Рынок бизнеса строительной отрасли

Во-первых, это товар инвестиционный, т.е. товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем.

Во-вторых, бизнес является системой, но продаваться может как вся система в целом, так и отдельно ее подсистемы и даже элементы.

В-третьих, потребность в этом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого товара, так и во внешней среде.

В-четвертых, учитывая особое значение устойчивости бизнеса для стабильности в обществе, необходимо участие государства не только в регулировании механизма купли-продажи бизнеса, но и в формировании рыночных цен на бизнес, в его оценке.

Предприятие или фирма представляют собой организационно-экономическую форму существования бизнеса. Поэтому названные особенности бизнеса как товара присущи и им. Но вместе с этим у предприятия есть и свои ограничительные черты.

Предприятие является объектом гражданских прав и рассматривается как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ГК РФ, ст.132)

Предприятие (в данном случае оценивается бизнес предприятия строительной отрасли), как имущественный комплекс включает все виды имущества, предназначенного для его деятельности: земельные участки, здания и сооружения, машины и оборудование, сырье и продукцию, нематериальные активы, имущественные обязательства.

Наиболее характерные особенности концепции оценки предприятия как действующего:

-стоимость предприятия как действующего - отдельный вид стоимости, который  определяет стоимость предприятия  для конкретного пользователя, что  отражает его рыночный характер;

-оценка стоимости предприятия  как действующего предполагает  оценку продолжающего действовать  предприятия, имеющего благоприятные  перспективы развития с сохранением  существующего использования активов; 
-концепция оценки стоимости предприятия как действующего предполагает определение стоимости предприятия как действующего путём капитализации его дохода; общий показатель стоимости  при всём этом можно распределить по составным частям в соответствии с их вкладом в целое, однако сама по себе не одна из этих компонентов рыночной стоимости не образует.

Оценка предприятия изначально зависит от того, в расчете на какой сценарий  его развития она делается. Поэтому грамотный подход к бизнесу однозначно требует того, чтобы любая его оценка делалась в расчете на изначально указываемые  определения стоимости предприятия, которых в принципе может быть два ( с учётом промежуточных решений):

-оценка предприятия как действующего;

-оценка ликвидационной стоимости  предприятия (в расчёте на его  ликвидацию, подразумевающую прекращение  бизнеса).

Если предприятие действующее (сохраняющее рабочие места),то его следует оценивать в рамках доходного подхода, предполагающего, что рыночная стоимость бизнеса определяется будущими доходами, которые можно получить, продолжая бизнес. При этом на оценку рыночной стоимости предприятия не должна влиять (не должна в ней учитываться) стоимость того имущества, которое имеется на предприятии и является необходимым для продолжения бизнеса и жизни предприятия как действующего.

 

Глава 2. Основные подходы к оценке.

2.1. Специфика предприятия в оценке.

Особое место среди объектов оценки занимает бизнес (предприятие, организация, компания). При оценке бизнеса объектом выступает деятельность, направленная на получение прибыли и осуществляемая на основе функционирования имущественного комплекса предприятия. Предприятие (организация) является объектом гражданских прав, вступает в хозяйственный оборот, участвует в хозяйственных операциях. В результате возникает потребность в оценке его стоимости.

В состав имущественного комплекса предприятия входят все виды имущества, предназначенного для достижения его целей, для осуществления хозяйственной деятельности, для получения прибыли, в том числе недвижимость (земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудование, транспортные средства, инвентарь, сырье, продукция, а также имущественные обязательства, ценные бумаги, нематериальные активы и объекты интеллектуальной собственности, в том числе фирменные наименования, знаки обслуживания, патенты, лицензии, ноу-хау, товарные знаки. Поэтому при оценке бизнеса оценщик оценивает предприятие в целом, определяя стоимость как его собственного капитала, так и отдельных частей имущественного комплекса (активов и обязательств). Предприятие как объект оценки должно иметь четко определенные границы, будучи сложной системой, оцениваемый бизнес включает разнообразные составные части. В структуру предприятия могут входить цеха, участки, обслуживающие хозяйства, специальные подразделения, конторские строения, средства связи и коммуникации, которые могут располагаться на разных площадях и даже в разных регионах. Большое значение имеет организационно-правовая форма существования предприятия. Объектом оценки могут быть объединения, холдинги, финансово-промышленные группы. В этом случае в рамках одного бизнеса объединятся несколько дочерних компаний, отделений, филиалов. Для правильной оценки нужно проследить формирование денежных потоков и направление их движения, а также права и роль каждого подразделения.

При оценке бизнеса надо учитывать то, что предприятие, будучи юридическим лицом, одновременно является и хозяйствующим субъектом, поэтому при расчете его стоимости нужно учитывать наличие определенных юридических прав. Это представляет собой одну из основных особенностей бизнеса как объекта оценки. Другая особенность заключается в том, что, оценивая бизнес, оценщик должен определить стоимость имущественного комплекса (его материально-вещественную составляющую) и эффективность создания и прироста стоимости в рамках оцениваемого объекта (финансы предприятия, систему управления и др.).

Для правильного понимания рассматриваемой концепции необходимо отметить, что она основана на виде стоимости, не являющемся рыночным.

Согласно международным стандартам оценки: «Рыночная стоимость есть расчетная величина- денежная сумма, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения»

Понятие стоимости предприятия как действующего (бизнеса в целом) включает в себя оценку функционирующего предприятия и получение из общей стоимости действующего предприятия величин для составных его частей, выражающих их вклад в общую стоимость, однако сама по себе ни одна из этих компонент рыночной стоимости не образует.

Стоимость в использовании - мера стоимости вклада конкретных активов в стоимость предприятия как действующего, частью которого они являются.

Эффективная стоимость- это стоимость имущества с точки зрения его настоящего владельца, равная большей из двух величин – потребительной стоимости имущества для данного владельца и стоимости реализации имущества.

Чистая стоимость реализации - расчётная величина выручки от продажи актива за вычетом затрат по продаже.

При рассмотрении особенностей практического применения концепции стоимости предприятия, как действующего приведённые выше виды стоимости (стоимость в использовании и эффективная стоимость) являются важной и неотъемлемой частью правильного ее понимания.

Наиболее характерные особенности концепции оценки предприятия как действующего:

1. Стоимость предприятия как действующего - отдельный вид стоимости, который определяет стоимость предприятия для конкретного пользователя (собственника предприятия) что отражает ее нерыночный характер;
2. Оценка стоимости предприятия как действующего предполагает оценку продолжающего действовать предприятия, имеющего благоприятные перспективы развития с сохранением существующего использования активов (сохранение предприятия как системы без существенного сокращения деятельности и распродажи активов по отдельности либо иного варианта наилучшего использования);
3. Концепция оценки стоимости предприятия как действующего предполагает определение определение стоимости предприятия как действующего путем капитализации его дохода (прибыли); общий показатель стоимости при этом можно распределить (аллоцировать) по составным частям (активам) в соответствии с их вкладом в целое (определить потребительскую стоимость активов предприятия).

Стоимость предприятия как действующего является стоимостью, создаваемой деятельностью бизнеса, для которого учреждено данное предприятие. Она выражает стоимость некоторого сложившегося бизнеса и выводится путем капитализации его прибыли. Полученная таким образом стоимость включает вклад земли, зданий, машин и оборудования и других активов. Общая сумма стоимостей в использовании по всем активам составляет стоимость предприятия как действующего.  

 

2.2. Подходы к оценке.

Оценщики определяют рыночную стоимость бизнеса, используя три подхода: затратный, сравнительный и доходный. Каждый из них позволяет выделить те или иные характеристики оцениваемого объекта.

Оценка бизнеса с применением методов затратного подхода осуществляется исходя из величины тех активов и обязательств, которые приобрело предприятие за период своего функционирования на основе принципа замещения. Актив не должен стоить больше затрат на замещение его основных частей.

При затратном (имущественном) подходе к оценке бизнеса оценщик рассматривает стоимость предприятия с учетом понесенных издержек.

Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Базовой формулой в затратном имущественном подходе является:

Собственный капитал = Активы — Обязательства

Данный подход представлен двумя основными методами:

методом чистых активов;

методом ликвидационной стоимости.

Расчет методом чистых активов включает несколько этапов:

1)     определяется обоснованная  рыночная стоимость недвижимого  имущества предприятия;

2)     оценивается рыночная  стоимость машин и оборудования;

3)     рассчитывается стоимость  нематериальных активов;

4)     оценивается рыночная  стоимость финансовых вложений (как  срочных, так и краткосрочных);

5)     товарно-материальные  запасы переводятся в текущую  стоимость;

6)     оцениваются расходы  будущих периодов;

7)     оценивается дебиторская  задолженность;

8)     обязательства предприятия  переводятся в текущую стоимость;

9)     определяется стоимость  собственного капитала путем  вычитания обоснованной рыночной  стоимости суммы активов текущей стоимости обязательств.

Метод чистых активов применяется в случае, если у оценщика имеется обоснованная уверенность относительно функционирования предприятия в будущем.

В отношении метода чистых активов применяются все общие правила оценки бизнеса, установленные для методов затратного подхода.

Метод ликвидационной стоимости применяется в случае, если у оценщика имеются обоснованные сомнения относительно продолжения функционирования предприятия в будущем.

Базой для определения ликвидационной стоимости предприятия является ликвидационная стоимость активов и обязательств.

При определении ликвидационной стоимости активов оценщик определяет стоимость активов с учетом ограниченного срока экспозиции при их продаже за вычетом затрат, связанных с ликвидацией предприятия. Обязательства принимаются к расчету по рыночной стоимости. При определении ликвидационной стоимости бизнеса стоимость деловой репутации и нематериальных активов, связанных с получением доходов в будущем, обесценивается и принимается равной нулю. В отношении прочих процедур метода ликвидационной стоимости применяются общие правила оценки бизнеса, установленные для затратного подхода.

Основными источниками информации, используемыми в рамках затратного подхода, являются:

бухгалтерская отчетность предприятия,

данные синтетического и аналитического учета предприятия,

данные о текущей рыночной (или иной – в соответствии с базой оценки) стоимости материальных активов предприятия,

данные о текущей рыночной (или иной – в соответствии с базой оценки) стоимости финансовых вложений предприятия,

данные о текущей величине обязательств предприятия,

данные о текущей рыночной (или иной – в соответствии с базой оценки) стоимости (доходности) нематериальных активов предприятия,

прочая информация о рыночной или иной стоимости активов, обязательств, вещных и иных прав и обязанностей предприятия.

Не использование какого-либо из указанных источников информации должно быть аргументировано оценщиком.

Оценка стоимости бизнеса затратным подходом предполагает наличие следующих основных процедур:

Анализ бухгалтерского баланса на дату оценки.

Сбор информации о рыночной стоимости активов и обязательств предприятия.

Определение рыночной (или иной - в соответствии с базой оценки) стоимости материальных активов предприятия.

Определение рыночной (или иной - в соответствии с базой оценки) стоимости финансовых вложений предприятия.

Определение рыночной (или иной - в соответствии с базой оценки) стоимости нематериальных активов предприятия, включая интеллектуальную собственность.

Определение рыночной стоимости обязательств предприятия.

Определение стоимости бизнеса как разницы между суммарными стоимостями его активов и обязательств.