Земля как экономический ресурс. Особенности рынка земли в Республике Беларусь и проблемы формирования

Земельный кадастр появился одновременно с возникновением государства и развитием системы налогообложения земель как источника дохода. В процессе ведения земельного кадастра осуществляются организационно - правовые мероприятия по изучению, учету, описанию и экономической оценке земель.

Земельный кадастр представляет собой свод систематизированных и достоверных данных обо всех землях Республики Беларусь, как используемых, так и неиспользуемых. Как общегосударственная система учета и оценки земель государственный земельный кадастр базируется на следующих основных принципах:

1) единство системы земельного  кадастра;

2) полнота сведений земельного  кадастра;

3) достоверность сведений  земельного кадастра;

4) непрерывность ведения  земельного кадастра;

5) совместимость и сопоставимость  земельно-кадастровой информации  с данными других природноресурсовых кадастров.

Государственный земельный кадастр представляет собой совокупность сведений и документов о правовом положении, природном состоянии и хозяйственном использовании земель. Земельный кадастр является единственным официальным источником сведений о земле, которые используются при осуществлении других функций управления землями. Содержание земельного кадастра определяется статьей 84 Кодекса Республики Беларусь о земле и постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 декабря 1991 г. "О порядке ведения государственного земельного кадастра и мониторинга земель".

Государственный земельный кадастр состоит из:

- единого реестра административно-территориальных и территориальных единиц Республики Беларусь;

- единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;

- реестра цен на земельные участки;

- регистра стоимости земельных участков;

- реестра земельных ресурсов Республики Беларусь [3, с.59].

Сведения государственного земельного кадастра носят открытый характер, за исключением сведений, отнесенных законодательством к государственным секретам и информации, распространение которой ограничено в целях защиты прав и защищаемых законом интересов граждан.

Ведение государственного земельного кадастра осуществляется Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь за счет средств республиканского и местных бюджетов [3, с.60].

Следовательно, земельный кадастр предназначен для реализации земельного законодательства, регулирования земельных отношений, обеспечения рационального использования земельных ресурсов, поэтому он является необходимым элементом на всех этапах государственного управления землями и является главным источником соответствующей информации в процессе землеустройства.

 

2 Рынок услуг земли

2.1 Проблемы становления рынка земли

В качестве объекта купли-продажи земля может выступать как объект собственности, а может предоставлять свои услуги людям. В первом случае собственник земельного участка обладает монополией на землю как на объект собственности, а во втором случае субъект взявший землю в аренду обладает монополией на землю как на объект хозяйствования.

Земля может сдаваться в аренду на определенный срок и за определённую плату. Объектом арендных отношений выступает не сама земля, а ее услуги, то есть её способность обеспечить арендатору урожайность какой-либо культуры.

Формирование рынка земли в Республике Беларусь – явление сравнительно молодое. Основной проблемой становления рынка земли явилось отсутствие частной собственности на землю в Советском союзе, в состав которого входили земли Беларуси. Обретение независимости в начале 1990-х годов и переход к рыночным отношениям создали предпосылки для разработки законодательных остов становления частного сектора в экономике, в том числе и в сфере земельных отношений. Только после того как в июне 1993 года был подписан закон Республики Беларусь «О праве собственности на землю», была введена частная собственность, и стал развиваться рынок земли. Позже права собственности были залеплены в ноябре 1998 года в Кодексе Республики Беларусь о земле [5, с.156].

В соответствии с Кодексом о земле земельные участки могут быть в государственной либо в частной собственности, как у белорусских граждан, так и у белорусских юридических лиц, а так же в собственности иностранных государств и международных организаций. Земельные участки предоставляются в частную собственность для строительства и обслуживания жилого дома, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного строительства и т.д.

Впервые за многие десятилетия было закреплено законодательно право частной собственности на землю и разработан правовой механизм ее функционирования.

Однако оставался вопрос, связанный с предоставлением земли в частную собственность негосударственным юридическим лицам. Дело в том, что подобная практика является относительно новой для Беларуси. Формально негосударственные юридические лица получили право покупать земельные участки в собственность в 1998 году: при приватизации объектов государственной собственности и при осуществлении инвестиционных проектов.

Но для выкупа земельного участка было необходимо индивидуальное решение президента, и это являлось основным барьером для совершения сделок по купле-продаже земли. И только с 2008 года у негосударственных юридических лиц появилась возможность покупки земли, минуя необходимость получения разрешения президента, а именно – на аукционе или в результате безаукционного выкупа для обслуживания собственных капитальных строений [13, с.14].

Еще одной проблемой становления рынка земли является неправильное понимание определения частная собственность на землю. То, что у нас называют частной собственностью на землю, является не совсем таковой в общепринятом международном понимании.

В результате предоставления земли в собственность она не становиться полноценным рыночным объектом, который собственник может вовлекать в коммерческий оборот, реализовывать третьим лицам, а так же беспрепятственно сдавать в аренду. Другими словами, он не может использовать землю по своему усмотрению.

Возможность любого рода распоряжения земельными участками так или иначе находится под контролем государства, и подавляющие большинство сделок возможно только в случае получения согласия со стороны государства.

Помимо этого, государство имеет право изъять находящийся у юридического лица в частной собственности участок согласно весьма широкому перечню оснований. Например, участок может быть изъят на целевое использование или для государственных нужд.

В итоге мы имеем несколько усеченное право частной собственности на землю, которая юридически частной собственностью называется, а фактически в полном смысле собственность как совокупностью прав по владению, пользованию и распоряжению не является.

Подводя итог можно сделать вывод, что для становления рынка услуг в Республике Беларусь необходимы:

- дальнейшее государственное  правовое и экономическое регулирование  земельных отношений в направлении  развития аренды земли;

- широкое внедрение рыночных  форм и операций с землей (залог, обмен земельными участками сельскохозяйственного  назначения);

- создание инфраструктуры  земельного рынка;

- совершенствование механизма  кооперативно-интеграционных отношений  фермерских хозяйств с организациями  АПК и т.д.

Осуществление долговременной научно обоснованной земельной политики позволит государству вывести аграрные отношения на качественно новый, рыночный уровень.

 

2.2 Рента и арендная  плата

 

Получив землю в аренду, арендатор становиться обладателем монополии на землю как на объект хозяйствования. И за право временного пользования землей арендатор выплачивает собственнику земли арендную плату.

Следует различать понятия земельная рента и арендная плата. Плата за использование земли и других природных ресурсов, предложение которых строго ограничено, называется земельной рентой. А арендная плата – это полная рентная оценка земли. Она включает в себя земельную ренту, амортизационные отчисления (если до сдачи в аренду собственник земли построил на нем какое-либо сооружение), судный процент на капитал, вложенный в землю [7, с.333].

Земельную ренту следует рассматривать как частный случай более широкого понятия экономическая рента. Доход, получаемый с помощью какого-либо производственного фактора для которого характерно совершенно неэластичное предложение называют экономической рентой. К категории экономической ренты относят и ренту в нефтедобывающей промышленности, а также ренту любой естественной монополии [5, с.151].

Рассмотрим на рисунке 3, как устанавливается равновесная рентная оценка земли.

    R           S

 

    R1 - - -  - - - - - - - -   Е1

 

                               

    Re - - - - - - - - - - - -  Е                  D1

     D

 

 

0                 Se    Q

 

Рисунок 3 – Равновесная рентная оценка земли: изменение уровня земельной ренты

 

Примечание – Источник:  [7, с.334].

 

На рынке земли предложение земли абсолютно неэластично, так как количество земли всегда одинаково и не может быть изменено. Спрос представлен как суммарный сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос  на землю. Пересечение кривых спроса и предложения определяют точку равновесия Е, которой соответствует земельная рента Re. Так как предложение земли фиксировано, то спрос выступает единственным фактором определяющим уровень земельной ренты.

Если по каким-то причинам спрос на сельскохозяйственную продукцию повысится, то соответственно повысится  спрос на услуги земли, и кривая спроса D сместится вверх-вправо в положение D1, и рента вырастет с Re до R1. Рост земельной ренты со временем сократит число желающих арендовать участки, в результате этого спрос на услуги земли станет снижаться, повысившаяся рента так же снизится и со временем вернется в состояние Re. Возможна и обратная ситуация, когда спрос на услуги земли снизится.

Существование двух видов монополии на землю порождает два вида земельной ренты:

1) чистой земельной ренты;

2) дифференциальной земельной ренты.

Монополия на землю как на объект собственности порождает чистую земельную ренту. Чистая земельная рента – это доход, выпадающий на долю каждого собственника земли или другого природного ресурса, предложение которого строго фиксировано [5, с.150].

Монополия на землю как на объект хозяйствования порождает дифференцированную  ренту. Рассмотрим механизм ее образования.

Обрабатываемые сельскохозяйственные участки различны по плодородию и по месту положению. Условно разделим все обрабатываемые земельные участки на 3 группы: лучшие, средние и худшие. При одних и тех же затратах лучшие и средние участки будут приносить доход больше чем худшие. Однако общество не может обойтись без обработки худших участков, так как количество земли ограничено. В тоже время худшие участки будут обрабатываться только в том случае, если рыночная цена продукта с этих участков позволит арендаторам возместить издержки, получить определенную прибыль. Отсюда ясно, что лучшие и средние по плодородию участки обеспечивают получение кроме обычного ещё и дополнительный доход. Этот доход и есть дифференциальная рента.

Дифференциальная рента – это дополнительный доход, получаемый в результате использования ресурса более высокой производительности по сравнению с аналогичным ресурсом данного вида при условии, что его предложение не эластично [4, с.472].

Различают два вида дифференцированной ренты:

1) дополнительный доход, связанный с различием в естественном  плодородии земли называют дифференциальной рентой первого рода;

2) дополнительный доход, связанный с интенсивным видением  хозяйства с дополнительными  вложениями капитала называется дифференциальная рента второго рода.

Дифференциальная рента один практически полностью принадлежит землевладельцу. Дифференциальная рента два является результатом производственных усилий арендатора и полностью присваивается им за вычетом подоходного налога. Но так дело обстоит только до завершения срока аренды договора. Заключая новый договор, собственник земли учтет улучшение качества и повысит арендную плату. Поэтому арендатор заинтересован в увеличении срока аренда, а собственник земли наоборот.

Цена земли. В рыночной экономике земля продается и покупается, так как земля приобретаются с целью дохода, ее цена зависит от:

1) величины арендной платы, которую можно получать став  собственником земли;

2) от ставки судного  процента.

Чем больше доход в виде ренты, тем дороже земельный участок. В тоже время владелец денег, принимая решение о покупке земли, сравнивает величину арендной платы, которую он может получать, и ту сумму денег, которую он получил бы в виде процента поместив данную сумму в банк. Поэтому чем выше будет ставка судного процента, тем меньше склонность покупателя к приобретению земли. Цена земли определяется по формуле:

,     (2.1)

где R – годовая рента;

      i – рыночная ставка ссудного процента [6, с.228].

 

Если рента равняется 400 долл., ставка ссудного процента составляет 5 %, то цена земли равняется 400/5 % = 400*100/5 = 8000 долл.

На практике цена земли зависит от множества факторов. Например, рост цен на землю может быть связан с растущим спросом на нее для несельскохозяйственных целей. Резко возрастает спрос на землю в условиях инфляции и особенно гиперинфляции, что соответственно ведет к росту цены земли. В целом динамика цен на землю в странах с рыночной экономикой с начала XX века имела устойчивую тенденцию к росту. Следует отметить, что в нормальной рыночной экономике функционируют рынок земли и ее купля-продажа. Законодательное оформление рыночных отношений, связанных с куплей-продажей земли, - необходимое условие для развития рынка земли в Республике Беларусь.