Роль ипотечного кредита в экономике

 

В январе 2011 года Агентством  по ипотечному жилищному кредитованию было рефинансировано 1905 ипотечных кредита на сумму 2,27 млрд. рублей, что составляет 12,7% в количественном и 11,3% - в денежном выражении от всех выданных в этот период ипотечных кредитов (Рис.7).

АИЖК, являясь институтом развития рынка ипотеки, в  2010 году проводило активную политику, направленную на преодоление последствий кризиса 2008-2009 гг. Так, АИЖК, удерживая в первом полугодии 2010 года самую низкую на рынке ставку, задало ориентир для ведущих игроков рынка, что, в свою очередь, во втором полугодии 2010 года положило начало массовому снижению ставок выдачи ипотечных кредитов. По данным за 2010 год ставка выкупа АИЖК по стандартным кредитным продуктам составила 11,06%, что значительно ниже среднего уровня ипотечных ставок по России (13,1% по данным Банка России на 01.01.2011) [12].

 

Рис.7. - Доля ипотечных кредитов, рефинансированных АИЖК, в общем количестве предоставленных ипотечных кредитов в 2009 – 2011 гг., %

 

В 2011 году АИЖК также удерживает низкий уровень ставки выкупа – по данным за январь 2011 года она составила 11,23% (12,7% по данным Банка России на 01.01.2011).

Снижение доли АИЖК на фоне роста ипотечного рынка в целом свидетельствует об усовершенствовании ситуации с ликвидностью в ипотечном секторе, оздоровлении рынка и росте конкуренции среди кредитных организаций.

Наравне со стандартными кредитными продуктами АИЖК развивает специальные инновационные кредитные предложения для отдельных категорий граждан, ставки по которым существенно ниже среднерыночных. По данным на 01.03.2011 АИЖК финансировало поновой 7 184 ипотечных кредитов, выданных по программе «Военная ипотека», на общую сумму более 13,4 млрд. рублей, а также 1 833 кредита с использованием материнского капитала на общую сумму около 2,1 млрд. рублей.

В то же время, АИЖК в рамках программы «Стимул», реализуемой АИЖК  вместе с Внешэкономбанком, продолжает деятельно улаживать задачу сглаживания последствий кризиса на первичном рынке жилья и снижения дефицита предложения. С 1  января 2011 года финансирование банков, кредитующих жилищное строительство и приобретение жилья в рамках программы «Стимул», осуществляется Агентством по ставке от 7 до 8,75% годовых.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в России.

 

Зарождение в нашей  стране рыночной экономики на рубеже конца 80х начала 90х гг. дало основание  для возникновения и развития целого ряда институтов, прежде всего, финансового и экономического толка, нормальное функционирование которых  было невозможно при командно - административной системе хозяйствования, главенствовавшей на протяжении практически семидеситети лет. Несомненно, что наличие схожих институтов не может проявляться полноценным и защищенным без их законодательно оформленного и определенного статуса. Не стала исключением и ипотека. В течение последних двадцати лет законодателем была проделана серьезная работа в данном отношении, что вылилось в результате в сформировавшуюся сейчас систему нормативно-правого регулирования предоставленной области. Таковая система представлена последующими главными источниками права, регулирующими правоотношения в сфере ипотеки и ипотечного кредитования:

1. Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” № 102-ФЗ от 16.07.1998 г.;
2. Федеральный закон “Жилищный кодекс Российской Федерации” № 188-ФЗ от 29.12.2004 г.;
3. Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ от 21.07.1997 г.;
4. Федеральный закон “О кредитных историях” № 218 - ФЗ от 30.12.2004 г;
5. постановление Правительства “Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы “Обеспечение жильем молодых семей” федеральной целевой программы “Жилище” на 2002-2010 гг. № 285 от 13.05.2006 г.

Приведенные выше нормативно-правовые акты определяют основания происхождения ипотеки, какие в свою очередность разрешено поделить на два принципа:

 

 

 

 

Рис. 8. - Основания возникновения ипотеки

 

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 11 Федерального закона “О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним” № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. государственная регистрация  договора, влекущего возникновение  ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в  силу закона. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение  имущества возникает с момента  государственной регистрации права  собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

Другими словами, ипотека  в силу закона появляется в случае покупки недвижимого имущества за счет средств кредита в собственность заемщика. Определяющим моментом для ипотеки в силу закона является конкретно получение денежных средств с целью покупки объекта недвижимости и покупка недвижимости в собственность лица, получающего валютные средства в кредит либо заем.

Ипотека в силу закона появляется в последующих 5 главных и самых  распространенных вариантах:

1. приобретение жилых  домов, квартир, земельных участков  с внедрением кредитных средств  банка либо другой кредитной  организации или средств целевого  займа; 

2. строительство жилых  домов, спостроек, сооружений  либо квартир с внедрением  кредитных средств банка либо  другой кредитной организации  или средств целевого займа; 

3. продажа в кредит;

4. рента; 

5. залог имущественных  прав.

Положения законодательства об ипотеке в силу закона обеспечивают льготный режим возникновения ипотеки, то есть государственная регистрация ипотеки в силу закона исполняется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

Другим базой происхождения  ипотеки является ипотека в силу контракта, происхождение которой  проистекает в тех вариантах, какие не определены предшествующим базой. В разных источниках схожая база еще носит названия “договорной ипотеки”.

Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а  заключается в обеспечение обязательства  по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

В итоге два употребленные  основания являются сторонами одной  и той же правовой категории –  ипотеки, при этом основания в силу контракта равномерно переходят в ряд оснований в силу закона.

 

 

 

 

 

 

 

4. Проблемы и перспективы ипотечное кредитование в России

Надобность в ипотеке  становится все наиболее насущной в почти всех сферах народного хозяйства РФ, в особенности в сельском хозяйстве и жилищном строительстве, так как конкретно в данных областях чувствуется заостренный недочет валютных средств вследствие резкого сокращения бюджетного финансирования, а еще недостатка валютных средств у сельскохозяйственных производителей и возможных владельцев жилья. Для создания рыночной экономики нужно вовлечение широких масс народонаселения в производственно-предпринимательскую деятельность, что подразумевает приоритетное формирование таковых форм кредитного инвестирования, какие будут обладать не лишь срочный, платный и возвратный, однако и общественный характер. Чтоб привычно работала конкурентноспособная рыночная среда, нужно, чтоб компании имели способность купить главные фонды, и ипотека в этом случае способствует постановить эту задачку, не отвлекая из оборота компаний большие денежные ресурсы, нужные для этого. Ипотека обязана создать условия для больших инвестиций в производственный сектор экономики за счет коммерческого кредитования на значимые суммы и долгие сроки. В критериях очень низкой инвестиционной активности ипотека как способ обеспечения

 кредита обязана повысить надежность и эффективность заёма для кредитора-залогодержателя, снабдить при применении ипотеки дополнительную охрану, имеющих необыкновенную социальную значимость интересов владельцев таковых категорий недвижимости, как сельскохозяйственные земли, квартиры и индивидуальные жилые дома.

Сообразно оценке экспертов в стране действует до двух десятков ипотечных моделей. В большинстве своем это связано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования, поэтому появляются, так называемые ипотечные программы, основу которых составляет бюджетное финансирование. Это, безусловно, сдерживает поступательное развитие "классической ипотеки". Тем не менее, ипотечный бизнес постепенно набирает обороты.

В РФ специализированных кредитных организаций недостает. Их заменяют организации - застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство, по его окончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость квартиры в течение оговоренного периода. В силу несовершенства законодательства, нередко возникает конфликт интересов между риэлторами, застройщиками и пайщиками.

Так как региональные модели ипотечного кредитования начали накладываться  до принятия основных нормативных документов, к  настоящему времени в РФ наблюдается обилие форм жилищного финансирования, только немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования. Большая часть регионов ориентируются на личные выработки, какие основным образом направленные на применении бюджетных ресурсов. Этим тормозится процесс развития классического ипотечного кредитования в Рф и ограничивается вероятность применения превосходств внебюджетного финансирования, характерных системе классического ипотечного кредитования. Более известные схемы, деятельные в регионах это:

1. ипотечные фирмы без  помощи других организуют строительство  жилья для возможных заёмщиков,  замыкая таковым образом строительство  и сбыт жилья средством ипотечного 

2. создание фондов с  внедрением бюджетных средств,  которые занимаются строительством  и продажей в рассрочку; 

3. дотирование местными  властями ипотечных агентств, тем  самым существенно снижая процентную  ставку, удерживая способности рефинансирования  кредитов;

4. аренда жилья с последующим  выкупом жилищного кредитования.

Что относительно программ ипотечного кредитования, то их количество неуклонно растёт, сопровождаясь их постепенной переориентацией на рыночные условия кредитования и вложения. Отдельно следует выделить программы ипотечного кредитования, финансируемые из внебюджетных источников и реализуемые на рыночных условиях. Поле деятельности рыночных операторов в основном ограничено территорией Москвы и Санкт-Петербурга, где устремлен основной спрос на "рыночные" ипотечные кредиты.

Трудности развития ипотечного кредитования в РФ в данный момент стоят на одном из первых мест и не утрачивают свою злободневность. В данный момент есть цельный диапазон проблем, препятствующих её развитию:

1. низкий уровень заработков большей доли народонаселения сообразно сопоставлению со ценою недвижимости;

2. высокий уровень налогообложения телесных и юридических лиц;

3. высокая цена накладных расходов при работе с недвижимостью;

4. недостаточная содействие  страны в денежных, организационных и законодательных вопросах;

5. недостаток квалифицированных специалистов для работы в ипотечном бизнесе.

Есть еще одна неувязка оценки предлагаемого в задаток имущества, потому появляется надобность стандартизации работы оценщиков.

В РФ в настоящее время складывается некоторое количество основных систем ипотечного кредита. Одна из них базируется на коммерческого застройщика, для которого недвижимость – это не объект употребления, а товар и источник прибыли. Данная система подключает составляющие ипотеки, оформления кредитов под задаток объекта нового строительства и порционность предоставления кредита.

Иная система базирована на оформлении закладной на имеющуюся  недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.

Существуют системы ипотечного кредита, которые предугадывают наравне с банковским кредитом под закладную внедрение ряда дополнительных источников финансирования. В частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, денежных средств компаний и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и иную недвижимость.

А также есть вероятность закончить договор через посредническую компанию либо торги на куплю-продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав принадлежности на нее на срок нового строительства, что дозволяет ассигновать новое строительство за счет выручки от грядущей реализации недвижимости. При этом снижаются коммерческие опасности, связанные с непостоянностью цен на строительство.

Анализ зарубежной практики ипотечного кредитования указывает, что главный упор при разработке новейших приборов привлечения денежных средств делается на обеспечении прочности инвестиций. Функциональное роль в этом принимают муниципальные структуры, гарантируя инвесторам возврат средств и в то же время обеспечивая вразумительный кредит неким категориям заемщиков. Правительство играет заметную роль в организации вторичного рынка ценных бумаг, которые обеспеченны заложенным богатством. Для снабжения обычного и бескризисного функционирования вторичного рынка ипотечных ценных бумаг государственные институты принимают на себя часть рисков, а еще оказывают функциональную содействие кредитным учреждениям в проблемных обстановках.