Маркетинг недвижимости

1.2. Особенности маркетинга в недвижимости

     Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало с времен римского права. В России термин «недвижимое  имущество» был введен Петром 1 в 1714 г. В указе от 23 марта «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». И с тех пор оно стало общепринятым в дореволюционной России, о чем свидетельствует свод гражданских законов России .В начале 20-х годов прошлого века в нашей стране названное деление имущества было признано «буржуазным», не соответствующим основам советского общества и в связи с отменой частной собственности на землю было упразднено.[4,с.9] В настоящее время деление имущества на движимое и недвижимое существует во всех зарубежных странах и в России, где уже имеется достаточная юридическая база для ведения различных сделок с недвижимостью [4,с.10].

     Так что же такое недвижимость? Приведем несколько определений. Недви́жимость — вид имущества, признаваемый в законодательном порядке недвижимым [13]. Теперь рассмотрим более подробное определение. Недвижимость, как экономическая категория, представляет собой созданные трудом человека объекты различного назначения, жестко привязанные к земле и обладающие стоимостью [5,с.7]. Понятие недвижимости также присутствует и в Гражданском кодексе Российской Федерации(ст.130 ГК РФ). К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связанно с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество.

     Сравнительный анализ характеристик рынка недвижимости и прочих секторов инвестиционного рынка (финансовый, товарный) позволяет определить ряд наиболее существенных различий. Рынки недвижимости отличаются от других рынков экономическими характеристиками и эффективностью по таким наиболее существенные параметрам, как: товар, формирование цены, способы финансирования сделки, степень ликвидности, баланс спроса и предложения, число потенциальных покупателей, информированность участников сделки, методы регулирования, надежность прогнозирования рыночной ситуации [14].

     Рассмотрим  каждую характеристику более подробно.

     - Основным товаром рынка недвижимости являются земельные участки, которые обладают такими отличительными свойствами как уникальность и фиксированное месторасположение.

     - Формирование цены. Поскольку цены на недвижимость сравнительно высоки, круг покупателей ограничен. Еще одной особенностью формирования цены на недвижимость является ее нестабильность.

     - Степень ликвидности. Высокая единичная цена на объект недвижимости, длительный срок экономической жизни, прогнозируемость генерируемых недвижимостью доходов и рисков являются объективными предпосылками использования для сделок заемных средств. Недвижимость как инвестиционный инструмент труднореализуема и в определенных ситуациях неликвидна.

     - Баланс спроса и предложения. Свободная конкурентная рыночная среда создается большим числом покупателей и продавцов, каждый из которых не контролирует достаточно большую долю рынка, чтобы оказывать существенное влияние на цену.

     - Информированность участников сделки о состоянии рынка, поведении других участников рынка,  качестве товара и его заменяемости, о цене предложения и сделках для конкретной недвижимости  гораздо ниже уровня эффективных рынков.

     - Методы регулирования. Рынок недвижимости не обладает такой характерной чертой эффективного рынка, как саморегулирование, основанное на открытой и свободной конкуренции. Рынки недвижимости регулируются федеральными, региональными и местными законами.

     - Несовершенство и неэффективность рынков недвижимости не позволяют сделать правильный прогноз поведения рынка [15].

     Мы  только что ознакомились с особенностями  рынка недвижимости, теперь изучим его сегментацию. Сегментация рынка недвижимости - это разделение его на однородные группы покупателей. В основу сегментации могут быть положены и характеристики недвижимости, за которой стоят соответствующие группы покупателей.

     Различают следующие сегменты рынка недвижимости:

     - рынок жилья;

     - рынок коммерческой недвижимости;

     - рынок земельных участков [4, с.22].

     Рынок жилья - это совокупность экономических  отношений, которые складываются в  сфере обмена по поводу реализации и купли жилья. Нынешнее состояние рынка жилья характеризуется наличием двух составляющих:

     а) собственно процесса приватизации жилья  как своеобразного первичного рынка, на котором единственный продавец - государство представлен своими властными структурами;

     б) вторичного рынка, на котором действуют  множество и продавцов и покупателей; здесь продавцами выступают физические и юридические лица, предлагающие на продажу те или иные совокупности прав на жильё [16].

     К объектам коммерческой недвижимости относятся  всякого рода объекты нежилого фонда, например: здания особняков (отдельно стоящие здания), используемые под офисные, банковские, торгово - развлекательные и иные цели, не связанные с проживанием людей; все без исключения административные здания, офисные и бизнес центры, магазины, рестораны, павильоны, нежилые помещения на первых, цокольных, полуподвальных и подвальных этажах в жилых зданиях, изначально не предназначавшиеся для использования, как квартиры, а так же квартиры, выведенные из жилого фонда и имеющие некоторые целевые назначения [17].

     Земля - специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств. При использовании земельных участков для предпринимательской цели, строительства, в первую очередь учитываются такие характеристики, как местоположение, размер, форма, контуры и топография, подъездные пути, способы использования примыкающих территорий [18]. Для того, чтобы наглядно показать сегментацию рынка, обратимся к рис.1.2

     Рис.1.2 Сегментация рынка

     Итак, в первой главе мы рассмотрели  теоретические основы маркетинга недвижимости, дали определение ключевым понятиям, таким как маркетинг, рынок, обмен, сделка, спрос, предложение, потребность, нужда и недвижимость. Мы увидели взаимосвязь спроса и предложения с помощью кривой спроса и предложения. Также нами была изучена история возникновения недвижимости, особенности рынка в данной сфере. В заключение мы рассмотрели сегментацию рынка недвижимости и особенности каждого его составляющего. Теперь, познакомившись с теоретическими аспектами нашего исследования, мы можем перейти к практической части.

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ПРЕДПРИЯТИЯ  И ЕГО МАРКЕТИНГОВОЙ  СТРАТЕГИИ

2.1.Анализ  деятельности предприятия

Объектом  нашего исследования стало малое  предприятие ООО «Национальное бюро недвижимости» (далее по тексту, НБН). Основным видом деятельности НБН являются операции с недвижимостью, к числу которых относятся продажа и аренда жилой недвижимости, а также аренда и продажа коммерческой недвижимости. Наше агентство на рынке не так давно: всего два года. Еще одной отличительной особенностью предприятия стало его местоположение. НБН располагается на севере города Москвы, в шаговой доступности от станции метро Планерная. Агентство находится на границе Москвы и Московской области. Рядом находятся такие города как Химки и Красногорск, а также район Митино. Этим фактом объясняется большое количество заказов именно на эти населенные пункты. НБН работает с понедельника по пятницу с 10.30 до 20.00 и в субботу с 12.00 до 18.00. Потребителями в основном становятся физические лица; однако среди юридических лиц тоже есть наши клиенты, чаще всего в операциях с арендой и продажей коммерческой недвижимости. В НБН работает два отдела: отдел жилой недвижимости и отдел коммерческой недвижимости, каждый из них состоит из менеджера и агентов по продаже и аренде. Чтобы более наглядно показать организационную структуру предприятия, обратимся к рис.2.1.

     Рис 2.1. Организационная структура НБН

     Из  рисунка видно, что НБН имеет  линейную организационную структуру. Сегодня рынок недвижимости в Москве крайне нестабилен. Спрос и предложение на те или иные виды услуг меняются в зависимости от сезона и экономической ситуации в стране в целом. Высоким всегда остается лишь спрос на аренду жилой недвижимости. Это объясняется двумя причинами: во-первых, в Москве очень высок процент приезжего населения; во- вторых, территория города достаточно велика и многие жители подбирают съемное жилье в соответствии с местом работы, школы или детского садика, куда ходят их дети.

     Предложение в этой сфере не всегда успевает за спросом. Особенно остро чувствуется нехватка объектов жилой недвижимости в конце августа - начале сентября. Именно в этот момент спрос на съемные квартиры достигает своего максимума. Прямо противоположным образом обстоит ситуация с продажей жилой недвижимости, где предложение всегда достаточно велико. Однако количество покупателей в этом сегменте рынка ограничено, объясняется это прежде всего тем, что цены на покупку квартир в Москве очень высоки. В коммерческой недвижимости, напротив, спрос и предложение относительно стабильны. Но здесь возникает другая трудность: сложно найти клиента под конкретный объект. Поэтому аренда и продажа коммерческой недвижимости достаточно трудоемкий и долгий процесс. Еще одной особенностью рынка столичной недвижимости является наличие жесткой конку- ренции. На данный момент сложно даже подсчитать, сколько агентств недвижимости работают в Москве. Это неудивительно, ведь недвижимость сегодня- один из самых прибыльных сегментов национального рынка. Для того, чтобы занять свою нишу в сфере недвижимости, руководству и коллективу агентства придется приложить немало усилий. Успешность предприятия здесь, как и в любой другой отрасли, во многом зависит от грамотности маркетинговой политики. Итак, для того, чтобы определить сегодняшнее место НБН на московском рынке, понять, в чем его преимущества и недостатки, нам необходимо провести сравнение с конкурентами. Для упрощения задачи мы рассмотрели трех конкурентов. Первый конкурент ООО «Миэль» - один из лидеров в отрасли недвижимости, имеющий множество филиалов в Москве и Московской области; два других конкурента - ООО «Огни Москвы» и ООО «Святогор» небольшие, сравнимые по количеству штата с НБН, агентства. 

     Таблица 2.1

     Конкурентная  среда НБН