Прогнозирование использования земельных ресурсов (на примере г. Щербинка)

На рис.2 видно, какую долю занимают в общей площади  земли каждой категории.  Так, земли лесного фонда занимают всего лишь 1% от всей площади земель г.Щербинка, что намного меньше нормативной, которая должна составлять 15-20%.  Земли, занятые лесам при это выполняют ряд важных функций, таких, например, как защитная, рекреационная, оздоровительная, экологическая. На мой взгляд, площадь лесов очень мала для развивающегося города.

 

Использование земель промышленности, связи и иного назначения

 

   За  последнее  время  произошли  существенные изменения в использовании земель, занятых промышленными  предприятиями.  Данные изменения   связаны   с принятием   нового генплана   города.  Земля  - это  имущество, за пользование которым необходимо вносить плату, размер которой   является    существенным   бременем для   бюджетов предприятий и организаций. На  территории   города находится большое    количество промышленных предприятий. Многие из них до сих пор используют площадь неэффективно. Крупнейшими    предприятиями       являются:      ОАО      «Щербинский лифтостроительный завод»,   ОАО « Головной ремонтно-строительный поезд №1», ОАО «Транссвязь»,  АО «Подольскогнеупор».

В структуре  земельного фонда города Щербинка земли  данной категории составляет 35,6%. За истекшие 7 лет площадь промышленности увеличилась на 0,5 га. и составила 217га. За промышленными предприятиями закреплено 125 га (57,6) земель данной категории, и эти предприятия в основной их части расположены в центральной части города.

Площадь земель автомобильного транспорта составляет 86 га - это 39,6 % от общей площади. Оставшиеся  земли  (2,8%) -земли прочих несельскохозяйственных  предприятий.

Так как некоторые  из промышленных предприятий используются не очень эффективно, можно использовать излишки территорий, например, для строительства крупного спортивного комплекса, что, я думаю, могло бы способствовать развитию спортивной жизни города и района в целом, привлечению молодежи и укреплению здоровья граждан.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3

Прогнозирование развития материальных и трудовых ресурсов населенного пункта.

 

3.1. Определение прогнозной численности  населения

  Показателями эффективного развития любого города является уровень жизни людей, проживающих в нем. От этого показателя напрямую зависит отток или приток населения в город. Заинтересованность людей в проживании или предпринимательской деятельности на какой-либо территории будет определяться количеством приобретаемых объектов недвижимости. Таким образом, развитие рынка недвижимости характеризует развитие материальных ресурсов.

Основной  движущей силой совершенствования  и внедрения научно-технического прогресса является наличие человеческих ресурсов. Поэтому, любое развитие прогнозируемых мероприятий в поселении зависит от определения будущей прогнозной численности населения. Это обусловлено тем, что вся структура прогнозируемых мероприятий тесно связана с изменением численности населения, а, следовательно, с возрастанием общественных потребностей населения.

Прогнозирование численности населения на перспективу  осуществляется статистическим методом, который предусматривает введение коэффициента, полученного на основе анализа линейного тренда за определенный период наблюдения. На основе анализа изменения численности населения вводится средний арифметический коэффициент. Расчет прогнозной численности населения произведем по формуле (1):

Н_п = Н_ф + ((П_е х П_м) х К_э) х Т_п х Д ± m,                                        (1)

где: Н_п — прогнозируемая численность, населения, тыс. чел;

 Н_ф — фактическая численность населения (29,3 тыс. чел);

П_е — коэффициент, учитывающий интенсивный прирост населения (0,97); П_м   — коэффициент, учитывающий прирост населения за счет миграции (1,038);

К_э — коэффициент экономического роста населения (1,020);

Т_п — период прогнозирования: 3, 5, 10 лет;

Д — коэффициент  приведения (0,456);

m — ошибка прогноза каждого периода соответственно 3%, 5% и 10%.

 Коэффициенты, используемые в расчетах берутся в среднем по Московской области. Полученные данные студент заносит в таблицу 10.

   Для определения прогнозной численности трудоспособного населения в приведенной таблице величину показателя Н_ф необходимо заменить на 17,3 тыс. человек.

                                                                                                                  Таблица 10

Прогнозирование численности населения  на перспективу

 

П/П	Наименование населенного пункта	Фактическая численность населения, тыс. 2007г.	Период прогнозирования
			2010 г.	2012 г.	2017
		всего	всего	всего	всего
1.	Щербинка	36,3	37,7 ±                 1,13	38,6 ± 1,93	40,98 ± 4,01

 По данным расчетов численность  населения на перспективу а  г.Щербинка составит 37,7, 38,6, 40,98 тыс.чел.  на 3, 5 и 10 лет вперед соответственно.

3.2 Определение перспектив развития  рынка недвижимости в городе

  Основным показателем «благополучия» населенного пункта является формирование и развитие местного рынка недвижимости, который показывает развитие социально-экономической базы населения, а также их платежеспособности и социально-эколого-экономической привлекательности данного региона.

провести  анализ формирования недвижимости по отдельным его сегментам, с учетом особенностей и регионального спроса и предложения по отдельным сегментам. В результате систематического наблюдения за развитием рынка недвижимости была получена статистика сделок, приведенная в таблице 11.

 

 

Таблица  11

 

Динамика сделок с объектами недвижимости

 

 

Годы	2003	2004	2005	2006	2007
Дачи	79	98	140	150	121
Земельные участки	29	44	50	68	72

 

 

По данным табл.11 построим график (рис.3), отражающий динамику сделокс объектами недвижимости:

Рис.3

При  построении графика для прогноза дальнейшего роста сделок использована линия тренда. При подборе функции опиралась на то, что график должен быть логически верным, а величина аппроксимации R²   была наибольшей по сравнению с другими функциями. После подбора функции на основании выведенного на диаграмму уравнения получим значения сделок на 2017 год:

 - дачи: 184 сделки;  - земельные участки: 185 сделок. Таким образом, мы видим, что рынок недвижимости в г.Щербинка активно развивается (от 79 и 29 в 2003г. приходим к 184 и 185 в прогнозном 2017) и имеет положительную тенденцию к дальнейшему развитию. Можно сделать вывод о том, что в г.Щербинка обеспечивается улучшение социально-экономической обстановки, повышается приток населения и, соответственно идет интенсивная застройка и совершение сделок с объектами недвижимости.

 

 

 

 

                                  

Глава 4

Прогнозирование развития промышленной и селитебной застройки населенного пункта

 

Цель выполнения: определить размеры отводов земель для не сельскохозяйственных целей, жилищного строительства, для увеличения промышленной и транспортной застройки.

4.1. Прогнозирование отводов для селитебной застройки в населенном пункте.

Определим размеры отводов земель под садово-дачное и жилищное строительство в населенном пункте. Современное развитие населенного пункта требует комплексного развития селитебной зоны, которое будет заключаться в комбинированной застройке малоэтажными и многоэтажными жилыми объектами, за счет земель городской застройки и земель сельскохозяйственного назначения.

  Исходя из современных архитектурно-планировочных требований, расчет отводов под многоэтажное жилищное строительство будет производиться по следующей формуле:

  Р_ом = ((Н_п   -  Н_ф) × К_м × К_в × Р_м × К_пр) / (  К_с × К_д × К_си) ± m;                     (3)

                                                           

                             

где: Р_ом — прогнозируемая площадь отводов под многоэтажную жилую застройку, га

Н_п — прогнозируемая численность населения, чел:

Н_ф —фактическая численность населения, чел;

К_м — коэффициент, учитывающий количество жителей, желающих получить квартиры в многоэтажном жилом доме, К_м = 0,95- 0,65;

К_в — коэффициент, учитывающий увеличение числа жителей переселенцев) из ветхого жилья, К_в. = 1,30;

Р_м    -  площадь, отводимая под многоэтажное жилое строение, Р_м = 2,10- 1,35;

К_пр — коэффициент, учитывающий подходы, проезды к жилому дому и прилегающую зону отдыха, К_пр= 1,10;

К_с — коэффициент семейности, К_с = 3;

К_д — коэффициент, учитывающий количество квартир в жилом доме, К_д= 72;

К_си - коэффициент эффективной загруженности коммерческого жилья по отношению к муниципальной, К_си = 0,55;

±m  — ошибка прогноза.

 

        m =  3,5,10% от полученных значений                                                     (4)

            

где: К_л - коэффициент, учитывающий ошибку прогнозирования, К_л=1,47%;

К_пп — период прогнозирования, лет.

Расчет прогнозных отводов под индивидуальное жилищное строительство производится по следующей  формуле (5):

                                                                          

     Р_ои =  ((Н_п   -  Н_ф) × К_м × К_в × Р_м × К_пр) / (  К_с × К_си) ± m;                      (5)

 

где: Р_ои — прогнозируемая площадь отводов под индивидуальную жилую застройку, га;

Н_п — прогнозируемая численность населения, чел;

Н_ф —фактическая численность населения, чел;

 фактическая  численность населения, чел;

К_м — коэффициент, учитывающий количество жителей, желающих поселиться в индивидуальных домах, К_м = 0,50;

Р_м — площадь, отводимая под индивидуальный жилой дом, Р_м =0,10 га

К_в — коэффициент, учитывающий увеличение числа жителей (переселенцев) из ветхого жилья, К_в = 1,30;

К_пр — коэффициент, учитывающий подходы, проезды к жилому дому, К_пр = 1,10;

К_с — коэффициент семейности, К_с = 3;

К_см — коэффициент эффективной загруженности коммерческого жилья по отношению к муниципальной, К_см = 1,2;

± m — ошибка прогнозирования рассчитывается по формуле (4).

По результатам  выполнения расчетов заполняется таблица 13 .

                                                                                                              Таблица 12

Прогноз отводов под жилищное строительство

 

Наименование	Прогнозируемый отвод
	2010 год	2012 год	2017 год
Многоэтажное жилищное строительство	33,62 ± 1,00	55,23 ± 2,76	112,39 ± 11,24
Индивидуальное жилищное строительство	27,81±0,83	45,68 ± 2,28	92,95 ± 9,30

 

4. 3. Прогнозирование развития промышленной и транспортной застройки

    При определении размеров отводов для увеличения площадей промышленной и транспортной застройки аккумулируются предложения по развитию и размещению промышленных предприятий и транспортных магистралей, обеспечивающих развитие промышленного базиса города, и формирование рынка промышленных, обслуживающих специальностей, который  включают:

-   анализ  современного состояния и размещения  промышленных,   торговых предприятий по зонам города;