Право собственности на земельные участки

     К собственности поселений, городских  округов, муниципальных районов относятся: земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований; земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим: организациям, созданным указанными органами местного самоуправления; иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земли. Статья 55 ЗК РФ определяет условия и порядок изъятия земельных участков для муниципальных нужд.

     Государственная регистрация права собственности  Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления либо действующего по их поручению лица. В заявлении указывается основание возникновении права собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок.

     Распоряжение  земельными участками, государственная  собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами, столицами субъектов РФ, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов РФ не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов РФ.

     Окончание процедуры разграничения государственной  собственности на землю и регистрация права собственности соответствующих публично-правовых образований будут иметь важнейшие правовые последствия. Главное из них заключается в том, что каждое публично-правовое образование будет распоряжаться только принадлежащим ему на праве собственности земельным участком (ст. 11 —13 ЗК РФ), в том числе определять порядок и размер арендной платы (п. 4 ст. 22), передавать свой участок в безвозмездное срочное пользование (п. 1 СТ. 24), предоставлять земельные участки в собственность гражданам и юридическим лицам (ст. 29), осуществлять перевод земельного участка их одной категории в другую (ст. 8) и т.д. 

     2. Понятие и содержание  права частной  собственности на  земельные участки

     Право частной собственности  на земельные участки  можно рассматривать в объективном смысле и как субъективное право. И объективном смысле оно представляет собой комплексный (межотраслевой) институт права, содержащий нормы, определяющие границы возможных действий физических и юридических ниц по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, которые на основании закона не ограничены и не изъяты из гражданского оборота.

     Субъективное  право частной собственности  на землю — это установленная объективным правом возможность субъектов земельных отношении свободно владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком, при условии, что это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

     Правомочие  владения означает возможность фактического господства (обладания) земельным участком на законных основаниях. Из правомочия владения вытекают такие права, как право огораживать земельный участок, запрещать пользоваться им третьим лицам и т.д.

     Правомочие  пользования земельным участком означает закрепленную законом возможность его хозяйственной эксплуатации путем извлечения полезных свойств и получения дохода. Правомочие распоряжения земельным участком — это возможность определен собственником его юридической судьбы. Собственники земельных участков — граждане и юридические лица вправе их покупать продавать для ведения личного подсобного и дачного хозяйства садоводства и индивидуального жилищного строительства, предпринимательской деятельности, осуществлять иные не запрещенные законом сделки с земельным участком.

     Субъектами  права частной собственности на земельные участки являются граждане России и их объединения (юридические лица). Для того чтобы иметь участок в собственности, граждане должны обладать гражданской и земельной правоспособностью и дееспособностью, а юридические лица — праводееспособностью. Не могут иметь земельные участки в собственности определенные категории юридических лиц, наделенные специальной правоспособностью. К их числу относятся, например, государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия (ст. 20 ЗК РФ).

     Кроме того, собственниками земельных участков могут быт: апатриды, иностранные  граждане и иностранные юридические  лица. Ранее такими правами данные категории субъектов не наделялись, но могли получить земельный участок в аренду. Права апатридов, иностранных юридических лиц и граждан на получение в собственность земельного участка в Российской Федерации носят по сравнению с правами граждан Российской Федерации ограниченный характер.

     Это означает, что в их собственность  не могут быть переданы земельные участки, находящиеся, во-первых, в приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с Законом РФ от 1 апреля 1993 г. № 4730-1 «О Государственной границе Российской Федерации». До установления Президентом РФ указанного перечня не допускается предоставление земельных участков, расположенных на приграничны территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам. Во-вторых, в собственность иностранным гражданам и юридическим лицам не предоставляются земли на иных (кроме пограничных) территориях, установленных особо федеральными законами. В-третьих, согласно п. 5 ст. 28 ЗК РФ иностранным гражданам и юридическим лицам земельные участки из состава земель государственной или муниципальной собственности предоставляются в собственность только за плату.

     В-четвертых, согласно ст. 3 Закона об обороте земель иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками или долями в общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

     Конституционность норм ЗК РФ в части возможностей иностранных граждан и юридических лиц приобретать и собственность земельные участки вызывает ряд сомнений. Действительно, Конституция РФ закрепляет большинство субъективных прав, как за гражданами Российской Федерации, так и за апатридами и иностранными гражданами. В таких случаях в Конституции РФ используется слово «каждый». В России каждый находящийся в пределах ее границ имеет право на жизнь (ч. 1 ст. 20 Конституции), на благоприятную окружающую среду (ст. 42), право иметь имущество в собственности (ч. 2 ст. 35) и т.д. Это означает, что субъектом этих прав являются все лица, находящиеся в границах России, независимо от пола, гражданства, национальности и т.д.

     Именно  в этом и проявляется «национальный  режим», т.е. уравнение в правах граждан Российской Федерации и иностранных граждан (апатридов). Однако ряд субъективных прав предоставляется только гражданам России, — например, граждане Российской Федерации имеют право участвовать в управлении делами государства как непосредственно, так и через своих представителей; граждане Российской Федерации имеют право избирать и быть избранными в органы государственной власти и местного самоуправления; граждане Российской Федерации имеют равный доступ к государственной службе (ст. 32), граждане Российской Федерации имеют право собираться мирно, без оружия, проводить собрания, митинги и демонстрации, шествия и пикетирования (ст. 31) и т.д.

     В соответствии с ч. 1 ст. 36 Конституции  РФ граждане и их Объединения (т.е. юридические лица) вправе иметь в частной собственности землю. Если данное право при надлежало бы апатридам и иностранным гражданам (их объединениям) либо даже юридическим лицам с иностранным участием, в этой статье Конституции, использовалось бы слово «каждый».

     Указанная неопределенность стала предметом  рассмотрения Конституционного Суда РФ, окончательно разрешившего данный вопрос в Постановлении от 23 апреля 2004 г. № 8-П «По делу о проверке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной Думы». Основанием к рассмотрению дела явилась обнаружившаяся не определенность в вопросе о соответствии Конституции РФ ряда норм ЗК РФ по своему содержанию, а также ЗК РФ в целом — по порядку принятия.

     Однако  в своем решении Конституционный  Суд признал оспариваемые статьи ЗК РФ, а также порядок его принятия не противоречащими Конституции РФ. В частности, Конституционны Суд РФ отметил, что Конституция РФ в качестве общего принцип российского законодательства устанавливает «национальный ре жим» для иностранных лиц и лиц без гражданства, т.е. в отношении прав и обязанностей приравнивает их к российским гражданам. Реализуя свою конституционную обязанность, федеральный законодатель установил приоритет российских граждан иметь собственности землю, введя ряд ограничений для иностранных граждан и юридических лиц, лиц без гражданства в осуществлена права землепользования (например, в части запрета приобретать земельные участки в приграничных территориях). Этого достаточно и для обеспечения суверенных прав России на ее природные богатства и ресурсы и гарантирования россиянам относительно равны условий конкуренции с иностранным капиталом.

     Объектом  права частной собственности на землю являются земельные участки (но не их части), причем ч. 3 ст. 129 ГК РФ предусмотрено, что земля и иные природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Перечень изъятых и ограниченных в обороте земельных участков, которые не могут находиться в частной собственности приведен в ст. 27 ЗК РФ.

     Все права и обязанности собственников земельных участков можно разделить на две группы: имеющие общий и специальный характер. Общие права распространяются на все категории земель специальные права актуальны только для одной категории земель (например, земель населенных пунктов или земель сельскохозяйственного назначения).

     К числу таких прав, имеющих общий характер, относится, во-первых, право использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенны полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды; обводненные карьеры в соответствии с законодательством РФ. Следует иметь в виду, что горное законодательство не предусматривает право собственности граждан и юридических лиц — собственников земельных участков на недра. Перечни же общераспространенных полезных ископаемых утверждаются персонально по каждому субъекту РФ совместным распоряжением Минприроды России и органа исполнительной власти субъекта РФ. Такие перечни утверждены по Пензенской, Самарской областям, Республике Бурятия и многим другим субъектам РФ. В них вошли галька, гравий, мел, песок и т.д. Пользование общераспространенными полезными ископаемыми осуществляется бесплатно, если собственник их использует для собственных (не предпринимательских) нужд.

     Водные  объекты, расположенные в границах земельного участка частного собственника, не всегда будут находиться в его собственности. Согласно ч. 2 ст. 8 ВК РФ в собственности граждан и юридических лиц могут находиться только пруды и обводненные карьеры.

     Во-вторых, ГК РФ и ЗК РФ предусматривают, что  собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Это означает, что собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Земельный кодекс РФ определяет возможность передачи земельного участка собственником в аренду (ст. 22), безвозмездное срочное пользование (ст. 24), куплю-продажу и мену земельного участка (ст. 37), а также определяет перечень земельных участков, изъятых либо ограниченных в обороте (ст. 27). К числу прав собственников земельных участков, имеющих специальный характер, т.е. распространяющихся только на отдельные категории земель, следует отнести, во-первых, право на возведение жилых, производственных, культурно-бытовых и иных объектов недвижимости в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, противопожарных и иных правил и нормативов.