Технология процесса оценки объектов недвижимости

     Выбор подходов и методов является прерогативой оценщиков. Международные и российские нормативные документы по оценке рекомендуют применять при оценке конкретного объекта как можно больше подходов и методов в каждом подходе, а при невозможности применения того или иного подхода и метода — давать чёткие пояснения таких ограничений. Заказчик должен знать эти положения и требовать от оценщика их строгого соблюдения.

     Оценка  прав пользования или владения земельным  участком и оценка улучшений (зданий, сооружений и т. п.), составляющие пятую и шестую стадии, являются непосредственной работой оценщика, которая выполняется им с применением определённых оценочных процедур и приёмов. [2]

     Согласование  результатов оценки — седьмая  стадия процесса оценки, разрешение противоречий в результатах, полученных при оценке стоимости недвижимости различными методами и определение наиболее вероятной оценочной стоимости объекта. Заказчику полезно знать, что нормативными документами по оценке запрещается согласовывать результаты путём расчёта средней арифметической величины стоимостей, полученных от использования нескольких методов, а также то, что аргументация процедуры согласования должна быть в обязательном порядке изложена в Отчёте. [3]

     Составление Отчёта и Экспертного заключения об экспертной оценке является завершающей стадией процесса оценки. В соответствии с Нормами профессиональной деятельности оценщика, Отчёт должен содержать: объём оцениваемых прав, цель оценки, вид определяемой стоимости, дату оценки и дату составления отчёта, краткое описание методологии оценки, описание объекта оценки и его ближайшего окружения, расчёты стоимости объекта оценки одним или несколькими методами, согласование результатов Отчёта и обоснование окончательно выбранной оценочной стоимости. В конце Отчёта должен быть приведён сертификат-свидетельство, указывающий на то, что оценка проведена объективно и выполнена лично данным оценщиком в соответствии с Нормами профессиональной деятельности. В качестве приложений к Отчёту могут быть приведены некоторые исходные данные, копии использованных в работе документов, отдельные расчёты, фотографии объекта или отдельных его элементов и т. д., а также копии документов, подтверждающих профессиональную квалификацию оценщика.

     Допускается даже устный отчёт об оценке недвижимости, однако, как показывает практика, в подавляющем большинстве случаев применяется письменная форма Отчёта в сокращённом (табличном) или расширенном (описательном) видах. Сокращённая форма Отчёта применяется для небольших ординарных объектов. Каждый Отчёт должен быть подписан оценщиком и скреплен печатью экспертной организации, в которой работает оценщик.

     Любой отчёт об оценке достоверен лишь в  полном объёме и лишь в указанных  в нём целях. Ни заказчик, ни эксперт  не могут использовать Отчёт или  какую-либо его часть иначе, чем это предусмотрено целью оценки. [3] 
 

2. Практическая часть 

      Задача  №1. Оценка объектов недвижимости затратным  подходом

Определите  величину накопленного износа. Для  расчета представлены три аналогичных  объекта. Характеристика объектов представлена в таблице 1.

      Таблица 1

 

      , где 

     О – обесценение,

     ВС - восстановительная стоимость,

     И - износ

     

      , где 

     Цп - цена продажи,

     Сз – стоимость земельного участка

     

     

     

       %

       %

       % 
 
 
 

      Задача  №2. Оценка объектов недвижимости сравнительным  подходом 

Определить  стоимость участка земли для  индивидуальной застройки, площадью 18 соток. Для оценки выбраны 6 продаж объектов сравнения. Характеристика объектов представлена в таблице 2.

      Таблица 2

 

      Дополнительная  рыночная информация: участки №2,4,6 находятся на направлениях от города, рынком признаваемым худшим, что оценивается в 20%; участки №1,5 на лучшем направлении, что оценивается в 15%; участок №3, направление аналогичное оцениваемому объекту; электроснабжение отсутствует на участках №3,6, что оценивается в сумме 1000 руб.; характер социальной среды неблагоприятный у участка №4, что оценивается снижением цены на 10%; повышение цен в текущем году на 5% в месяц.

Решение представьте  в табличной форме, см. таблицу  3. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Таблица 3

     Расчетная таблица

 

тыс. у.е. 
 
 
 
 

      Задача  №3. Оценка объектов недвижимости доходным подходом

      Определить  общий коэффициент капитализации  и коэффициент капитализации  капитала собственного.

      На  рынке отобраны 4 объекта – аналога.

      Информация  представлена в таблице 4.

      Таблица 4

      Данные  для расчета

 

1. Денежный  поток до налогообложения (ДП):

ДП = Чистый операционный доход – Сумма, уплаченная за кредит

ДП₁ = 90 – 50 =40    

ДП₂ = 72 -0 = 72

ДП₃ = 80 – 75 = 5 

ДП₄ = 70 – 0 = 70

2) Коэффициент  капитализации для капитала собственного:

К_ск = , где СК-собственный капитал

К_ск1 = = 0,133    

К_ск2 = = 0,103 

К_ск3 = = 0,1

К_ск4 = = 0,156

3) Коэффициент  капитализации для капитала заёмного:

К_з =

К_зк1 = = 0,071    

К_зк2 = 0      

К_зк3 = = 0,083

К_зк4 = 0

4) Коэффициент  ипотечной задолженности:

М =

М₁ = = 0,7 

М₂ = 0 

М₃ = = 0,95   

М₄ = 0

5) Общий коэффициент  капитализации:

К_к = М* К_зк + (1 - М)* К_ск

К_к1 = 0,7*0,071 + 0,3*0,133 = 0,0896

К_к2 = К_ск2 = 0,103

К_к3 = 0,95*0,083 + 0,05*0,1 = 0,084

К_к4 = К_ск4  = 0,156 
 
 
 
 

     ЗАКЛЮЧЕНИЕ

     Российская  оценочная деятельность имеет свою специфику, которая заключается  в следующем:

1. Оценочная деятельность в России возникла на базе теоретических и прикладных понятий многих дисциплин экономико-правового спектра и ряда инженерно-технических дисциплин. Последнее обстоятельство накладывает особый отпечаток именно на оценку стоимости имущества, считающегося недвижимым. В начале 90-х годов в первой когорте отечественных оценщиков преобладали технари. Из-за этого сложились преимущественно инженерно-технические представления обо всей оценочной деятельности, которая целиком сводилась к оценке недвижимости.
2. Современная экономическая и правовая культура сформировалась еще в условиях директивной экономики, наследие которой не позволяет адекватно воспринимать смысл как базовых, так и производных понятий рыночной экономики и гражданского общества. Наследие узко понимаемых терминов «затратная экономика» и «вещное право» не позволяет достоверно измерять истинные значения стоимости или ценности имущества любых типов.
3. Профессиональна оценочная деятельность в России полностью базируется на зарубежных разработках, а все исходные методологические материалы заимствованы из иностранных работ с разной степенью их освоения и в различных интерпретациях. Это вызвало серьезный разнобой в русскоязычном понятийном аппарате.