Автор работы: Пользователь скрыл имя, 22 Сентября 2010 в 10:54, Не определен
Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости .Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» — экономическими спадами и подъемами Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями:- низкой ликвидностью;- цикличным характером;
По заявлению помощника президента и председателя наблюдательного совета АИЖК Аркадия Дворковича, правительство намерено сделать ипотечные кредиты более доступными для населения, несмотря на кризис. Для этого оно планирует опустить процентные ставки по займам с запретительных 18–20% до 15% годовых и ниже. «Реальное сокращение процентных ставок по ипотеке может произойти только при снижении общего уровня процентных ставок в экономике (начиная со ставок, по которым Банк России рефинансирует коммерческие банки, и ставок на МБК). Наиболее низкие ставки по ипотеке – в государственных банках (минимальные заявленные на данный момент – 13,5–14,6% годовых), – комментирует заявление Аркадия Дворковича директор Центра макроэкономических исследований (ЦМЭИ) «БДО Юникон» Елена Матросова.17
До
кризиса предоставлением
Сегодня банки столкнулись с колоссальными
проблемами с ликвидностью и фондированием,
они остановили кредитование на первичном
рынке недвижимости, ужесточили требования
к заемщику, пересмотрели соотношение
дохода заемщика к ежемесячным платежам.
Некоторые из них пошли на перекредитование
и реструктуризацию кредитов. «Отдельные
банки, не дожидаясь государственной поддержки
в решении вопросов просроченной задолженности
по ипотеке, разработали свои собственные
программы реструктуризации задолженностей
по кредитам (от предоставления «каникул»
до 6 мес., когда выплаты по ипотеке снижаются
до 60%, до увеличения срока выплат и, как
следствие, снижение суммы ежемесячного
платежа)», – добавляет Елена Матросова.
Из наиболее перспективных направлений
по спасению банков от возможного увеличения
роста просроченных платежей по ипотечным
кредитам можно считать развитие внутреннего
рынка ипотечных ценных бумаг и закладывание
их в ломбардные списки ЦБ РФ.
«Рынок ипотечных ценных бумаг позволяет осуществлять финансирование ипотечного кредитования, и его инструменты являются наиболее высоконадежными и долгосрочными. Активизация государства на рынке ипотечных ценных бумаг в условиях кризиса, а точнее, прямой выкуп ипотечных облигаций, как мы это видим в США, способствует оживлению в строительном секторе и позволяет сократить процентные ставки для заемщиков. Что касается включения ипотечных бумаг в ломбардный список ЦБ, то данная мера позволяет повысить ликвидность ценных бумаг, при этом заемщики получат средства под данное обеспечение под невысокий процент, что особенно актуально в условиях дефицита заемных ресурсов», – утверждает Андрей Сапунов, инвестиционный консультант ИК «ФИНАМ». Финансовый эксперт ФГ «Калита-Финанс» Алексей Вязовский высказывает такое мнение: «Никогда не будет тех отличных условий по процентным ставкам, первоначальным взносам и т.д., которые мы наблюдали до кризиса». Сегодня в период финансовой нестабильности говорить о перспективах ипотечного кредитования не приходится, так как экономика России испытывает огромную нехватку свободных ликвидных средств. Только преодоление кризиса всеобщими усилиями откроет новые горизонты, как для банков, так и для экономики в целом.
Эксперты Global Property Guide (Глобального Имущественного Совета ) ожидают, что в 2009г. не состоится выздоровление мировой экономики. Исследования показывают, что цены на недвижимость зависят от 3 факторов: экономического роста, динамики, процентных ставок.Экономический рост. Рецессия, которая началась во многих странах негативно повлияет на рынок недвижимости. У людей не только сократилось количество свободных средств, но и неопределенность толкает людей к сбережениям, оставляя гораздо меньше денег на покупку недвижимости. Ожидания и динамика цен разочаровывают на многих основных рынках. Люди беспокоятся о будущем рынка недвижимости, ищут совета у СМИ, соседей, друзей и получают плохие новости. Что увеличивает вероятность того, что лучше действительно не станет. Процентные ставки. Базовые ставки снижены, но ставка по ипотечному кредитованию осталась без изменения. Застройщики и банки сами снижают ставки, в то время как центральный банк нет.
МВФ спрогнозировал рост мировой экономики на 0.5% в 2009, самый низкий рост за 60 лет. ВВП в экономике развитых стран ожидается снижение на 2% за 2009г. Самое значительное в Англии (на 2.8%) и в Японии (на 2.6%).Снижение роста в переходных странах ожидается до 3.3% в 2009, от 6.3% в 2008г. меньше всех пострадает Азия, ее рост составит 5.5%. в Китае ожидается рост на 6.7% в 2009, но это ниже на 9% от роста в 2008г.
Многие эксперты настроены пессимистично, на их оценку влияет множество факторов:
Хорошие новости – правительство США и некоторых других стран усердно работают над преодолением кризиса совместно с МВФ. Впереди долгая трудная дорога. Есть два региона, где специалисты Global Property Guide более оптимистично настроены – Латинская Америка и Средний Восток, так как доход от аренды там все еще высок. Эти регионы сильно зависят от продаж товаров потребления (которые обычно страдают во времена рецессии).
1.4 Мировой и Российский прогноз развития рынка недвижимости
The Global
Property Guide негативно настроена
В Англии продолжится рецессия в 2009г. с сокращением экономики на 1.5%. Однако цены достигнут дна в 2010г. Большая надежда возлагается на Олимпийские Игры 2012г., которые будут проведены в Лондоне и это привлечет серьезные инвестиции и рынок строительства должен оживиться. Среди развитых стран Европы, которые также в кризисе – Испания и Ирландия. В Испании будут продолжать падать цены, как в столице, так и в городах побережья. В Ирландии ожидается стагнация, так как правительство сконце6трировалось на сбалансировании бюджета больше, чем на стимуляции экономики. Больше повезло покупателям в Македонии, которая наслаждается бумом на рынке недвижимости благодаря сильной экономике и стабильному политическому окружению. В Скопье доход от аренды 10% в год. В Азии цены упали во второй половине 2008г. из-за инфляции, роста процентных ставок и заражающего весь мир финансового кризиса. В 2009г. цены будут продолжать снижаться.
Цены на недвижимость
в Канаде, вероятно, будут продолжать
падать до конца 2010г. середины 2011г. самое
большое снижение цен будет отмечено
в прибрежных зонах Флориды и
Калифорнии.Выздоровление
Во многих Латинских странах жизнь стала значительно дешевле, чем 3 месяца назад, из-за девальвации национальных валют – Мексика, Бразилия, Чили, Уругвай, Колумбия. Несколько меньше упали цены в Перу, Аргентине, Гватемале. Если только цикл роста цен не закончится, то прекрасная возможность покупать с целью сдачи в аренду недвижимости в Панаме, Перу, Уругвае, Аргентине. Панама перезастроена, напоминает Дубаи. Но доход от аренлы в Панаме 10.6% (на квартиры в городе) и 9.9% (на квартиры у береговой линии).
| Выполненный
анализ ситуации на рынке недвижимости
городов России показывает, что наш сегмент
экономики – управляемый и саморегулируемый
объект, как самолет, 8 лет подряд уверенно
набирал высоту, но в середине с.г. вступил
в зону турбулентности. Она характеризуется
чрезвычайно большой неопределенностью
и непредсказуемостью внешних условий
функционирования рынка.
В этой ситуации поиск определенности связан с применением сценарного метода прогнозирования - попыткой вычленить несколько вариантов динамики внешних условий, в каждом из которых поведение рынка вполне просчитывается, затем дать оценку вероятности каждого сценария и на этой основе рассчитать средневзвешенные параметры наиболее вероятного варианта. Все разнообразие возможных вариантов внешних условий и развития ситуации на рынке недвижимости мы сводим к четырем сценариям. Начнем с консервативного: «мягкий» переход к стабилизации. Аналогичная ситуация наблюдалась в конце 2006 года: на рынке жилья Москвы, Петербурга и ряда других городов начался естественный спад спроса и объема продаж, который к декабрю вылился в стабилизацию цен. Цены в Петербурге практически не росли до осени. А в Москве цены даже кратковременно снижались на 3-5%, и только к октябрю вышли на уровень декабря прошлого года. Однако, снижение объемов продаж почти не отразилось на доходности строительных компаний, темпах возведения новостроек. Этот сценарий был актуален до весны 2008 года, а рассчитанный по математической модели прогноз изменения уровня цен до сентября подтверждался фактическими данными. По второму сценарию: «жесткий» переход к стабилизации по аналогии с 2004 годом. Естественный спад спроса после бурного роста в 2003 году усилился макроэкономическими факторами, вызванными внутриполитическими причинами: резко вырос отток капитала ($17,5 млрд за первое полугодие). Это вызвало 40-50%-е падение объемов продаж в новостройках, финансовые затруднения у застройщиков, и одновременно - кризис неликвидности в банковской системе (дополненный неуклюжими действиями надзорных властей), которые взаимно усиливали друг друга. Цены в столицах остановились летом, в Москве стояли до лета следующего года, а в Петербурге были стабильны до конца 2005 года, и даже весной наблюдалось их кратковременное понижение. Дальнейшие последствия – замораживание строек, разорение ряда строительных компаний, демонстрации обманутых дольщиков и т.д. Первые признаки такого развития событий обнаружились к лету 2008 года. После трехлетнего уверенного роста объемов ввода жилья во всех регионах и по России в целом, в 1 полугодии прирост в России относительно того же периода прошлого года составил всего 2,9%, в Москве – минус 50%, в Московской области - минус 7%. Аналогична ситуация и в ряде регионов. С начала осени с.г. стало ясно, что фактически реализуется именно этот сценарий: в 3 квартале (а реально в сентябре) произошло усиление оттока капитала ($16,7 млрд), потеря ликвидности банками, задержки ряда строительных проектов, разорение отдельных девелоперов, усиление процесса слияний-поглощений, перераспределение объектов и иных активов (ПИК заявил о начале переговоров с Михаилом Прохоровым о вхождении в акционерный капитал), появление новых обманутых дольщиков и т.д. Финансовые трудности возникают в первую очередь у компаний, которые бюджет проекта рассчитывают исходя из устаревшей гипотезы о быстром возврате вложенных небольших собственных инвестиций через продажи долей частным инвесторам (несмотря на ФЗ21419, в ряде городов эта практика еще процветает)Ариложение Б. Шанс к сохранению успешности проектов этих компаний лежит в резком повышении темпов роста платежеспособного спроса. Последние шаги правительства показывают, что позитивный перелом в этом вопросе возможен. Компании, работающие в соответствии с ФЗ214, преодолевают трудности организации процесса строительства на начальном этапе за счет переориентирования на проектное финансирование от аффилированных банков, что в дальнейшем избавляет их от рисков понижения спроса на рынке. Дополнительный
шанс к разорению возникает у
компаний, которые ориентируются
на кредиты отечественных При таком сценарии
с октября-ноября возможно начало снижения
цен предложения жилья в В третьем прогнозе(сценарии) несмотря на объявленные властями решения (еще не перешедшие в стадию действий), финансовый кризис в России переходит в экономический – через сокращение персонала в финансовом, торговом, строительном секторе, затем по цепочке – сокращение заказов и увольнения в металлообработке, энергетике, в производстве строительных ресурсов и т.д. В результате упадет платежеспособность населения и соответственно – спрос на жилье. Начнется масштабный процесс слияний-поглощений в строительном секторе. Наше экспертное предсказание: при реализации такого сценария цены на жилье упадут в течение года на 40-50%, а рост начнется за пределами 2010 года. И последний четвертый катастрофический сценарий: несмотря на принятые властями США, Евросоюзом и поддержанные другими странами (в том числе Россией) меры, мировая финансовая система, основанная на долларе, окончательно рухнет, и создание какой-то новой системы потребует значительных усилий и времени. Начнется переход к бартерному товарообмену между странами, дополненному ограниченным использование региональных валют. Вследствие искажения структуры импорта экономика США, Европы, а также России и иных стран (в том числе и рынок недвижимости) рухнет вслед за финансами, и для восстановления (при оптимистической оценке сдерживания вооруженных конфликтов) потребуются годы, если не десятилетие. Наша экспертная оценка вероятности реализации каждого сценария: сценарий №1 – 0, сценарий №2 – 75%, Рис 3. Сценарный прогноз динамики цен на жилье в Москве сценарий №3 – 20%, сценарий №4 – 5%. На основании этих оценок определены средневзвешенные параметры динамики цен на рынке жилья, составившие сценарий №5 – наиболее вероятный: с учетом своевременных и технологично осуществленных мер поддержки финансовой системы, принятых властями, девелоперский кризис возможен, но вероятность его невелика. Это будет не системный кризис, а кризис отдельных (как мелких, так и крупных) компаний. По результатам расчетов, проведенных на основании принятых оценок, снижение цен будет продолжаться около года, и относительно сентября с.г. составит в среднем до 20% (т.е. вернется примерно к уровню декабря 2007 года). Темпы роста объемов ввода жилья сначала снизятся (а в 2009-2010 году объемы снизятся и в абсолютном значении). Произойдет изменение структуры жилого строительства (в том числе по причинам увеличения доли бюджетного финансирования в регионах) от объектов бизнес-класса в пользу домов эконом-класса с меньшими площадями квартир и меньшим уровнем цен. Уменьшится и предложение, но его структура, наоборот, изменится в пользу высококачественного жилья, а жилье эконом-класса получит статус муниципального и не выйдет на открытый рынок. В этих условиях стратегия властей дожна быть направлена не на поддержку отдельных компаний-застройщиков, а на поддержку рынка через повышение платежеспособного спроса населения. К началу 2010 года, в условиях восстановления платежеспособного спроса при сокращенном объеме строительства и предложения жилья, начнется новый цикл восстановления рынка и повышения цен на жилье до уровня, обеспечивающего рентабельность девелопмента. Средняя доходность строительного бизнеса снизится на ближайшие год-полтора и в дальнейшем не вернется на те нецивилизованные уровни, на которых она была вчера. Крупные игроки, выжившие на рынке, расстанутся со своей агрессивной стратегией, и будут лучше просчитывать варианты бизнеса. В целом рынок сделает новый серьезный шаг в своем становлении и развитии. |
Общество с ограниченной ответственностью «САЙ» создано 7 декабря 1991 года Распоряжением Администрации г. Йошкар-Ола №6146р.
ИНН 2663007854
Юридический адрес: г. Йошкар-Ола, ул. Я.Эшпая 22, тел. 261578
Расчетный счет 00746761 в КБ «Уралсиб» к/сч. 700161533
БИК 040708733.
ООО «САЙ» ставит своей целью получение прибыли путем осуществления следующих видов деятельности:
Основным видом деятельности ООО «САЙ» является долевое строительство, сдача в аренду, отделка и реализация недвижимых объектов: нежилая недвижимость (офисные помещения, складские помещения, магазины и другое), а так же жилая недвижимость (квартиры от эконом класса до элитного жилья)
Целью деятельности ООО «САЙ» является строительство и удовлетворение существующего спроса на рынке республики Марий ЭЛ и, соответственно, получение прибыли в процессе этой деятельности.
Фирма «САЙ» является обществом с ограниченной ответственностью (ООО). ООО – это организационно – правовая форма предприятия. Под ООО понимается объединение граждан и (или) юридических лиц для совместной хозяйственной деятельности, имеющие уставный фонд, разделенный на доли, размер которых определяется учредительными документами, и несущие ответственность по обязательствам только в пределах своего имущества. Участники ООО несут ответственность в пределах своих вкладов.
В ООО «САЙ» создан уставный фонд, размер которого составляет 12713 тысяч рублей. Имущество общества с ограниченной ответственностью формируется за счет вкладов участников, и принадлежит его участникам на праве долевой собственности. Число участников ООО «САЙ» составляет 5 физических лиц.