Право собственности на земельные участки

     4. Право пожизненного  наследуемого владения  земельными участками

     Право пожизненного наследуемого владения впервые  появилось в 1990 г. в самом начале земельной реформы как компромисс между правом пользования, на котором предоставлялись земельные участки гражданам и юридическим лицам в дореформенный период и правом собственности, целесообразность введения которого в момент вызывала сомнение. В период с 1990 г. по декабрь 1993 г. земельные участки на данном праве были предоставлены десяткам тысяч граждан. Право пожизненного наследуемого владения (далее — землевладения) не имело и не имеет ничего общего с правомочием владения как одним из составляющих права собственности. Эго самостоятельный вид прав на землю, принадлежащий только физическим лицам. В соответствии с ранее существовавшим порядком данное право приобреталось путем предоставления земельного участка органами местного самоуправления или по наследству. При этом предполагалось, что земельный участок предоставляется из муниципальной собственности, хотя разграничение публичной собственности на землю и сейчас далеко от завершения.

     Указом  Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации» из ЗК РСФСР 1991 г. были исключены все упоминания о землевладении, в связи с чем земельные участки гражданам на данном титуле перестали предоставляться. Однако указом Президента РФ нельзя признать утратившим силу федеральный закон или его часть. Исходя из такого правопонимания, по решению Волгоградской областной Думы был направлен запрос в Конституционный Суд РФ. А 6 июля 2000 г. Конституционный Суд РФ в своем Определении отказал в принятии его к рассмотрению как не отвечающего критерию допустимости обращений в соответствии с требованиями Федерального конституционного закона от 21 июля 1994 г. № 1-ФКЗ «О Конституционном Суде Российской Федерации», предложив неубедительную мотивировку такого решения.

     Несмотря  на исключение всех упоминаний из ЗК РСФСР 1991 г. о праве землевладения, в некоторых федеральных законах 1990-х гг. все же упоминалась возможность предоставления впервые земельных участков на данном титуле. Так, согласно п. 4 ст. 14 Закона о садоводческих и дачных объединениях земельные участки могли предоставляться гражданам в собственность или на ином вещном праве. Одним из видов вещных прав является право пожизненного наследуемого владения земельным участком (п. 1 ст. 216 ГК РФ).  Однако на практике земельные участки на данном титуле впервые, как правило, не предоставлялись, а предоставлялись в собственность или аренду. Исключение составляли те субъекты РФ, которые закрепляли в своих законах возможность предоставления земельных участков гражданам на этом праве. Так было до принятия нового ЗК РФ.

     В настоящий момент земельные участки  на праве землевладения больше не предоставляются, однако ранее предоставленные гражданам на этом праве участки за ними сохраняются. Таким образом, если ЗК РФ предусматривает окончание права землепользования граждан (земельные участки на данном титуле не передаются по наследству), то для права землевладения предусмотрена двойственная позиция: из государственных или муниципальных земель участки на данном титуле впервые не предоставляются, однако в случае перехода такого участка по наследству органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны будут зарегистрировать этот вид прав на землю за новым землевладельцем. Ситуация осложнится в случае, если наследников данного права будет несколько, а участок— неделимым. В этом случае необходимо будет решить вопрос о переходе земельного участка одному лицу с выплатой остальным компенсации. 

     5. Право постоянного  (бессрочного) пользования  земельными участками

     Право постоянного (бессрочного) пользования  является разновидностью ограниченных вещных прав на землю, наряду с правом пожизненного наследуемого владения и сервитутом. Субъектами права постоянного (бессрочного) пользования (далее — землепользования) могут быть как юридические лица, так и граждане. В условиях господства исключительной государственной собственности на землю в дореформенный период земельные участки предоставлялись гражданам и юридическим лицам исключительно на праве постоянного или временного пользования. С началом земельной реформы и возникновением правовой базы для приватизации земельных участков как гражданами, так и юридическими лицами — собственниками приватизированных предприятий либо иных зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства, число землепользователей в России уменьшилось.  Однако до сих пор их количество исчисляется тысячами.

     Земельное законодательство 1990-х гг., уделяя основное внимание праву собственности и  аренды, содержало противоречивое регулирование права землепользования. Земельный кодекс РСФСР 1991 г. включал соответствующие нормы, однако п. 1 Указа Президента РФ «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации» была признана недействующей ст. 12 ЗК РСФСР 1991 г. «Бессрочное (постоянное) пользование земельными участками». Впоследствии был принят ряд федеральных законов, предусматривавших для определенных категорий юридических лиц именно данный вид прав на землю, а окончательно вопрос об основаниях и порядке возникновения права землепользования, а также его субъектах был решен ЗК РФ.

     Его новеллы заключаются в том, что  вместо существовавшего ранее указания на конкретные категории юридических лип — землепользователей теперь установлена норма более общего характера, и на данном праве земельные участки предоставляются лишь государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и местного самоуправления.

     Как отмечалось в п. 2 постановления Пленума  ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», ненормативные акты полномочных органов о предоставлении земельных участков па праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицам, не указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, и гражданам, являющимся индивидуальными предпринимателями, изданные после введения в действие ЗК РФ (30 октября 2001 г.), должны признаваться недействительными в силу ст. 13 ГК РФ либо не подлежащими применению в соответствии со ст. 12 ГК РФ как противоречащие закону.

     Если  право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие ЗК РФ к лицу, которое в силу п. 1 ст. 20 Кодекса не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность. Аналогичной позиции необходимо придерживаться в случаях, когда право собственности на недвижимость перешло в силу договоров мены, дарения, других сделок, а также в связи с реорганизацией юридического лица в порядке правопреемства (п. 12).

     Для юридических лиц, не упомянутых в  п. 1 ст. 20 ЗК РФ, Вводный закон устанавливает  обязанность переоформить право  постоянного (бессрочного) пользования земельным участком либо путем выкупа в собственность, либо путем заключения договора аренды в срок до 1 января 2010 г. В случае неисполнения данного предписания виновные в соответствии со ст. 7.34 КоАП РФ будут привлекаться к административной ответственности. 

     6. Сервитуты земельных  участков

     Классическое  определение сервитута содержит ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 274 Кодекса собственник земельного участка вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования этим участком (сервитута). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения им. Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу, однако не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

     По  критерию заинтересованного субъекта, в интересах которого устанавливается сервитут, выделяются частный и публичный сервитуты. В п. 2 ст. 23 ЗК РФ выделяется три категории интересов, для обеспечения которых может быть установлен публичный сервитут: интересы государства, местного самоуправления или местного населения.

     Публичные сервитуты могут устанавливаться  для прохода или проезда через  земельный участок; использования  земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; проведения дренажных работ на земельном участке; забора воды и водопоя; прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок; сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям; использования земельного участка в целях охоты и рыболовства; временного пользования участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и другие работ; свободного доступа к прибрежной полосе.

     Собственник земельного участка, обремененного  частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут. Между тем ни в земельном, ни в гражданском законодательстве понятие соразмерности платы не определено. При этом следует отметить, что при установлении частного сервитута «соразмерную плату» вправе требовать от заинтересованных лиц только собственник земельного участка, хотя возможность обременения сервитутом предусматривается также для землевладельцев и землепользователей.

     В п. 7 ст. 23 ЗК РФ установлено несколько  гарантий прав собственников земельных участков, землевладельцев и землепользователей. К их числу относится право при невозможности использования участка в связи с установлением публичного сервитута требовать его изъятия у них за выкуп с возмещением убытков от органов государственной власти или местного самоуправления, установивших сервитут, либо предоставления равноценного земельного участка. Другая важная гарантия прав собственников земельных участков (но не землевладельцев и землепользователей), предусмотренная п.7 ст. 23 ЗК РФ, заключается в том, что если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использования земельного участка, его собственник вправе требовать от органа, установившего сервитут, соразмерную плату. Категория «существ венные затруднения» носит оценочный характер и четко не определена применительно к рассматриваемой ситуации гражданским законодательством.

     Согласно  п. 2 ст. 23 ЗК РФ установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Градостроительное и экологическое законодательство используют термины «публичные слушания» (ст. 28 Градостроительного кодекса РФ) и «общественные обсуждения» (применительно к процедуре ОВОС — оценке воздействия на окружающую среду). Но установление публичных земельных сервитутов и градостроительная деятельность — это несколько разные сферы общественных отношений, в связи с чем механическое применение к ним одной правовой конструкции мало оправдано. В связи с этим представляется обоснованным отдельным нормативным актом распространить данную процедуру на публичные сервитуты либо разработать отдельную процедуру проведения таких общественных слушаний, установив юридическое значение их результатов (рекомендательное или обязательное).

     Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав. 
 
 
 
 
 

Заключение

     При выполнении данной работы автор ставил перед собой задачу ответить на ряд  вопросов, возникающих при изучении выбранной тематики, изучить и  проанализировать формы и виды собственности  на землю, субъекты и объекты права  собственности на земельные участки, правомочия собственников земельных  участков и ограничения этих прав, а также выявить проблемы и  раскрыть особенности их разрешения на современном этапе развития России.

     В первую очередь хотелось бы отметить всю своеобразность и сложность  выбранной темы. В период своего существования Советский Союз представлял  собой федеративное государство  со сложным административно-территориальным  устройством. При этом весь земельный  фонд в его границах являлся единым и неделимым объектом права государственной собственности без разделения его между субъектами (республиками, краями, областями и т.д.).

     В период проведения земельной реформы  было установлено, что в России располагаются  земельные участки, находящиеся  в государственной (федеральной и субъектов РФ); муниципальной, частной (граждан и юридических лиц, включая иностранных) и иных формах собственности, причем содержание последних не раскрывалось.