Рынок бизнеса строительной отрасли

В случае если стоимость актива, права, обязательства или обязанности является незначительной, оценщик имеет право не осуществлять их оценку.

При проведении оценки бизнеса методами затратного подхода должны быть соблюдены следующие условия:

-         при использовании  данных бухгалтерского баланса  оценщик должен предпринять соответствующие  процедуры, чтобы удостовериться, что  на дату оценки не существует  активов и обязательств, не учтенных  в бухгалтерском балансе;

-         при корректировке  статей баланса до рыночной  стоимости не должно возникать  двойного счета с другими статьями  баланса.

 Оценка бизнеса затратным  подходом включает в себя оценку  всех его составляющих: земельного  участка, здания и сооружения, машин  и оборудования, нематериальных  активов, финансовые вложений.

Особенность сравнительного подхода – ориентация итоговой величины стоимости, с одной стороны, на рыночные цены купли-продажи акций, принадлежащих сходным компаниям, с другой стороны, на фактически достигнутые финансовые результаты.

Данный метод основан на принципе замещения – покупатель не купит объект, если его стоимость превышает затраты на приобретение аналогичного предприятия обладающего такой же полезностью.

Базовые положения сравнительного подхода:

1) оценщик использует в качестве  ориентира реально сформированные  рынком цены на сходные предприятия, либо их акции. В этом случае  цена купли-продажи предприятия  в целом или одной акции  более полно учитывает многочисленные  факторы, влияющие на величину  стоимости собственного капитала  предприятия. (соотношение спроса и предложения на данный вид бизнеса, уровень риска, перспективы развития отрасли, конкретные особенности предприятия и т.п.).

2) сравнительный подход базируется  на принципе альтернативных инвестиций. Производственные, технологические  и другие особенности конкретного  бизнеса интересуют инвестора  только с позиции перспектив  получения дохода. При адекватном  уровне риска и свободном размещении  инвестиций это обеспечивает  выравнивание рыночных цен.

3) цена предприятия отражает  его производственные и финансовые  возможности, положение на рынке, перспективы развития. Следовательно, в сходных предприятиях должно  совпадать соотношение между  ценой и важнейшими финансовыми  параметрами, такими как прибыль, дивидендные выплаты, объем реализации, балансовая стоимость собственного  капитала. Отличительной чертой  этих финансовых параметров является  их определяющая роль в формировании  дохода, получаемого инвестором.

Таблица 2.

Достоинства метода	Недостатки метода
Ориентация на фактические цены купли-продажи сходных предприятий. Цена определяется рынком и ограничена только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом.	Метод игнорирует перспективы развития предприятия в будущем, так как базой для расчета являются достигнутые в прошлом финансовые результаты.
Подход базируется на ретро-информации, т.е. отражает фактически достигнутые предприятием результаты производственно-финансовой деятельности (доходный подход ориентирован на прогнозы относительно будущих доходов).	Оценка возможна только при наличии разносторонней финансовой информации не только по оцениваемому предприятию, но и по большому числу сходных фирм-аналогов. Получение дополнительной информации от предприятий-аналогов является достаточно сложным и дорогостоящим процессом.
Реальное отражение спроса и  предложения на данный объект  инвестирования, поскольку цена  фактически совершенной сделки  наиболее интегрально учитывает  ситуацию на рынке.	Необходимость в сложных корректировках, внесении поправок в итоговую  величину и промежуточные расчеты, требующие серьезного обоснования, так как на практике не существует  абсолютно одинаковых предприятий, и необходимо выявить эти различия  и определить пути их нивелирования  в процессе определения итоговой  величины стоимости.

 

Условия использования сравнительного подхода

– Наличие активного финансового рынка (подход предполагает использование данных о фактически совершенных сделках)

– Открытость рынка или доступность финансовой информации

– Наличие специальных служб, накапливающих ценовую и финансовую информацию

 

 

Выбор метода в сравнительном подходе зависит от целей, объекта и конкретных условий оценки.

 

В чистом виде метод компании-аналога используется для оценки миноритарного (неконтрольного) пакета акций.

Наиболее оптимальная сфера метода сделок – оценка всего капитала либо контрольного пакета акций.

Различие в технологии применения метода компании-аналога и метода сделок заключается только в типе исходной ценовой информации: либо цена 1 акции, не дающей никаких элементов контроля, либо цена контрольного пакета, включающая премию за элементы контроля.

Отраслевые коэффициенты рассчитываются на основе длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми показателями. Для метода отраслевых коэффициентов необходима информация, накопленная за период достаточно длительного наблюдения в условиях относительно стабильного рынка.

Пример. Оценить предприятие, получившее в последнем финансовом году чистую прибыль в размере 100 тыс. руб. Аналитик располагает достоверной информацией о том, что недавно была продана сходная компания за 3000 тыс. руб., ее чистая прибыль за аналогичный период составила 300 тыс. руб.

1. Соотношение рыночной цены  и чистой прибыли для компании-аналога  составляет:  3 000 : 300 = 10.

2. Стоимость оцениваемой компании:   100 · 10 = 1 000 тыс. руб.

Метод предполагает внесение достаточно сложных корректировок для обеспечения максимальной сопоставимости оцениваемой компании с аналогами, а также обоснованное определение приоритетных критериев сопоставимости, исходя из конкретных условий, целей оценки, качества информации.

 

2.3. Расчёт стоимости предприятия.

2.3.1. Оценка рыночной стоимости  предприятия доходным подходом.

Таблица 3

Метод дисконтирования денежных потоков

№ п/п	Наименование показателя	Баланс. данные 2009 года	2010	2011	2012	Постпрогнозный период
1	Выручка от реализации продукции	30362210	57991821	96846341	165026165	167171506
2	Себестоимость реализованной продукции	27206598	51960672	86774322	147863444	149785669
3	Валовая прибыль	3155612	6031149	10072019	17162721	17385837
4	Внереализационные доходы	0	0	0	0	0
5	Внереализационные расходы	0	0	0	0	0
6	Прибыль (убыток) до налогообложения	3155612	6031149	10072019	17162721	17385837
7	Налог на прибыль и другие аналогичные платежи (20%)	631122	1206230	2014404	3432544	3477167
8	Чистая прибыль	2524490	4824920	8057616	13730177	13908669
9	Амортизация	5441320	10392134	17354864	29572689	29957134
10	Прирост капитальных вложений	-	-	-	-	-
11	Прирост оборотных средств	-	17 327 852	24 369 555	42 762 386	1 345 557
12	Денежный поток	-	- 2 110 798	1 042 925	540 480	42 520 246
13	Коэффициент текущей стоимости при ставке дисконтирования 21%	-	0,83	0,68	0,56	0,47
14	Текущая стоимость денежных потоков	-	- 1 744 461	712 332	305 087	19 836 008
15	Сумма текущей стоимости денежных потоков	-	-	-	-	19 108 966
16	Стоимость реверсии (выручка от продажи предприятия в постпрогнозном периоде)	-	-	-	-	215 838 811
17	Текущая стоимость реверсии	-	-	-	-	100 690 398
18	Рыночная стоимость предприятия	-	-	-	-	119 799 364

 

1. Данные 2009 года являются основой для  построения денежного потока  в прогнозные периоды. Более длительный  период не обеспечивает достоверных  данных, а более короткий не  позволяет увидеть тенденции  роста бизнеса. По данным ретроспективного  анализа получим, что в 2010 году  выручка возрастет на 91%, в 2011 –  на 67%, а в 2012 на 70,4%. За пределами прогнозного периода рыночное положение компании стабилизируется, потоки денежных средств становятся стабильными (увеличение составит 1,3%).

2 Доля себестоимости  в выручке составила 89,6%, а в  последующие годы эта тенденция  сохранилась.

3. Валовая  прибыль = Выручка - себестоимость.

4. Внереализационные доходы и расходы предприятия отсутствуют.

6. Прибыль  до налогообложения равна сумме  валовой прибыли и внереализационных доходов за вычетом внереализационных расходов.

7. Налог на  прибыль составляет 20% от прибыли  до налогообложения.

8. Чистая  прибыль равна прибыли от налогообложения  за вычетом налога на прибыль.

9 Амортизация. После чистой прибыли вторым  по значимости показателем, который  оказывает влияние на величину  денежного потока, являются амортизационные  отчисления, которые составляют 20% от  себестоимости реализованной продукции. Данная тенденция сохранятся  в течение всех периодов.

10. Доля основного  капитала в валюте балансе  составляет 88,8%, это высокий процент, предприятию нет необходимости  наращивания производственных мощностей.

11. По мере  роста предприятия некоторая  часть его денежного потока  должна направляться на финансирование  закупок товарно-материальных запасов, роста дебиторской задолженности, эта величина называется потребностью  предприятия в дополнительном  оборотном капитале, то есть недостаток  чистого оборотного капитала  должен быть восполнен. Положение  оборотных средств рассчитывается  исходя из того, что доля постоянных  расходов в себестоимости составляет 30%, а доля переменных 70%.

12. Денежный  поток рассчитывается по формуле: Чистая прибыль + амортизация - кап. вложения- прирост оборотных средств.

15. Сумма  текущей стоимости денежных потоков = сумме денежных потоков за  четыре года.

17. Стоимость  реверсии на коэффициент постпрогнозного периода.

18. Рыночная  стоимость предприятия = денежный  поток + текущая стоимость реверсии.

Определение ставки дисконта

Ставка дисконта для оценки стоимости действующего предприятия определяется на основе дохода альтернативных вложений и рассчитывается методом кумулятивного построения.

Где: R- ставка дисконта, соответствующая величине дохода альтернативного вложения;

- безрисковая норма дохода в %;

- поправка на риск, вложенная  в данное предприятие (в %);

За безрисковую норму дохода принимается ставка по рублёвым долгосрочным депозитам сбербанка РФ.

На дату оценки данного предприятия ставка по долгосрочным рублёвым депозитам составляет 6% в год (http://bankir.ru/publication/article/8252637).

Таблица 4

Расчёт поправки на риск инвестирования

Вид риска	Вероятное интервальное значение	Значение для ОАО «Тындатрансстрой»
1. руководящий состав, качество управления	0-5	4
2. размер компании	0-5	4
3. финансовая система	0-5	5
4. товарно- территориальная диверсификация	0-5	1
5. уровень и прогнозирование прибылей	0-5	1
Итого		15%

 

R= 6+15= 21%

1. Руководящий состав

Изучив бухгалтерский баланс, мы видим, что у предприятия большой перевес основного капитала перед оборотным, соотношение 50% на 50% не сохраняется, что свидетельствует о не совсем качественной работе руководящего состава.

Принимаемый риск за качество управления = 4%

Размер компании

Что касается размера предприятия, то в качестве его критериев принимается: 1 величина всего капитала по балансу = 244999848 руб.,

2. уставный капитал =740365 руб. Уставный капитал организации очень низкий.

Принимаем риск за размер компании = 4%

3. Финансовая структура

Финансовая система зависит от показателя текущей ликвидности, который равен 1,85; доли собственного капитала в средствах компании – 0,94% и от степени влияния процентных платежей на финансовую устойчивость компании – чистая прибыль и амортизация составляют лишь 11% от себестоимости.

Принимаем риск за финансовую структуру = 5%