Затратный подход к оценке объектов недвижимости

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 04 Октября 2011 в 22:28, курсовая работа

Описание работы

На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость - важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства, и в целом на долю недвижимого имущества приходиться более 50 % мирового богатства.

Содержание работы

Введение…………………………………………………………………………...3

1. Сущность затратного подхода оценки недвижимости.……………………..4

1.2. Сфера применения и ограничения затратного метода……………………..5

1.3. Этапы оценки недвижимости затратным методом……………...6

1.4. Анализ полной восстановительной стоимости недвижимости...7

1.5 Определение рыночной стоимости земельного участка………..9

1.6. Оценка общего накопленного износа…………………………..13

1.7. Определение общей стоимости объекта недвижимости и земельного участка…………………………………………………...22

Заключение………………………………………………………………….........23

2. Экономический анализ реконструкции объекта

недвижимости………………………………………………………............24

Список использованной литературы…………………………………..............33

Скачать архив (74.26 Кб) Сколько стоит заказать работу?
Файлы: 1 файл

курсовая по недвижимости.doc

— 297.03 Кб (Скачать файл)
 

Табл. 2.3

Уровень арендной платы по жилым помещениям, коммерческим

и по парковочным местам в 2010 году, руб/м2

Жилые помещения Коммерческие помещения Парковочные места
1200 5000 12000 руб/место
Цена продажи квартир, коммерческих помещений и по парковочных мест
9000 12000 4000

    Обслуживание и текущий ремонт жилья, офисно-коммерческих помещений 600 р/м2. Годовая норма амортизационных отчислений 2% от балансовой стоимости. Балансовая стоимость 29500 тыс. руб. Начальная стоимость недвижимости 25 млн. руб. Инвестиционные затраты на ремонт и реконструкцию недвижимости в начале 2010 года 22,5 млн. руб. Заемный капитал 40% от инвестиционных затрат на 10 лет под 12% годовых. Погашение долга равными долями по 10% с конца 2011 года.

Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду

жилых и коммерческих помещений

Табл. 2.4

Показатели Ед.

изм.

 2010 2011 2012 2013 2014 2015
    1. Жилые помещения:

1.1.Площадь помещения

1.2. Площадь, приносящая доход

1.3. Доход от аренды

  
м2

м2 

руб.

  
7276

― 

―

  
7276

6839 

8453,55

  
7276

6839 

8791,69

  
7276

6985 

9427,68

  
7276

6985 

9993,35

  
7276

7130 

10915,65

2. Коммерческие помещения:

2.1. Площадь помещения

2.2.Площадь, приносящая доход

2.3.Доход от аренды

  
м2

м2 

руб.

  
1605

― 

―

  
1605

1445 

7439,18

  
1605

1364 

7306,92

  
1605

1428 

8033,32

  
1605

1477 

8802,35

  
1605

1573 

10032,76

3. Парковый холл:

3.1. Количество парковых мест

3.2. Количество парковых мест, приносящих доход

    3.3.Доход от аренды

  
шт.

м2 

руб.

  
25

― 

―

  
25

17 

216,01

  
25

19 

240,7

  
25

21 

286,43

  
25

22 

321,48

  
25

24 

374,56

Итого общая величина дохода от аренды руб. ― 16108,73 16339,31 17747,43 19117,17 21322,97
 
 

1. Жилые помещения. Площадь помещения S=7276 м?. Используя данные таблицы 2.2  «Степень занятости арендаторами жилых помещений по годам»,  рассчитываем площадь приносящую доход:

2011: 7276*0,94= 6839

2012: 7276*0,94= 6839

2013: 7276*0,96= 6985

2014: 7276*0,96= 6985

2015:7276*0,98= 7130

Используя данные таблицы 2.2 «Прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимости по годам» и таблицы 2.3. «Уровень арендной платы по жилым помещениям в 2010г.» - 1200руб/м?, рассчитаем доход от аренды для жилых помещений:

2011: 6839*1200*1,03/1000=8453,55  тыс. руб.

2012: 6839*1200*1,03*1,04/1000=8791,69 тыс. руб.

2013: 6985*1200*1,03*1,04*1,05/1000=9427,68 тыс. руб.

2014: 6985*1200*1,03*1,04*1,05*1,06/1000=9993,35 тыс. руб.

2015: 7130*1200*1,03*1,04*1,05*1,06*1,07/1000=10915,65 тыс. руб.

Полученные результаты заносим в таблицу 2.4.

  1. Коммерческие помещения. Общая площадь S=1605 м?. Используя данные таблицы 2.2. «Прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимости по годам» и «Степень занятости арендаторами офисных и коммерческих помещений по годам», а так же таблицы 2.3. «Уровень арендной платы по коммерческим помещениям в 2010г.» - 5000 руб/м?, рассчитаем доход от аренды для коммерческих  помещений.

2011: 1605*0,9*5000*1,03/1000=7439,18 тыс. руб.

2012: 1605*0,85*5000*1,03*1,04/1000=7306,92 тыс. руб.

2013: 1605*0,89*5000*1,03*1,04*1,05/1000=8033,32 тыс. руб.

2014: 1605*0,92*5000*1,03*1,04*1,05*1,06/1000=8802,35 тыс. руб.

2015: 1605*0,98*5000*1,03*1,04*1,05*1,06*1,07/1000=10032,76 тыс. руб.

  1. Парковочный холл. Общая площадь S=749 м?. Т.к. на одно место для парковки приходится 30 м?, то 749 м?/30 м?=25 мест. Используя данные таблицы 2.2 «Прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимости по годам» и «Степень занятости парковочных мест по годам» и таблицы 2.3 «Уровень арендной платы по парковочным местам  в 2010г.» - 12000 руб/место, рассчитаем доход от аренды для парковочных мест:

2011: 25*0,7*12000*1,03/1000=216,01 тыс. руб.

2012: 25*0,75*12000*1,03*1,04/1000=240,7 тыс. руб.

2013: 25*0,85*12000*1,03*1,04*1,05/1000=286,43 тыс. руб.

2014: 25*0,9*12000*1,03*1,04*1,05*1,06/1000=321,48 тыс. руб.

2015: 25*0,98*12000*1,03*1,04*1,05*1,06*1,07/1000=374,56 тыс. руб. 

Полученные результаты заносим в таблицу 2.4. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Расчет финансовых поступлений

    Табл. 2.5 

Рассчет финансовых поступлений
№пп Показатели Едизм Годы
      2010 2011 2012 2013 2014 2015
1 2 3 4 5 6 7 8 9
1 Доходы от аренды тыс. руб. 0 16 108,73 16 339,31 17 747,43 19 117,17 21 322,97
2 Техническое обслуживание тыс. руб. 0 5 435,17 5 598,23 5 822,16 6 113,26 6 480,06
3 % за привлеченный капитал тыс. руб. 1 080,00 1 080,00 972,00 874,80 787,32 708,59
4 ЧОД тыс. руб. -1 080,00 9 593,56 9 769,08 11 050,48 12 216,59 14 134,32
5 Амортизация тыс. руб. 0 590,00 590,00 590,00 590,00 590,00
6 Финансовый результат перед уплатой налогов тыс. руб. -1 080,00 9 003,56 9 179,08 10 460,48 11 626,59 13 544,32
7 Налог на прибыль тыс. руб.   1 800,71 1 835,82 2 092,10 2 325,32 2 708,86
8 Финансовый результат после уплаты налогов тыс. руб. -1 080,00 7 202,85 7 343,27 8 368,38 9 301,27 10 835,46
 
   
  1. Данные по доходам от арендной платы берем из таблицы 2.4. «Расчет кассовых поступлений».
  2. Техническое обслуживание. Используя данные таблицы 2.2. «Прогнозные изменения затрат по обслуживанию и текущему ремонту жилья и офисно-коммерческих зданий по годам», Удельный вес различных типов площадей в общем балансе,  а также табл.2.3. «Обслуживание и текущий ремонт жилья, офисно-коммерческих помещений» ― 600 руб/м?, рассчитаем затраты на техобслуживание:

2011: 10700*(0,15+0,68)*600*1,02/1000= 5 435,17 тыс. руб.

2012: 10700*(0,15+0,68)*600*1,02*1,03/1000= 5598,23 тыс. руб

2013: 10700*(0,15+0,68)*600*1,02*1,03*1,04/1000=5822,16 тыс. руб.

2014:  10700*(0,15+0,68)*600*1,02*1,03*1,04*1,05/1000=6113,26 тыс. руб.

2015: 10700*(0,15+0,68)*600*1,02*1,03*1,04*1,05*1,06/1000=6480,06 тыс. руб.

   3. Процент за привлеченный капитал. Заемный капитал берется на 10 лет под 12% и составляет 40% от инвестиционных затрат на ремонт и реконструкцию недвижимости, равные  22,5 млн. р. Погашение кредита происходит равными долями по 10% с конца 2010г. Процент от стоимости капитала в начале года заносим в табл. 2.5.

    Обслуживание долга

    Табл. 2.6

Обслуживание долга
№пп Показатели Едизм Годы
      2010 2011 2012 2013 2014 2015
1 2 3 4 5 6 7 8 9
1 Заемный капиталл на начало года тыс. руб. 9000 9000 8100 7290 6561 5904,9
2 Погашение долга в конце года тыс. руб. - 900 810 729 656,1 590,49
3 Заемный капиталл на конец года тыс. руб. 9000 8100 7290 6561 5904,9 5314,41
4 % от стоимости кредита на конец года тыс. руб. 1080 1080 972 874,8 787,32 708,588

      4. Чистый операционный доход. Чистый операционный доход получаем за счет разности доходов от аренды, техобслуживания и процента за привлеченный капитал. Результаты заносим в таблицу 3.5.

5. Амортизационные отчисления. Годовые нормы амортизационных отчислений составляют 2% от балансовой стоимости 29500 тыс. руб., т.е. 29500 · 0,02=590 тыс. руб.

6. Финансовый результат перед уплатой налога. Финансовый результат перед уплатой налога есть результат разности чистого операционного дохода и амортизационных отчислений.

  7. Величина налога на прибыль  составляет 20% от финансового результата перед уплатой налога.

8. Финансовый результат после уплаты налога. Финансовый результат после уплаты налога есть разность между финансовым результатом перед уплатой налога  и величиной налога на прибыль. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Расчет стоимости недвижимости

    Табл. 2.7

Показатели Ед.

изм.

 2010 2011 2012 2013 2014 2015
1.Цена продажи объекта недвижимости руб. ― ― ― ― ― 117736,738
2.Бухгалтерская стоимость руб. ― ― ― ― ― 22050,000
3.Налогооблагаемая часть от цены продажи руб. ― ― ― ― ― 95686,738
4.Налог на прибыль руб. ― ― ― ― ― 19137,348
5.Конечная цена продажи объекта недвижимости на конец 2015 года руб. ― ― ― ― ― 98599,391
6.Выплата долга за привлеченный капитал руб. ― ― ― ― ― 5314,410
7.Чистые кассовые поступления от продажи объекта недвижимости руб. ― ― ― ― ― 93284,981

Информация о работе Затратный подход к оценке объектов недвижимости