Роль ипотечного кредита в экономике

Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел эволюцию от фидуции (fiducia, от лат. - сделки на доверии или доверительной сделки, первой формы вещного обеспечения), к наиболее прогрессивной стадии - пигнусу и далее к ипотeке.

Ипотека в форме фидуции означала, что заложенная недвижимость сразу переходила в собственность кредитора. Последний же мог либо вернуть ее должнику, когда тот выплачивал долг, либо продать, не дожидаясь погашения обязательств. В средневековой Европе ипотека существовала уже в более прогрессивном виде — в форме пигнуса, то есть заложенное имущество переходило к кредитору не в собственность, а только во владение. Продавал же кредитор это имущество только в том случае, если должник не был в состоянии выплатить всю сумму.

 Понижение рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам содействовали происхождению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего кроме орудий труда, которые они не могли заложить. Выходом из данной ситуации было вступление новейшей формы задатка - залога арендаторами самих орудий труда, которых проходил без передачи предмета залога во владение арендодателя.

Таковым образом, появился институт ипотеки, который был договором о залоге и о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнении должником обязательства возникало право кредитора истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика. Свидетельством предоставленного соглашения были поначалу обыкновенные соглашения меж заемщиком и кредитором, позднее составлялись официальные и неофициальные бумаги, которые уже обладали правовой силой.

Институт классической ипотеки  также проходил свои этапы и свою эволюцию. Вводились различные легальные  ипотеки, действовавшие без согласия сторон, в них включались и ипотеки по закону: ипотека инвестора на инвестиции, ипотека "фиска" на актив неплательщика налогов, ипотека на актив опекуна, ипотека супруги на актив супруга, ипотека церкви и так далее.

Нужно подметить, что все виды ипотеки (за исключением ипотеки церкви) сохранились и действуют до настоящего времени во многих странах.

 Ипотека делилась по законодательной принадлежности, то есть по степени ее важности, установленной законом. Причем наибольшую силу имели ипотеки "по закону" - фискальные, далее следовали ипотеки, оформленные официальными документами, за ними - ипотеки, оформленные частными документами и лишь потом - ипотеки, оформленные простыми соглашениями. Ипотека, ранжированная сообразно виду, постоянно была более приоритетной, и только после установления ранга предоставленной ипотеки, в согласовании со временем их оформления ранжировали остальные. В связи с тем, что преимущество, принадлежащее первым субординированным ипотекам, а также их кредиторам, угрожало правам младших  кредиторов, несло невыгодные для них условия, младшие кредиторы имели право – сами расплатиться со всеми предыдущими кредиторами по долгам первым ипотек и сами осуществлять торги заложенного имущества в случае, когда заемщик не выплатит долг.

При этом, кредиторы никогда  не имели права на приобретение данной недвижимости в собственность, так  как это противоречило бы правовой сути ипотеки, устанавливающей равные права для обеих сторон залога. Лишь в исключительных случаях по разрешению государственного органа данное право могло перейти к кредитору с условием предоставления должнику дополнительного срока (2 лет) для выплаты долга [3]. Роль страны в соблюдении прав соучастников ипотечных сделок была велика. Довольно трудные сообразно структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций и с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать на протяжение нескольких веков.

В дальнейшем ипотека постепенно входит и в средневековое закoнодательство. В законодательстве европейских государств ипотека владеет уже двумя соответствующими чертами: ипотека применима лишь к недвижимости и реализация заложенного имения произвoдится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным способом получить «обеспечение по долгам», нe принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. Ипoтека становится надежным вещным правом, однако лишь после внесения особой записи об ипотеке в осoбую книжку.

Ипотека распространялась на недвижимость и не зависела от замены хозяина. В тоже время ипотечное право самостоятельно существовать не может. Ежели недостает права, в снабжение которого ипотека установлена, то не может существовать и ипотеки, потому что недостает предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но это правило не действует наоборот. Это значение ипотеки признано не только римским правом, но и рядом законодательств европейских стран. По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения.

При рецепции римского права  ипотека перешла в европейское  законодательство. Таким образом, исторически  ипотечное кредитование было порождено  хозяйственными отношениями как  наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника.[4]

 

 

 

 

3. Виды и особенности ипотечного кредита

 

В сфере банковских услуг  на нынешний день распознают некоторое  количество видов ипотечного кредитования, которые отличаются между собой видами недвижимости, на которую приобретается кредит, особенностями его получения и условиями кредита.

Во всем мире ипотечное  кредитование развивается и функционирует  как форма долгосрочного финансирования жилищной программы. В качестве основной функции ипотечного бизнеса это способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны и прежде всего проблем обеспечения жильем. С другой стороны, снижает инфляцию, оттягиваются временно свободные денежные средства граждан и предприятий. 

Виды ипотечного кредитования можно выделить в разрезе различных значений.

 

 

 

 

 

 

Рис. 2. Различные значения ипотеки

 

1. С точки зрения программ кредитования ипотека также подразделяется на следующие виды:

 

Виды	Особенности
1	2
Ипотека первичного жилья	При ипотеке первичного жилья  до оформления прав собственности, необходимо страхование только жизни и потери трудоспособности заемщика. В случае ипотеки первичного жилья чаще прибегают  к безналичному переводу денег, что  экономит средства при операции обналичивании, за которую многие банки берут  комиссионные. За безналичные переводы некоторые банки тоже взимают комиссию, но она меньше аналогичных сборов за операции с наличными деньгами.
Ипотека вторичного жилья	При ипотеке вторичного жилья, после заключения договора требуется  значительный первоначальный взнос, который  обычно составляет до 30% от стоимости  будущей квартиры. Сложность еще  и в том, что сумма ипотеки  вторичного жилья редко превышает 75-80% стоимости дома. Очень важно  то, что ипотека вторичного жилья  отличается большей доступностью. Кроме  того, при вторичной ипотеке будущий  владелец дома въезжает в него сразу. При работе по ипотеке вторичного жилья банки могут рассматривать  не только официальный, но и «серый»  доход.
Ипотека строящегося жилья	Преимущество ипотеки  строящегося жилья в том, что  вы становитесь обладателем новостройки.
1	2
Ипотека элитного жилья	Ипотека элитного жилья получает все больше распространение в  России. Рост цен на рынке недвижимости составляет сегодня в среднем 15-20% годовых.
Ипотека загородной недвижимости	На данный момент ипотека оформляется не только на городское жилье, но и на покупку дома в кредит или строительство загородной недвижимости.
Ипотека земли и земельных  участков	Главное различие между ипотекой жилых помещений и ипотекой земельных  участков заключается в том, что  ипотека дома невозможна без одновременного залога и земельного участка под  этим домом либо его части, функционально  обеспечивающей дом.

 

Табл. 1. Программы кредитования ипотеки.

 

В настоящее время не все  российские банки работают по программам ипотеки первичного жилья. В частности, по программам первичной ипотеки  работают такие банки как Сибирский Банк Сбербанка России, Банк ВТБ 24, Газпромбанк, Банк Акцепт, НОМОС_БАНК, Банк Алемар, АКБ Абсолют Банк, Хоум Кредит энд Финанс Банк, ОРГРЭСБАНК, Банк Левобережный, ТрансКредитБанк, Москоммерцбанк.

На  рынке вторичного жилья активно работают агентства недвижимости, какие исследуют способности покупателя и сравнивают их с критериями разных ипотечных программ города.

II. С точки зрения экономики ипотека также подразделяется на виды, среди которых:

1. Первичная ипотека – ипотека, предполагающая первоочередное право удовлетворения из заложенного имущества, которое является юридически более сильным по отношению ко всем остальным ипотечным правам.
2. Вторичная ипотека — это выдача кредита под залог той собственности, которая уже обременена ипотекой.
3. Постоянная ипотека — договор залога, которым гарантируется обязанность, предусматривающая, что в течение всего срока действия договора платятся только проценты, в то время как основная сумма выплачивается по истечении срока действия кредитного договора и договора ипотеки.
4. Закрытая ипотека — договор залога недвижимости, обеспечивающий кредитное обязательство, при котором запрещается досрочное погашение и вторичное использование этого же обязательства.
5. «Пружинная» ипотека — это такой договор залога недвижимого имущества, согласно которому обязательство по возврату кредита состоит в осуществлении равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы долга, а также процентных выплат.
6. Принятая ипотека — предполагает переход обязательства по ипотечному кредиту к приобретателю заложенного объекта недвижимости. При этом на клиента недвижимости возлагается обязанность сообразно непогашенному кредиту, в то время как бывший обладатель несет вторичную ответственность
7. Ролловерная ипотека – это такой договор ипотечного кредитования, который предугадывает, что срок кредита распределяется на одинаковые кратковременные отрезки и для всякого из данных отрезков устанавливается своя процентная цена в зависимости от той конъюнктуры, которая складывается на рынке.
8. Ипотека с дифференцированными платежами — ипотечный кредит с фиксированной ставкой, платежи в погашение торого растут, при этом график погашения в целом не меняется, однако выплаты равномерно растут.
9. Ипотека с обратным аннуитетом — договор, согласно которому кредитор производит периодические выплаты заемщику. При этом остаток основной суммы кредита возрастает на всю сумму накапливаемых процентов и на величину производимых периодических выплат.

 

3. Целевым направлением экономики может быть:

                   кредит на недвижимость

                   ипотека на дом

                   ипотека на жилье

                   ипотека на загородный дом

                   ипотека на квартиру

                   ипотека на квартиру в новостройке

                  ипотека на комнату  

                   ипотека на новостройки

                  ипотека на коттедж

                  ипотека на покупку квартиры в новостройке

                   кредит на покупку жилья

                  кредит на покупку квартиры.

 

Рис.3. Ипотека по целевому направлению экономики

 

IV.   Ипотеки по видам залога [16]:

 

 

                            Рис.4. Виды залога ипотеки

 

5. Ипотечное кредитование активно поддерживает государство. Среди видов государственной поддержки выделяют:

1. государственная поддержка молодой семьи

2. социальная ипотека для молодёжи
3. социальная ипотека в регионах.
4. социальная ипотека для военных

Правительство, с собственной стороны, разрабатывает и реализует дополнительные меры, направленные на поддержание рынка ипотечного кредитования.

С января 2009 года в 2 раза увеличен размер суммы, с которой покупатель жилья может оформить налоговый  вычет.

Сообразно програмке антикризисных  мер на 2009 год, опубликованной Правительством РФ, работодатели, имеют все шансы  компенсировать собственным сотрудникам  уплату процентов сообразно жилищным кредитам, с условием вывода данных средств из налогооблагаемой базы, однако не наиболее 3% от расходов на оплату труда.

В конце февраля 2009 года в  структуре АИЖК создано ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (ОАО «АРИЖК»), силами которого разработан и в настоящее время  реализуется «Стандарт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий граждан». Согласно ему, на реструктуризацию ипотечного кредита могут претендовать заемщики, получившие кредит до 1 декабря 2008 года, ежели в следствии кризиса значительно усугубилось их материальное состояние, а еще отсутствуют активы, какие они могли бы навести на поддержание собственной платежеспособности. Так же, недвижимость, купленная в кредит, обязана быть единственным местом для проживания заемщика и не быть элитным либо дачным жильем. Роль в программе основано на принципах платности, возвратности и срочности обя занностей.