Затратный подход к оценке объектов недвижимости

     Пример. Определить исправимый функциональный износ офисного здания, если известно что:

1. современные стандарты требуют установки в здании кондиционера, стоимость установки которого в существующем здании составляет 150 тыс. руб., а стоимость установки в этом же здании при его строительстве - 110 тыс. руб.

2. установленная в здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам, при этом стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость, составляет 350 тыс. руб., физический износ существующей электроарматуры - 200 тыс. руб., стоимость демонтажа существующей электроарматуры - 100 тыс. руб., стоимость возврата материалов - 10 тыс. руб., стоимость монтажа новой электроарматуры - 190 тыс. руб.

3. в здании имеется складское помещение и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования показал, что в настоящее время данную площадь целесообразно использовать как офисную, при этом текущая восстановительная стоимость складской площади составляет 800 тыс. руб., физический износ - 50 тыс. руб., стоимость ликвидации склада - 80 тыс. руб.

Решение:

1. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного недостатками, требующими добавления элементов (в нашем случае - кондиционера ):

150-110=40 т.р.

2. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного недостатками, недостатками, требующими замены или модернизации элементов(в нашем случае - электроарматуру):

350-200-10+100+210=450 т.р.

3. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного «сверхулучшениями» (в нашем случае - позициями, которые функционально присущи складскому помещению):

800-50+80=830 т.р.

Таким образом, стоимость исправимого функционального износа здания составляет:

40+450+830=1320 т.р.

       Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

       Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

- метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;

- метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

      При наличии достаточного количества данных, второй подход более предпочтителен.

      Метод капитализации потери дохода предполагает определение потерь дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для зданий.

    Пример . Определить внешний (экономический) износ склада, если известно что: чистый доход без учета внешних факторов после устранения исправимого физического и функционального износа составляет 25 000 тыс. руб.; текущий чистый доход после устранения исправимого физического и функционального износа - 21 000 тыс. руб.; стоимость земли 5 000 тыс. руб., норма капитализации для земли 10%; норма капитализации для земли 15%.

Решение:

1. Определим потерю чистого дохода за счет внешних факторов:

2500-2100=400 т.р.

2. Определим чистый доход, относящийся к зданию:

2100-500*0,1=1600 т.р.

3. Определим потерю чистого дохода, относящуюся к зданию:

(1-500/2100)*400=305 т.р.

Таким образом, стоимость внешнего (экономического) износа склада составляет:

305/0,15=2035 т.р.

     Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом

   Пример. Определить внешний (экономический) износ здания, находящегося вдалеке от остановки, если известно что: цена продажи объекта-аналога, находящегося вдалеке от остановки - 400 тыс. руб.; цена продажи объекта-аналога, находящегося вблизи от вещевого рынка - 250 тыс. руб.; разница в физических и других различиях объектов-аналогов составляет 40 тыс. руб.

Решение:

1. Определим стоимость внешнего (экономического) износа

400-250-40=110 т.р

    Общий (совокупный) износ объекта определяется путем суммирования всех трех видов износа: физического, функционального и внешнего. 
 
 
 
 
 
 
 

        1.7. Определение общей стоимости объекта

недвижимости и земельного участка

    На этом этапе затратного подхода определяем общую стоимость путем суммирования стоимости объекта недвижимости без износа и стоимости земельного участка.

    Пример.

    Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом

      
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение. 

      В результате исследования, проведенного в курсовой работе, можно сделать следующие выводы, что:

      Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. Другое дело, что можно лишиться собственного недвижимого имущества против своего желания. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею.

       Методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение.

        В основе затратного метода лежит оценка недвижимости на основе определения ее стоимости как строения. Расчет этой стоимости складывается из: стоимости здания (стоимости его модернизации или восстановления) минус предполагаемый или установленный физический и моральный износ, плюс стоимость земельного участка.

        Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический; функциональный; внешний.

       Оценка недвижимости - это определение ее предположительной рыночной стоимости. Достоверность такого предположения полностью зависит от того, насколько аргументировано, комплексно и профессионально конкретный оценщик произвел процедуру оценки. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Экономический анализ реструктуризации объекта недвижимости

Общая характеристика реконструируемого объекта недвижимости

    В строении размещаются преимущественно квартиры общей площадью 7276 м?. На уровне улицы в здании размещаются коммерческие помещения площадью от 1605 м?, ниже уровня улицы имеется два подземных парковочных этажа. В здании расположено  48 квартир, средняя площадь квартиры 150 м?. Количество парковочных мест рассчитано на 25 автомобилей.

Баланс площадей

Табл. 2.1 

 
 

      Реализация проекта включает инвестиционные затраты, а использование объекта - эксплуатационные затраты. Доходы образуются от продажи результатов строительных работ и от аренды помещений. Доходы определяются на весь жизненный цикл функционирования объекта или на весь предполагаемый срок владения этим объектом.

      Помещения в здании сдаются в аренду на 5 лет, начиная с конца 2010 г. В конце 2015 г. объект продается по рыночной цене. За счет полученных средств выплачивается долг по займу.

   Уровень доходности принят в размере 10 %.

   Исходные данные:

Табл. 2.2