Право собственности на земельные участки

     В ходе строительства обязательно  соблюдение экологических нормативов, требований в области охраны окружающей среды в части размещения, проектирования, строительства, реконструкции, ввода в эксплуатацию, эксплуатации, консервации и ликвидации зданий, строений, сооружений и иных объектов, оказывающих прямое или косвенное негативное воздействие на окружающую среду. Данные требования могут носить общий или специальный характер (например, в водоохранных зонах или границах особо охраняемых природных территорий). Общие экологические требования к разным стадиям постройки и эксплуатации достроенных объектов сформулированы в ст. 34—39 Закона об охране окружающей среды.  Кроме того, в ходе строительства необходимо соблюдение санитарных правил и норм (СанПиНов), строительных норм и правил (СНиПов) и ряда иных обязательных к исполнению документов, которые будут действовать вплоть до вступления в силу технических регламентов.

     Во-вторых, собственник вправе проводить в  соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы, строить пруды  и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством  экологическими, строительными и  иными специальными требованиями. Данные права ориентированы главным  образом на  земли сельскохозяйственного назначения. Например, мелиорация земель — это коренное улучшение земель путем проведения гидротехнических, химических, противоэрозионных, агротехнических и других мелиоративных мероприятий, под которыми понимается проектирование, строительство, эксплуатация и реконструкция мелиоративных систем и отдельно расположенных гидротехнических сооружений, обводнение пастбищ, создание систем защитным лесных насаждений, проведение культуртехнических работ, работ по улучшению химических и физических свойств почв, научное и производственно-техническое обеспечение указанных работ.

     Собственник участка имеет право на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование.

     Существующая  система обязанностей собственников земельных участков, предусмотренная ст. 42 ЗК РФ, направлена на реализации положений ст. 36 и 58 Конституции РФ. Предусмотренные в ней обязанности собственников земельных участков достаточно четко разделяются па две группы. В первую группу входят обязанности по надлежащему использованию земельных участков, в том числе использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, противопожарных и иных правил, нормативов и т.д. Последнюю обязанность мы обнаружим продублированной в подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ, поэтому неясно, право это или обязанность — использовать земельный участок в соответствии с градостроительными регламентами и с соблюдением экологических правил.

     Во  вторую группу входят обязанности по охране земель как природного объекта и составной части окружающей среды. Базовой нормой выступает п. 1 ст. 77 Закона об охране окружающей среды, согласно которому юридические и физические лица, причинившие вред окружающей среде в результате ее загрязнения, истощения, порчи и иного вредного воздействия, обязаны возместить его в полном объеме. Этот Закон включает также ряд норм об экологических требованиях на различных стадиях строительства; об охране особо охраняемых природных территорий, охране зеленых зон на землях населенных пунктов и т.д.

     В данную группу войдут и обязанности  осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами, а также не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий. Эти обязанности корреспондируют положениям ст. 13 ЗК РФ. Отдельные землеохранные требования мы обнаружим при анализе лесного, водного, горного и иного природоресурсного законодательства. 

     3. Ограничения прав  собственников земельных  участков

     Возможность установления ограничений использования  земельных участков предусматривалась еще советским земельным законодательством. С началом земельной реформы возможность правомерного ограничения прав собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов была предусмотрена в ст. 54 ЗК РСФСР 1991 г., согласно которой их права могли «быть ограничены в интересах других природопользователей, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и законодательством республик, (ходящих в состав РСФСР». Впоследствии попытка урегулировать основания, порядок и правовые последствия установления ограничений прав на землю была предпринята в Конституции РФ, а также и земельном и градостроительном законодательстве РФ и субъектов РФ. Причиной появления соответствующих правовых норм стало осознание представителями органов власти всех уровней теории социальной функции собственности, необходимости ее служения общественным интересам. Однако до настоящего времени отсутствует четкое разграничение понятий «ограничения», «обременения» и «пределы» осуществления правомочий собственников земельных участков.

     Представляется  обоснованным сформулировать следующую  классификацию ограничений права  собственности и иных прав и на земельные участки.

      По содержанию ограничения прав на землю в самом общем виде можно разделить на две группы: ограничения права юридического распоряжения и ограничения права пользования объектом права собственности. Ограничения права владения земельным участком вряд ли могут представлять какой-либо особый интерес, поскольку при лишении собственника правомочия владения утрачивается всякий смысл сохранять за ним право собственности на этот земельный участок. Ограничения правомочия владения могут устанавливаться законом, как правило, на определенный срок и носят временный характер (например, при реквизиции земельных участков). Властным органом, непосредственно принимающим решение об установлении ограничений, могут быть судебные органы, а также органы исполнительной власти РФ, субъектов РФ и органы местного самоуправления. По сроку действия ограничения бывают бессрочными или установленными на определенный срок.

     По  субъекту права собственности, земельный участок которого подвергается ограничениям, можно выделить ограничения права частной собственности, государственной (Российской Федерации и субъектов РФ) и муниципальной собственности. На наш взгляд, ограничения права муниципальной или государственно собственности (в отличие от частной собственности) касаются преимущественно правомочия распоряжения земельным участком. Это обусловлено тем, что органы местного самоуправления (равно как и органы государственной власти) непосредственно не занимаются хозяйственной деятельностью на земле. Ограничения в распоряжении государственными или муниципальными земельными участками прямо предусмотрены в ст. 27 ЗК РФ (ограничения оборотоспособности земельных участков).

     Кроме того, например, орган местного самоуправления стеснен в возможности предоставления земельного участка под застройку физическим и юридическим лицам на территории, где документами территориального планирования вышестоящего уровня запланировано размещение объекта капитального строительства федерал ною (регионального) значения. Возможность органов местно самоуправления в предоставлении земельного участка в частную собственность также сужается и в случае установления публично сервитута органами государственной власти РФ или субъектов РФ (например, при необходимости прокладки федеральных магистральных нефте- или газопроводов).

     В качестве типичного примера ограничений  публичной собственности на землю можно выделить конструкцию права обще природопользования, позволяющую гражданам пользоваться особого разрешения водными объектами (для купания, забора воды без применения технических средств), собирать грибы, ягоды и иные дары леса, бурить скважины на первый водоносный горизонт при постройке колодцев и т.д. Таким образом, правомочия государства-собственника ограничиваются в общественных интересах.

     В зависимости от предмета правового регулирования можно различать следующие виды ограничений прав на земельные участки.

     Конституционно-правовые ограничения. Конституция РФ установила, что права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Поэтому ограничение прав должно быть соразмерно конституционно значимым целям защиты соответствующих прав и законных интересов.

     Градостроительные ограничения. Назначение градостроительного законодательства заключается в том, чтобы определить права собственников недвижимости в части видов разрешенного использования и параметров изменений (строительства) объектов недвижимости, а также обеспечить контроль за соблюдением этих прав. Из трех правомочий собственника градостроительное законодательство регламентирует прежде всего право пользования. Виды разрешенного использования недвижимости (магазин, офис, жилье) и ее параметры (этажность, общая площадь) определяют величину пользы, которую конкретный объект недвижимости может принести ее собственнику. Устанавливая такое право, градостроительное законодательство предопределяет стоимость недвижимости не только на текущий момент, но и в будущем.

     Градостроительно-правовые ограничения, предусматриваемые на стадии как территориального планирования, так и градостроительного зонирования, сужают возможность собственника (иного правообладателя) осуществлять отдельные субъективные права и имение определенного времени, на определенной территории или по отдельным вопросам (параметрам и видам использования участка) вплоть до их устранения. При этом само правомочие собственника по владению, пользованию и распоряжению участком как таковое не исчезает, но возникают затруднения (стеснения) при осуществлении указанных правомочий. При отмене нормативного акта, повлекшего установление ограничений (например, в случае отмены решения о государственной охране памятника культуры (истории, архитектуры и т.д.)), правомочия собственника восстанавливаются в полном объеме.

     Земельно-правовые ограничении. К их числу следует отнести Ограничения прав на землю в интересах объектов специального назначения (транспорта, связи и т.д.). Например, такого рода ограничения хозяйственной деятельности в целях обеспечения надлежащих условий эксплуатации автодорог и нормальной работы автотранспорта предусмотрены постановлением Правительства РФ от 1 декабря 1998 г. № 1420 «Об утверждении Правил установления и использования придорожных полос федеральных автомобильных дорог общего пользования». Другой разновидностью данной группы ограничений является резервирование земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 56.1 ЗК РФ). Согласно п. 4 ст. 28 ЗК РФ резервирование земельных участков для государственных или муниципальных нужд является основанием для отказа в предоставлении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в собственность гражданам и юридическим лицам. Собственник земельного участка, попавшего в пределы зарезервированной территории, может быть ограничен в праве пользования им. С момента резервирования участка его собственник испытывает стеснения в осуществлении своих правомочий, например в части застройки участка или иных действий, связанных с повышением стоимости земли.

     Эколого-правовые ограничения. Это один из наиболее распространенных видов ограничений, означающий запрет причинения ущерба окружающей среде, посягающего на конституционное право каждого на благоприятную окружающую среду. Данная задача решается, во-первых, посредством установления территориальных экологических ограничений, в результате которых определенны территориям придается особый эколого-правовой статус (особо охраняемых природных территорий или зон экологического бедствия). Ограничения по осуществлению хозяйственной и иной деятельности устанавливаются как в границах таких территорий, так и на прилегающих охранных зонах. Во-вторых, территориальные ограничения устанавливаются в целях защиты населения негативного воздействия хозяйственной или иной деятельности зонах с особыми условиями использования территорий (санитарно-защитные зоны, водоохранные зоны, зоны охраны источников питьевого водоснабжения, зоны охраняемых объектов и т.д.).

     Большинство других экологических требований и  запретов в части нормирования, лицензирования отдельных видов хозяйственной деятельности, в том числе устанавливаемых в отдельных сферах человеческой жизнедеятельности — промышленности, транспорте, обороне и т.д. либо в сфере использования и охраны отдельных природных объектов, являются разновидностями не ограничений, а экологических обязанностей, возлагаемых на правообладателей земельных участков экологическим законодательством (включая и экологические ограничения при строительстве хозяйственна объектов).