Разработка основных разделов бизнес-плана инвестиционного проекта организации гостинично-реабилитационного комплекса

МИНИСТЕРСТВО  НАУКИ И ОБРАЗОВАНИЯ УКРАИНЫ

ХАРЬКОВСКАЯ НАЦИОНАЛЬНАЯ АКАДЕМИЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА 
 
 

Кафедра туризма и гостиничного хозяйства 
 

ИНДИВИДУАЛЬНАЯ  РАБОТА

По дисциплине: Инвестиционный менеджмент

На тему: «Разработка основных разделов бизнес-плана инвестиционного проекта организации гостинично-реабилитационного комплекса»

      Вариант-7 
 
 

  Выполнила:

  Студентка  гр. МГКТС-2004-2

  Губская  Татьяна

 Проверила:

 Гордиенко  Т.В 
 
 
 
 
 

                                                   Харьков – 2008

                                                 СОДЕРЖАНИЕ

 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ

     В условиях рыночной экономики процесс  принятия инвестиционных решений достаточно сложен. Он требует серьезного обоснования  целесообразности инвестиций и эффективности  в будущем.

     Алгоритм  такого обоснования или формальное доказательство эффективности использования ресурсов, активов, инвестиций включается в понятие инвестиционного проектирования. Реальные инвестиции оформляются в виде так называемого инвестиционного проекта.

     Целью данной работы является закрепление  теоретических знаний в области  инвестиционного проектирования и приобретение практических навыков по разработке, анализу и реализации основных разделов          бизнес-плана инвестиционных проектов.

     В первой части – теоретической  – раскрывается понятие инвестиционного  проекта, цели его разработки, содержание и классификация инвестиционного проектирования.

     Во  второй части – расчетно-графической  – обосновывается концепция реального  инвестиционного проекта, приводятся его основные характеристики, ориентиры  дальнейшего развития предприятия, целесообразность инвестирования, и разрабатываются основные разделы бизнес-плана инвестиционного проекта.  
 
 
 
 
 
 
 
 

ЧАСТЬ 1 ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ. ИНВЕСТИЦИОННОЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ: СУЩНОСТЬ И ПРОБЛЕМЫ

Управление  реализацией инвестиционного проекта

    Управление  реализацией реальных инвестиционных проектов направлено на их осуществление в предусмотренные сроки с целью обеспечения своевременного возврата вложенных средств в виде чистого денежного потока (прежде всего — получения предусмотренной инвестиционной прибыли). Это управление осуществляется в разрезе каждого реального проекта, включенного в инвестиционную программу предприятия. По каждому намеченному к реализации инвестиционному проекту обычно назначается его руководитель, который организует подготовку всех необходимых плановых документов и обеспечивает реализацию основных показателей планов его осуществления. По крупным инвестиционным проектам, выполняемым подрядным способом (с привлечением подрядчика и субподрядчиков), руководитель проекта должен распределить функции управления в разрезе отдельных участников проекта. 
Управление реализацией инвестиционного проекта предусматривает: 
1. Разработку календарного плана реализации проекта. 
Этот план разрабатывается с учетом обеспечения следующих основных принципов: 
а) принцип временной дифференциации календарного плана. Он предусматривает различную степень его детализации во времени и по формам разработки. Основные формы временной дифференциации календарного графика 
Годовой график реализации инвестиционного проекта является первоначальным и основным документом, отражающим результаты оперативного планирования. По проектам, реализуемым в течение нескольких лет, он охватывает только тот объем работ, который предполагается выполнить в рамках планируемого календарного года. По проектам, реализуемым в рамках одного года, он характеризует последовательность выполнения проекта в целом. 
При разработке годового графика реализации инвестиционного проекта используются два основных метода ~ метод сетевого планирования и метод критического пути (оба эти метода хорошо известны специалистам, широко освещены в специальной литературе и поэтому не рассматриваются в данной работе). Сетевой метод планирования выполнения работ (получающий свое выражение в сетевом графике) более нагляден, однако по нему трудно оценить узкие места, фактические объемы выполненных работ, возможные причины задержки реализации отдельных видов работ и т.п. Метод критического пути в сравнении с сетевым методом имеет ряд преимуществ — он обеспечивает взаимосвязь и последовательность выполнения работ; учитывает ограничения и препятствия; определяет узкие места; дает возможность применять методы оптимизации; предоставляет возможность оценить варианты "что, если ..."; строит модель графика инвестиционного процесса по отклонениям и возмущениям. Основным недостатком этого метода является его высокая трудоемкость. 
     Квартальный и месячный планы работ по реализации проекта охватывают конкретные их объемы в рамках указанных временных интервалов. Основой их разработки является годовой график реализации инвестиционного проекта с соответствующей последующей детализацией. Квартальный план работ представляется и утверждается одновременно с предоставлением годового графика. Месячный план работ составляется только на предстоящий квартал. Декадное задание является формой последующей детализации месячного плана выполнения работ, обеспечивающих реализацию проекта. В отечественной практике эта форма дифференциации календарного плана используется редко. Однако многие зарубежные подрядчики, привлекаемые для реализации крупных инвестиционных проектов, широко применяют такую форму .календарного планирования. 
б) принцип функциональной дифференциации календарного плана. Он предусматривает планирование сроков выполнения отдельных видов работ по отдельным функциональным блокам, состав которых зависит от стадии реализации и размера инвестиционного проекта. По крупным инвестиционным проектам календарный план их реализации дифференцируется обычно по шести функциональным блокам. 
  Подготока проекта к реализации включает прежде всего план мероприятий по выбору подрядчика (субподрядчиков) и заключению контракта (речь идет о наиболее распространенной практике реализации инвестиционного проекта — на подрядной основе). В состав этого функционального блока входят обычно Следующие виды работ: планирование подготовки контракта; выбор претендентов; подготовка и рассылка запросов; получение и обзор предложений; заключение контракта. 
Планирование подготовки контракта включает:  
анализ информативных данных, связанных с реализуемым инвестиционным проектом, которые оказывают (или нотенциально могут оказать) влияние на заключение контракта и реализацию проекта;создание вариантов потенциальных контрактных стратегий по проекту, включая определение количественных и качественных преимуществ и недостатков каждой из них;определение контрактной стратегии, которая наилучшим образом позволяет реализовать цели, поставленные при разработке инвестиционного проекта. Основным содержанием плана подготовки контракта являются:  
а)назначение плана;  
б)важнейшие предпосылки для создания проекта контракта;  
в)формирование принципов заключения  контракта;  
г)рекомендуемая стратегия при заключении контракта;  
д)анализ альтернатив при заключении контракта;  
е)график выполнения контрактных работ;  
ж)процедуры заключения  контракта;  
з)потенциальные партнеры (контракторы);  
и)необходимые решения и утверждения.  
Планируя этот этап работ, следует предусматривать возможные изменения стратегии под влиянием внешних обстоятельств (например, когда даже предложенная высокая цена контракта не заинтересует потенциальных партнеров и не принесет достаточного количества предложений). 
Выбор претендентов начинается обычно с составления полного перечня потенциальных партнеров, которые способны реализовать инвестиционный проект (так называемый "длинный список"). Каждому из них в порядке предварительного предложения направляется информация с описанием характера и производственной мощности инвестиционного проекта, временных рамок его реализации, промежуточных этапов работ и других значимых условий. Информация, получаемая от потенциальных партнеров, в свою очередь, должна включать: сведения о его заинтересованности в предоставлении предложения; данные о применяемой технологии, парке машин и механизмов; техническом персонале; данные об опыте реализации аналогичных проектов и другую информацию. На основе анализа ответов потенциальных партнеров проводится их рейтинговая оценка, позволяющая составить "короткий список" претендентов. Повторные переговоры с выбранными претендентами должны подтвердить их заинтересованность в контракте, после чего готовится запрос на подачу ими предложения. 
Подготавливаемый запрос на подачу предложения включает: перечень документов предложения; процедуры представления предложения; дату представления предложения и другие условия. Обзор представленных предложений осуществляется обычно руководителем инвестиционного проекта. На период обзора предложений им может быть создана группа экспертов (группа обзора предложений). Процесс обзора предложений состоит из двух этапов. На первом этапе проводится общий обзор всех предложений и на его основе определяются ведущие претенденты на заключение контракта. На втором этапе проводится углубленный обзор предложений ведущих претендентов. По результатам обзора коммерческих и технических сторон предложений осуществляется окончательный выбор партнера. 
Заключение контракта является завершающим этапом первого функционального блока работ. Контракт составляется на основе компромисса требований запроса и предложения. 
Проектно-конструкторской работы при разработке календарного плана предусматриваются только по тем инвестиционным проектам, по которым они не были проведены или завершены при их включении в инвестиционную программу. Календарный план этих работ определяет состав и сроки подготовки комплектов рабочих чертежей и спецификаций, сформированных по отдельным частям инвестиционного проекта, а также по анализу и утверждению проектной документации заказчиком.

Материально-техническое  обеспечение при разработке календарного плана предоставляется в виде детализированного списка оборудования и материалов со сроками их поставки. Детализация этого функционального блока календарного плана осуществляется обычно в следующем разрезе: составление списка потенциальных поставщиков; подготовка ценовых предложений; проведение торгов с поставщиками; доставка закупленных оборудования и материалов. Этот функциональный блок календарного плана должен быть четко согласован во времени с последующими производственными функциональными блоками, в первую очередь, с проектом осуществления строительно-монтажных работ. 
Строительно-монтажные работы требуют наиболее тщательной проработки при календарном планировании. Этот функциональный блок календарного плана должен отражать: сроки начала и окончания каждого вида и этапа работ; динамику использования техники и рабочей силы; динамику использования материалов; работы по проверке и испытанию всех крупных систем инвестиционного проекта. В этом функциональном блоке календарного плана интегрируются элементы работ по двум предшествующим функциональным блокам (проектно-конструкторских работ и материально-технического обеспечения проекта). 
Ввод в эксплуатацию в процессе календарного планирования реализации инвестиционного проекта предусматривает: подготовку персонала для начала эксплуатации объекта; закупку и доставку необходимого сырья и материалов; планирование пусконаладочных технологических процессов и другие необходимые мероприятия. Этот функциональный блок завершает стадию прямого инвестирования, переводя его в стадию начала эксплуатации инвестиционного проекта (пост инвестиционную фазу). 
Освоение проектных мощностей завершает функциональное календарное планирование реализации инвестирования на предусмотренную проектную мощность. 
в) принцип формирования резерва календарного плана. 
Он состоит в определении предельно допустимого размера нарушения сроков отдельных включенных в него работ и распределении этого резерва между участниками реализуемого инвестиционного проекта (заказчиком, подрядчиком, субподрядчиками). Предусматриваемый резерв 
должен составлять обычно не более 10-12% всего объема 
времени календарного плана. Порядок распределения 
этого резерва времени между участниками проекта должен быть оговорен в контракте. Если такое условие в контракте отсутствует, то обычно резерв времени используется в необходимом объеме той стороной, которая первой заявит о потребности в этом; 
г) принцип планирования ответственности и распределения рисков. Он определяет возложение ответственности исполнения и рисков невыполнения отдельных этапов работ на конкретных представителей заказчика или подрядчика в соответствии с их функциональными обязанностями, изложенными в контракте. При этом возложение исполнения отдельных мероприятий на одну из сторон, как правило, автоматически возлагает на нее и конкретные инвестиционные риски (с соответствующими формами возмещения их негативных последствий). 
Разработанный с учетом этих принципов и согласованный со сторонами календарный план (в табличной или графической форме) рассматривается и утверждается руководителем соответствующего центра инвестиций. 
2. Разработку капитального бюджета. Исходными предпосылками разработки этого бюджета по реальному инвестиционному проекту являются: 
а)календарный план реализации  инвестиционного  проекта; 
б) бюджетные заявки на выполнение отдельных видов работ и приобретение сырья, материалов, механизмов и оборудования, разработанные исполнителями отдельных функциональных блоков проекта; 
в) общая стратегия (схема) финансирования инвестиционного проекта; 
г)предварительный график потока инвестиционных 
затрат, составленный на этапе разработки бизнес-плана 
проекта; 
д)финансовое состояние инвесторов проекта. 
Так как объем и структура инвестиционных затрат предварительно определяются еще на стадии обоснования бизнес,-плана инвестиционного проекта, то процесс разработки раздела "капитальные затраты" бюджета сводится обычно к четырем процедурам: 
1)вычленение из общего объема инвестиционных 
затрат, определенных бизнес-планом, той их доли, кото 
рая относится к рассматриваемому текущему периоду 
(если продолжительность реализации  инвестиционного проекта превышает один год); 
2)уточнение объема инвестиционных затрат текущего периода с учетом корректив, внесенных подрядчиком в технологию работ; 
3)уточнение объема и структуры инвестиционных затрат в связи с изменением индекса цен после утверждения показателей бизнес-план проекта; 
4) уточнение первоначального объема инвестиционных затрат с учетом резерва финансовых средств, предусмотренного в контракте с подрядчиком на покрытие непредвиденных расходов (в порядке внутреннего страхования инвестиционных рисков). Объем этого резерва при разработке капитального бюджета должен определяться с учетом только тех категорий затрат, которые вошли в первоначальную оценку инвестиционных рисков. 
Процесс разработки раздела "поступление средств " бюджета предусматривает обычно следующие процедуры: 
1)уточнение общего объема поступления средств — 
этот показатель должен корреспондировать с показателем общего объема инвестиционных затрат по первому разделу бюджета; 
2)уточнение структуры источников поступления 
средств (если меняется показатель общего их объема); 
3)обеспечение стыковки объема поступления средств 
по отдельным периодам формирования приходной части 
бюджета с объемом инвестиционных затрат, предусмотренных в отдельных периодах в соответствии с календарным планом осуществления работ. 
Так же как и календарный план, капитальный бюджет разрабатывается первоначально на предстоящий год в разрезе кварталев, а затем в рамках предстоящего квартала детализируется в разрезе месяцев.  
3.Построение системы контроллинга реализации  отдельных инвестиционных проектов.  
Такой контроллинг строится в разрезе ранее рассмотренных его принципов.Основной целью разработки системы этого контроллинга является своевременное обнаружение отклонений от календарного плана и капитального бюджета отдельных показателей каждого инвестиционного проекта, замедляющих его реализацию; анализ причин, вызвавших эти отклонения, и разработка предложений по соответствующей корректировке отдельных направлений инвестиционной деятельности с целью ее нормализации и повышения  эффективности. 
4. Обоснование и принятие решений о "выходе" от 
дельных инвестиционных проектов из инвестиционной про 
граммы предприятия. Такие решения относятся к числу 
наиболее болезненных процедур в инвестиционной деятельности предприятия, так как вызываются обычно недостаточно обоснованной подготовкой бизнес-планов проектов, некорректным отбором таких проектов к реализации (прежде всего, по критерию эффективности) или существенными просчетами в прогнозировании  факторов   внешней среды. 
Обоснование управленческих решений о "выходе" проекта из инвестиционной программы представляет собой очень ответственный и сложный процесс. Повышенная ответственность принятия таких инвестиционных решений связана с тем, что они влекут за собой во многих случаях потерю не только ожидаемой инвестиционной прибыли, но и части инвестированного капитала. Сложность же принятия таких решений состоит в том, что они должны базироваться на глубоком анализе обширной системы внешних и внутренних факторов, определяющих эффективность реального инвестирования. 
В процессе подготовки таких решений необходимо прежде всего по реальным инвестиционным проектам с регрессирующими во времени показателями эффективности их реализации выявить причины, вызывающие это снижение. К числу  основных из  этих  причин  относятся: 
1) значительное увеличение продолжительности строительства. Оно приводит, как правило, к перерасходу инвестиционных затрат, подвергает проект дополнительным рискам негативного воздействия факторов внешней среды, отдаляет  сроки  получения  инвестиционной  прибыли; 
2)существенное возрастание уровня цен на основные 
строительные материалы. В отдельные периоды (строи 
тельного сезона, снижения объема предложения на рынке 
и т.п.) рост цен на основные виды строительных материалов может существенно обгонять общий индекс инфляции. Если такой период совпадает с пиком строительного цикла осуществления инвестиционного проекта,эффективность его реализации существенно снизится ввиду возрастания объема инвестиционных затрат (при неизменности показателей ожидаемой  инвестиционной  прибыли); 
3)значительное  возрастание  стоимости  выполнения строительно-монтажных работ.  Оно  влечет  за собой те же негативные последствия  для  эффективности  реализуемого инвестиционного проекта,  что  и  в  предыдущем  случае; 
4) ощутимое возрастание уровня конкуренции на рынке. Оно может произойти за счет появления новых отечественных производителей аналогичной продукции или ее импорта. Это может вызвать снижение уровня цен на продукцию, прирост которой предприятие обеспечивает за счет реализации инвестиционного проекта. При неизменном уровне инвестиционных затрат это повлечет за собой снижение суммы и уровня расчетной инвестиционной прибыли в процессе последующей эксплуатации проекта; 
5)значительное возрастание ставки процента за 
кредит в связи с изменением конъюнктуры финансового 
рынка. Оно вызывает негативные экономические последствия по тем инвестиционным проектам, в составе инвестиционных ресурсов которых заемные источники финансирования занимают высокий удельный вес. Увеличивая рост инвестиционных затрат, оно приводит одновременно к возрастанию риска неплатежеспособности предприятия; 
6)недостаточно обоснованный подбор подрядчика 
(субподрядчиков) для реализации проекта. Строительный 
опыт,  технология  осуществления  строительно-монтажных работ, парк используемых  механизмов  подрядчика (субподрядчиков) могут не  соответствовать  особенностям реализации конкретного инвестиционного  проекта.  Это влечет за собой, как правило, увеличение  продолжительности строительства, низкое качество работ (которое впоследствии отразится на эффективности эксплуатации 
объекта) и незапланированный перерасход планового 
объема инвестиционных затрат; 
7)существенное  ужесточение  системы   налогообложения. Оно приводит не только к снижению суммы чистой 
инвестиционной прибыли,  но  и  вообще  может "стимулировать" прекращение  соответствующей  инвестиционной деятельности. 
Если по реализуемым инвестиционным проектам в силу отрицательного воздействия отдельных из вышеперечисленных (или других) факторов следует ожидать дальнейшее существенное снижение эффективности реального инвестирования, то должна быть рассмотрена возможность выхода отдельных таких проектов из инвестиционной программы предприятия и обоснованы наиболее эффективные формы такого выхода. Основными из этих форм являются: 
•отказ от реализации проекта до начала строительно-монтажных работ; 
•продажа частично реализованного инвестиционного проекта в форме объекта незавершенного строительства; 
•продажа инвестиционного объекта на стадии начала  
его эксплуатации в форме целостного имущественного комплекса; 
•привлечение на любой стадии реализации инвестиционного  
проекта дополнительного стороннего паевого капитала с  
минимизацией своей доли паевого участия в инвестировании; 
• акционирование инвестиционного проекта на любой стадии его реализации с минимизацией своей доли акционерного капитала в нем (если проект структурно можетбыть выделен в целостный имущественный комплекс); 
• раздельная продажа основных видов активов закрываемого инвестиционного проекта. 
Возможности и формы быстрого "выхода" проекта из инвестиционной программы предприятия должны рассматриваться еще на стадии его разработки (при оценке и страховании инвестиционных рисков). В процессе выбора конкретных форм такого "выхода" следует исходить из экономических критериев и прежде всего — из минимизации потерь инвестированного капитала. 
В целях обеспечения формирования запланированной инвестиционной прибыли параллельно с обоснованием решения о "выходе" проекта из инвестиционной программы, должно готовиться решение о возможных формах наиболее эффективного реинвестирования капитала.  
 

  ЧАСТЬ 2 – РАСЧЕТНО-ГРАФИЧЕСКАЯ. БИЗНЕС-ПЛАН ОРГАНИЗАЦИИ ГОСТИНИЧНО-РЕАБИЛИТАЦИОННОГО КОМПЛЕКСА

Резюме

     Инициаторами  и участниками проекта являются юридические лица:

  - гостиница «Турист»;

      - клиническая больница.

Реализация  проекта предполагается в форме  акционерного общества.

     Новое название компании – Гостинично-реабилитационный комплекс «ГРК "Реабилитационный центр народной медицины"» (г. Харьков). Отрасль функционирования: гостинично-туристское обслуживание населения с целью оздоровления и реабилитации.

     «ГРК  "Реабилитационный центр народной медицины"» является юридическим лицом, обладает обособленным имуществом на правах оперативного управления, имеет самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банках, печать со своим наименованием, штампы, бланки и другие реквизиты юридического лица.

     Основными видами деятельности являются следующие: предоставление одноместных гостиничных номеров класса люкс и полу-люкс на определенный срок; сдача в аренду подвальных помещений под складские хозяйства; сдача в аренду помещений под офисы; другие виды типовых услуг, оказываемые гостиницами «4 звезды» (ресторан, кафе, сауна, тренажерный зал); предоставление медицинских услуг в области диагностики, стационарной медицинской помощи взрослым и детям по широкому спектру специальностей; нетрадиционная медицинская деятельность (акупунктура, мануальная терапия, массаж); медико-педагогическая деятельность (логопедия); фармацевтическая деятельность (закупка медикаментов); организационно-методический менеджмент, маркетинговые услуги (формирование и управление рынком медицинских услуг); обязательная медицинская деятельность (государственные мероприятия по мобилизационной подготовке, гражданской обороне и службе экстренной медицинской помощи в чрезвычайных ситуациях); медицинская статистика, санитарное просвещение.

     Размер  инвестиций составляет 9000 тыс. грн.

     Источниками инвестиций являются кредитные средства (6800 тыс. грн) и средства акционеров (2200 тыс. грн). Инвестированные средства направляются на следующие мероприятия: строительно-монтажные работы, реконструкция строений, оборудования (за счет банковского кредита); отделочные работы, евроремонт и качественная обработка строений (средства акционеров); оборотные средства (средства акционеров); разработка проектной документации и другие затраты (средства акционеров).

     Термин  кредитования – 5 лет под 12% годовых, выдача кредита единоразово, в первый год реализации проекта. Погашение кредита: начиная с первого года реализации проекта в суммах, заявленных инвестором, погашение кредита осуществляется из прибыли. Акции продаются равными долями; дивиденды составляют 10% от их стоимости, выплачиваются, начиная со второго года проекта, из прибыли.

     Основные  показатели эффективности проекта:

• Чистый дисконтированный доход с учетом рисков (NPV) составляет -3548,206 тыс. грн;
• Индекс прибыльности 0,61;
• Термин окупаемости 8,25 года;
• Дисконтная ставка 11%.

     

                       1. Цели бизнес-плана

     Объектом  проектирования являются здания – каркасные, 2-х и 4-х этажные (включая технические этажи), с подвалами, состоящие из отдельных блоков, смонтированные в 1982 – 85 годах, в которых планируется создать реабилитационный центр, в котором будут оказываться новые комплексные гостиничные услуги.

     Целью настоящего проекта является выявление  особенностей и формирование некоторых  подходов к разработке маркетинга комплексной  гостиничной услуги, обеспечивающей максимальные прибыли от ее продажи.

    Разработанный бизнес-план позволяет:

    Менеджерам фирмы: получить программы кратко- и долгосрочной деятельности с постановкой цели (в цифрах), разработать стратегии их достижения и механизм реализации, рассчитать необходимые ресурсы и обосновать направления финансовой политики;

    Городским властям (областному и горисполкому г. Харькова): в инфраструктуре полуторамиллионного мегаполиса г. Харькова обеспечить надлежащие санитарные условия жизни, охраняя окружающую среду, в первую очередь – водные источники;

    Инвесторам: объективно оценить потенциальные  возможности кампании и в максимально  приближенных к проекту объемах, условиях и в приемлемые сроки решить проблемы выделения и возврата инвестиций;

    Деловым партнерам: получить ответы на вопросы о деятельности фирмы как вероятного делового партнера и оценить надежность и привлекательные стороны делового сотрудничества;

    Городу: уменьшить негативное влияние на окружающую среду (атмосферу, воздух, почву  и р. Северский Донец – источника питьевого водоснабжения Харьковской области) осадка городских сточных вод, что приведет к улучшению экологической обстановки в регионе.