Регулирование сферы управления недвижимостью профессиональными объединениями

     Содержание

Введение……………………………………………………………………….…..3

1. Государственное  регулирование сферы управления  недвижимостью.

1.1.Правовые основы, регулирующие отношения на рынке недвижимости…………………………………………………………………….5

1.2. Техническая инвентаризация объектов недвижимости………………….9

1.3 Кадастровый  учет объектов недвижимости………………………………14

1.4 Государственная  регистрация прав на недвижимое  имущество и сделок с

ним……………………………………………………………………………….26

1.5 Налогообложение  объектов недвижимости………………………………..43

2. Регулирование  сферы управления недвижимостью  профессиональными объединениями.

2.1Саморегулируемые организации…………………………………………....49

2.2 Саморегулируемые организации на примере ГУД и РООС………………62

Заключение……………………………………………………………………….69

Список  литературы………………………………………………………………70 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Введение

     Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление. Управление недвижимостью — осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника .

Управление  недвижимостью включает:

- систему  законодательного и нормативного  регламентирования и контроля  поведения всех субъектов рынка  недвижимости, осуществляемую государственными  органами;

- оформление  и регистрацию правоустанавливающих  и других документов на объекты  недвижимости;

- управление  объектами недвижимости в интересах  собственника.

Управление  недвижимостью — это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени  или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования  и распоряжения недвижимостью. Управляющий  недвижимостью – это юридическое  или физическое лицо, которое по договору с собственником объекта  недвижимости и в его интересах  в течение определенного срока  времени от своего имени совершает  любые юридические и фактические  действия с этим объектом, если они  не запрещены законом или договором  доверительного управления. Деятельность управляющего недвижимостью предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем  недвижимости как основными субъектами рынка недвижимости, но и с подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло. В обязанности управляющего входит создание собственного коллектива работников, обслуживающих вверенный объект.

С точки  зрения управления недвижимостью субъектами рынка недвижимости выполняются  следующие виды воздействия на недвижимость:

1. Государственное  регулирование сферы управления  недвижимостью.

а) путем  прямого вмешательства, т.е. прямое административное управление, включающее в себя:

- создание  законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих  функционирования рынка недвижимости;

- введение  механизма ответственности за  нарушение нормативных требований  при совершении сделок с объектами  недвижимости;

- контроль  за соблюдением всеми субъектами  рынка недвижимости установленных  норм и правил;

- регистрация  прав на объекты недвижимости  и сделок с ними;

- лицензирование  предпринимательской деятельности  в сфере недвижимости.

2. Регулирование  сферы управления недвижимостью  профессиональными объединениями.

- создание  правил, распространяющихся на участников  данного профессионального объединения

- сотрудничество  со всеми участниками рынка  недвижимости

Цель  данной работы – выявить особенности  государственного регулирования сферы  управления недвижимостью, а также  профессиональными объединениями  по управлению недвижимостью. 
 
 
 

1. Государственное регулирование сферы  управления недвижимостью.

     1.1 Правовые основы, регулирующие отношения на рынке недвижимости

     Характерной чертой рыночных отношений в сфере  недвижимости являются наличие специальной  нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом, и, что особенно важно, более  значительная, чем в других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных  актов.

     Законодательство  в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных  правовых актов, посредством которых  государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие  правовые нормы.

     Систему законодательства образуют различные  законы, а также иные нормативные  правовые акты, регулирующие отношения  в сфере недвижимости.

     Источники права подразделяются на две основные группы:

     -федеральные  законы в сфере недвижимости  и иные принятые в соответствии  с ними нормативные правовые  акты;

     -законы  и иные нормативные правовые  акты субъектов РФ.

     Конституция РФ является правовой основой развития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, должны полностью  соответствовать положениям Конституции  РФ.

     В Конституции РФ решаются вопросы  компетенции РФ и ее субъектов  по жилищному и гражданскому законодательству. Причем законы и иные нормативные  правовые акты субъектов РФ не могут  противоречить федеральным законам. В случае противоречия между федеральным  законом и иным актом, изданным в  РФ, действует Федеральный закон (ч. 5 ст. 76 Конституции РФ).

     Исходя  из конституционных положений, законодательство в РФ в сфере недвижимости развивается  как сложная система, в которой  в качестве системообразующих законов  выступают Конституция РФ, федеральные  законы (например, «Об основах федеральной  жилищной политики», «О приватизации жилищного  фонда в Российской Федерации»), Жилищный кодекс РФ и другие акты.

     В то же время законодательство в сфере  недвижимости невозможно рассматривать  как систему только одних законов  в узком смысле, в состав указанного законодательства должны включаться и  другие нормативные правовые акты, что вытекает из ст. 76 Конституции  РФ, согласно которой по предметам  совместного ведения издаются не только федеральные законы, но и  «принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации».

     В ГК РФ (ст. 3) понятие «гражданское законодательство»  используется в узком смысле —  имеются в виду только федеральные  законы. Иные нормативные правовые акты выведены за пределы понятия  «гражданское законодательство». В  ст. 3 ГК РФ говорится, что «нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ». Из этого  следует, что, во-первых, отношения в  сфере недвижимости, которые регулируются нормами ГК, являются предметом ведения  РФ, поскольку само гражданское законодательство относится к предметам ведения  Федерации; во-вторых, нормы, содержащиеся в актах законодательства в сфере  недвижимости и носящие гражданско-правовой характер, должны соответствовать положениям ГК РФ, если иное не предусмотрено законом.

     В целом федеральные законы являются источниками правового регулирования.

     Одним из наиболее важных федеральных законов, принятых за последнее время, является Федеральный закон «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ, принятый Государственной Думой РФ 17 июня 1997 г. и одобренный Советом Федерации 3 июля 1997 г.

     Государственная регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним — юридический  акт признания и подтверждения  государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация  является единственным доказательством  существования зарегистрированного  права. Зарегистрированное право может  быть оспорено только в судебном порядке.

     Законодательство  РФ о государственной регистрации  прав на недвижимое имуществ и сделок с ним состоит из ГК РФ, указанного Федерального закона, других федеральных  законов и иных нормативных правовых актов РФ. Субъекты РФ принимают  правовые нормативные акты о поэтапном  создании органов, осуществляющих государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.

     Государственная регистрация прав на недвижимое имущество  является обязательной для всех субъектов, действующих на рынке недвижимости, и проводится учреждением юстиции  по государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого  имущества.

     ГК  сориентирован на создание в стране государственной системы регистрации  прав на недвижимость европейского типа:

     «Права  собственности и другие вещные права  на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и  прекращение подлежат государственной  регистрации» (ст. 131). Ту же формулировку можно увидеть и в Федеральном  законе «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако Российское государство  сегодня не в состоянии обеспечить формирование объектов недвижимости (их физическое и юридическое обособление, выделение из всей массы недвижимости) в массовых масштабах, а потому не может гарантировать, что система регистрации прав на недвижимость способна защитить права приобретателей недвижимости от исков третьих лиц.

     В качестве генерального направления выбрано создание в стране кадастровой системы, но фактически в настоящее время можно говорить лишь о постепенном формировании системы кадастра по мере поступления недвижимости в рыночный оборот. Именно по такому пути идет становление кадастра в Москве, Санкт-Петербурге и других субъектах Федерации. Это самый реальный вариант его создания, требующий весьма продолжительного времени для формирования его в полном объеме. Развернутая система регистрации только начинает формироваться, поэтому далеко не всегда регистрирующие органы обладают необходимой совокупностью информации, позволяющей дать однозначный ответ на все вопросы, возникающие по поводу прав на недвижимость, что влечет за собой увеличение времени, необходимого для проведения сделок, и одновременно существенно повышает риск. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1.2 Техническая инвентаризация объектов недвижимости

     Государственный технический учет и техническая  инвентаризация объектов недвижимости осуществляется по единой для Российской Федерации системе и представляет собой неразрывно связанную последовательность действий по сбору, документированию, накоплению, обработке, учету и хранению сведений об объектах недвижимости.