривать ситуацию, когда  налогоплательщик приобретает земельный участок 1 сентября, то при расчете авансового платежа за III квартал в знаменателе будет стоять девятка. При действующей схеме получается, что основная сумма налога в данной ситуации будет переноситься на следующий налоговый период.

     Пример 4¹²

     Расчет налога по земельным участкам, права на которые возникли в течение налогового периода

     Организация приобрела в собственность два  земельных участка сельскохозяйственного  назначения. Участки расположены  рядом, их кадастровая стоимость  одинакова и составляет по 1 000 000 руб. Права на один из участков (участок А) зарегистрированы 14 августа, на другой (участок В) - 16 августа. В муниципальном образовании, где расположены эти участки, ставка земельного налога по землям сельскохозяйственного назначения составляет 0,3%.

     1. По земельному участку А период  владения участком считается  начиная с 1 августа, по земельному  участку В - начиная с 1 сентября.

     2. Поправочные коэффициенты для  расчета земельного налога составят:

     - по участку А:     - по участку В:  

     - за 9 месяцев - 2/9;    - за 9 месяцев - 1/9;

     - за год - 5/12;     - за год - 4/12.  

 

     3. Сумма земельного налога, которую  организация должна будет доплатить  по итогам 2007 г., составляет:  

     - по участку А - 1083 руб. (1250 руб. - 167 руб.);

     - по участку В - 917 руб. (1000 руб. - 83 руб.).  

     Трудности при расчете земельного налога.

     Земельный налог был введен 1 января 2005 года (глава 31 НК). Его уплачивают организации, обладающие земельными участками на праве собственности и праве  постоянного (бессрочного) пользования (п. 1 ст. 388 НК). Не платят этот налог предприятия, арендующие участок, а также организации, у которых земля находится в безвозмездном срочном пользовании (п. 2 ст. 388 НК). Налог на землю перечисляют в бюджет муниципального образования, на территории которого находится участок. Базой для его расчета является кадастровая стоимость участка, определенная по состоянию на 1 января календарного года, являющегося налоговым периодом (п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 НК).

     Обязанность по проведению оценки земель возложена  на Роснедвижимость. Органы, осуществляющие ведение государственного земельного кадастра, должны до 1 февраля года, являющегося налоговым периодом, сообщить сведения о земельных участках в Управление ФНС России по субъекту РФ, которое затем распределяет эту информацию по налоговым инспекциям. Организациям сведения о кадастровой стоимости предоставляются не позднее 1 марта.