Роль ипотечного кредита в экономике

С января 2009 года для погашения  основного долга и процентов сообразно ипотечным кредитам разрешено пользоваться «Материнским капиталом»(преимущество на приобретение материнского денежных средств владеет любая русская семья, в которой после 1 января 2007 года родился 2-ой либо следующий малыш). Закон, предусматривающий такую вероятность, был принят 25 декабря 2008 года и вступил в силу с 11 января 2009 года. На эти цели из федерального бюджета будет выделено 26,3 млрд. руб. Согласно официальному сообщению Пенсионного Фонда РФ, с начала приема заявлений для направления средств материнского капитала на погашение ипотечных кредитов, поступило около 11,5 тыс. заявлений, что составляет порядка 13% от выданных государством сертификатов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Развитие ипотечного кредитования в РФ

1. Особенности развития ипотечного кредитования в РФ

 

Возрождение института ипотеки в России было связано с введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года. В нем нашли отображение последующие расположения:

1. основания происхождения ипотеки, обязанность, обеспечиваемое ипотекой, объект ипотеки;
2. порядок заключения договора об ипотеке;
3. государственная регистрация ипотеки;
4. обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;
5. переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;
6. последующая ипотека;
7. уступка прав по договору об ипотеке;
8. обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества;
9. особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир[10] .

Ипотека в современной  РФ начала развиваться в середине 90-х гг. ХХ в. после выхода Указа Президента РФ Б.Н. Ельцина от 28 февраля 1996 г. №293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования». Кредитованием под залог недвижимости активно занималось тогда около 20 банков. В 1996г. постановлением Правительства РФ от 28 августа 1996 г. № 1010 было создано Агенство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Агентство было учреждено  в форме открытого акционерного общества, сто процентов акций которого принадлежало государству, то есть для развития жилищной ипотеки в стране была выбрана двухуровневая модель финансирования жилищного строительства, а АИЖК было создано по аналогии с ипотечной ассоциацией «Фэнни Мэй». До 1917 г. система ипотечного кредитования в Рф формировалась и регулировалась государством как в части предоставления финансовых ресурсов, так и в разрезе выпуска ипотечных ценных бумаг. При разработке АИЖК предполагалось, что агенство начнет искупать у банков-кредиторов закладные на недвижимость, однако с 1997 сообразно 2002 г. оно не выкупило ни одной закладной.

В те годы ипотека не имела  шансов на формирование, так как рентабельно вложить капитал позволяли операции с государственными краткосрочными облигациями.  В 1998 г. вступивший в силу Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 г. №102- ФЗ «Об ипотеке(залоге недвижимости)» не сумел поменять ситуацию.

В нем нашли отображение последующие расположения:

1. основания происхождения ипотеки, обязанность, обеспечиваемое ипотекой, объект ипотеки;
2. порядок заключения договора об ипотеке;
3. государственная регистрация ипотеки;
4. обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;
5. переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;
6. последующая ипотека;
7. уступка прав по договору об ипотеке;
8. обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества;
9. особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.[10]

После дефолта 1998г. к началу 2002г. банковская система страны практически  восстановилась, чему не мало способствовала благоприятная конъюнктура мировых  цен на энергоносители и вызванный  этим рост денежной массы в экономике  страны. Тогда же снова стала восстанавливаться ипотека.

С 2002г. началась активная деятельность по ипотечному кредитованию созданного инвестиционным фондом «США-Россия»  первого в России специализированного  ипотечного коммерческого банка «Дельта Кредит», который заключил партнерские соглашения с более чем 10 российскими кредитно-финансовыми учреждениями. В 2002 г. после смены руководства активизировало свою деятельность АИЖК. Уже в 2003г. агенство выкупило 2 тыс. закладных, а в 2004 г. ежемесячно выкупалось более тысячи закладных.

До недавних времен ипотечное жилищное кредитование являлось одним из приоритетных направлений развития денежного сектора экономики, однако в связи с мировым финансово-экономическим кризисом 2009 года это направленность закончило существовать актуальным. В данный момент намечается повышение общероссийских размеров ипотечного кредитования по 344 миллиардов руб. Доля ипотечного кредитования в валовом внутреннем продукте страны составляет менее 2%, для сравнения, в США – 55%, в Европе в среднем 35%. При этом стоимость квадратного метра жилья в среднем по стране выросла на 26%.

Социологические исследования Международной ассоциации фондов жилищного  строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) свидетельствуют, что наиболее 80% народонаселения страны в той либо другой мерке нуждаются в усовершенствовании жилищных критерий. Из всеобщего числа желающих повысить жилищные условия наиболее 53% желают участвовать в ипотечном кредитовании либо приобретении жилища в рассрочку, при этом готовы оплатить 1-ый взнос до 20% стоимости квартиры 70% опрошенных. Таковым образом, главная фактор недостающего развития ипотечного движения – недостаток средств у народонаселения [15].

Рассматривая механизмы  ипотечного кредитования нужно учесть, что фактически кредитование - это мерка, направленная на поднятие платежеспособности вероятного клиента жилища. Совместно с тем кредитование гарантирует клиента средствами, однако в случае очень высочайшей платы за жилище заемщик станет не в состоянии исполнить условия контракта. Потому 2-ая причина, тормозящая формирование ипотеки в РФ - это стоимость на жилую недвижимость.

Кроме того в этом вопросе, можно выделить еще несколько видов недостатков ипотеки в России, которые не способствуют её развитию, а также существенные преимущества данного кредита для населения страны. Данная задача представлена и систематизирована в таблице 2.

 

Преимущества	Недостатки
Возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире или, скажем, доме.	1. «Переплата» за жильё
Приобретаемое жильё, сразу становится собственностью заемщика и существует возможность зарегистрироваться в новом жилье заемщику и членам его семьи.	2.Большинство банков предъявляет  к заемщикам ряд обязательных  документов, для возможности получения  ипотечного кредита.
Нет никакого риска утраты права собственности на имущество.
4.Заемщику ипотечного  кредита предоставляется имущественный  налоговый вычет.

 

 

Таб. 2. – Преимущества и недостатки ипотеки

Пожалуй, самым значимым недочетом ипотеки является этак именуемая «переплата» за жильё, которая может досягать иногда по 100 % и наиболее. Она подключает в  себя проценты сообразно ипотечному кредиту и ежегодные суммы  обязательного страхования. Так же, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести ещё некие дополнительные затраты:

1. Сбор за ведение ссудного счета
2. Оплата услуг оценочной компании и нотариуса
3. Плата банку за рассмотрение заявки на кредит

Кроме того большинство банков предъявляет к заемщикам ряд  обязательных документов, для возможности  получения ипотечного кредита, это:

1. Установленный трудовой стаж работы на одном месте
2. Документальное доказательство заработков
3. Присутствие регистрации и российского гражданства
4. Вероятность доставить поручителей сообразно кредиту

Естественно, у ипотеки  имеется и свои плюсы. Основным плюсом ипотеки все же является то, что  появляется вероятность уже в  данный момент жить в новой квартире либо доме. Приобретаемое жильё, сходу делается собственностью заемщика и есть вероятность зарегистрироваться в новом жилье заемщику и членам его семьи.

Ипотечное кредитование - это безопасная операция, потому что нет никакого риска утраты права принадлежности на имущество, включаю случаи потери заемщиком трудоспособности.

Так же заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, снижающий процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не станет оплачивать подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке.

Таким образом, на пути у  ипотечного кредитования в России есть ряд проблем, решение которой обусловлено совокупностью взаимосвязанных критерий и причин, являющихся следствием социально-экономического и политического расположения в стране.

2. Анализ деятельности ипотечного кредитования за 2009 – 2011 года

Данные по рынку ипотечного кредитования за январь 2011 года демонстрируют, что рост ипотечного рынка в России продолжается. За январь 2011 года выдано 15041 ипотечных кредитов на общую сумму в 19,99 млрд. рублей, что более чем в 2 раза превосходит выдачу января 2010 года в количественном выражении и практически в 2,4 раза – в денежном [11].

 

 

Рис.5. Динамика объёма выдачи ипотечных кредитов в 2009 - 2011 гг., помесячно, млрд. руб.

Средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях, как и предсказывало АИЖК месяцем раньше, значительно снизилась, составив 12,7%, по сравнению с 13,1% по итогам 2010 года. Это снижение объясняется тем, что в расчете средневзвешенной ставки перестали учитываться кредиты, выданные в 2010 году, и отражает ставки по кредитам, выданным исключительно в январе 2011 года.

Дальнейшая динамика ипотечных  ставок будет зависеть, прежде всего, от уровня инфляции и действий Банка  России в области монетарной политики.

Анализ ставок по ипотечным  кредитам, выданным в течение месяца, говорит о том, что ставки по кредитам, выданным в январе, в целом совпадают с уровнем 2010 года (12,5-12,8%).

 

 

Рис. 6. - Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течение месяца (2009 – 2010 гг.), %

Анализ динамики просроченной задолженности указывает неимение конфигураций сообразно сопоставлению с декабрьскими данными: общая доля просроченной задолженности в суммарном объеме накопленной ипотечной задолженности составляет 3,7%, по рублевым  кредитам – 2,5%.

Некардинально изменились и данные по динамике групп просроченной ипотечной задолженности по срокам задержки платежей: по данным Банка России по итогам января 2011 года объем задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа либо срок просрочки не превышает 30 дней, составил чуть более 92%.

 

Общая сумма задолженности  по ипотечным кредитам	Сумма остатка                                                                     основного долга,                                                                                            млн. руб.	%
Всего закладных в портфеле, в том числе:	1 126 674	100
С просрочкой аннуитетного платежа от 31 до 90 дней	18 815	1,67
С просрочкой аннуитетного платежа от 91 до 180 дней	12 281	1,09
С просрочкой аннуитетного платежа свыше 180 дней	53 517	4,75

 

Табл. 3 - Группировка задолженности по ипотечным кредитам по срокам задержки платежей.